,批量住宅精装修 项目管理实战解决方案,主讲: 孟老师 2011年5月21-22日深圳公开课,交流范围、对象及方式,范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。 对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作为监理单位、施工单位的参考。 方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。,交流内容：,一：精装房管理概述 二：成本采购管理 三：研发设计管理 四：施工准备管理 五：土建移交管理 六：施工质量管理 七：施工进度管理 八：成品保护管理 九：安全文明管理 十：工地开放管理 十一：集中交房管理,第一讲：精装房管理概述,一、与精装房有关的政策和规范标准 二、精装房的评价指标 三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性 四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识? 五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路？ 六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？,1、 92年建设部190号文件商品住宅装修一次到位实施导则 全装修房：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成； 装修标准根据目标客户的需求确定； 装修设计必须前置； 通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。,一、与精装房有关的政策和规范标准,2、08年建设部关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 3、99年国务院72号文件关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见 4、各地方政府相继出台政策文件 如重庆市政府关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知,一、与精装房有关的政策和规范标准,一、与精装房有关的政策和规范标准,5、实行全装修交楼的利与弊 利： 方便客户； 方便物业管理； 大量节约资源； 因批量采购实现增值与溢价； 装修进入成本降低税负； 促进管理精细化和业态差异化； 提高产品品质。 弊： 管理负荷增大； 工期变长； 投诉的面增加。,一、与精装房有关的政策和规范标准,6、精装商品房合同问题 7、政府监督问题 8、精装房专用的规范标准 上海: 上海市住宅装饰装修验收标准 上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点 江苏： 江苏省成品住房装修技术标准,一、与精装房有关的政策和规范标准,重庆： 成品住宅装修工程技术规程 （DBJ50 -113-2010） 成品住宅装修工程质量验收规范（DBJ50 -114-2010） 重庆市保障性住房装修设计标准（DBJ50 -111-2010） 成品住宅装修工程设计技术导则（DBJ50/T -120-2011） 成品住宅装修工程监理技术导则（DBJ50/T -122-2011） 新国标住宅室内装饰装修工程验收规范,二、精装房的评价指标,房产公司寻求的是什么？ 客户的忠诚度来源于什么？ 客户的满意度主要体现在哪些方面呢？ 判断管理工作好坏和工程质量的主要标准是什么？ 那么，如何考核和量化客户的满意度呢？ 案例,三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性,1、批量住宅精装修项目管理具有相当差异化的管理业态。 案例 2、“三点一走偏”是其项目管理过程中的常态。 案例 3、批量住宅精装修项目对项目管理的精细化要求在所有业态中最高。 案例,三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性,4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管理工作。 案例 5、意识不到位、执行不到位是项目管理中的最大难点。 案例,四、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理意识?,案例 更多话题,五、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理思路?,案例 更多话题,六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？,成品住宅精装修项目管理手册 成品住宅精装修项目技术手册 成品住宅精装修项目设计手册 成品住宅精装修项目监理手册 成品住宅精装修项目施工手册 案例,第二讲：成本采购管理,一、客户调查与需求排序 二、对需求分级并对应相应的装修标准 三、在目前政策压力下，中低档精装房可以实施的降低成本的措施 四、精装修成本控制流程 五、成本的管控重点 六、采购管理,一、客户调查与需求排序,1、客户能够接受的装修费用标准 案例 2、客户装修关注因素排序 案例,二、对需求分级并对应相应的装修标准,案例,三、在目前政策压力下，中低档精装房可实施的降低成本的措施,案例,四、精装修成本控制流程,五、成本的管控重点,施工招投标及组织方面 甲供材料招投标及组织方面,六、采购管理,1、部分单位招标前置 2、施工分判 由装饰公司总包的模式； 装饰总包+数个独立分包模式； 装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式； 特别注意要点。,六、采购管理,3、土建总包工程范围变动 案例 4、监理分判 案例讨论,六、采购管理,5、材料招标： 材料设备的集中采购 与各合作的单位的战略合作 注意事项：,六、采购管理,木门： 对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。 关注的质量要点： 木材干燥水平； 木材本身的品质； 门板的构成方式： 饰面做法； 油漆质量； 门套的设计方式、安装方式。,六、采购管理,橱柜： 关注的质量要点： 台面人造石的含量； 柜体用板材； 表面用装饰材料； 每一种五金件； 抽屉的质量； 封边条的工及材料； 各种附件， 加工水平。,六、采购管理,木地板： 木地板及踢脚线色差是小业主投诉焦点之一； 必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大； 木地板安装单位提前介入地面平整度检查； 安装倒是非常快速。,六、采购管理,瓷砖： 瓷砖的损耗远大于定额值； 墙砖采用无缝砖时； 在排版设计时； 瓷砖的备货； 瓷砖的供应。,六、采购管理,石材： 石材断裂、色差等观感缺陷是小业主投诉焦点之一； 石材的采购； 石材编号。,六、采购管理,木工板： 产生变形、裂纹； 测量含水率； E2级木工板。,六、采购管理,水泥： 通常要求没有结构施工那么多； 白水泥； 质量过差的水泥； 如果用于与墙面石材的镶贴。,六、采购管理,腻子： 质量问题； 成品腻子； 自己熬制。,六、采购管理,天花角线： 大批量施工时； 工厂化施工； 天花角线设计为木条线； 扁平的天花角线。,六、采购管理,乳胶漆： 乳胶漆的观感质量很容易被小业主投诉； 乳胶漆的涂布率。,六、采购管理,铝扣板吊顶： 卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉； 收边用的角铝； 灯具的安装。,六、采购管理,镜子： 容易产生的问题； 银镜，玻璃胶； 镜子的损耗。,六、采购管理,五金件： 防锈； 耐用。,六、采购管理,卫生洁具： 马桶的规格； 浴缸； 价格。,六、采购管理,开关插座： 集中采购。,六、采购管理,灯具： 耐久性； 防锈能力； T5灯管的损耗率,六、采购管理,空调： 系统设计； 安装的技术含量。 提别提示 案例,第三讲：研发设计管理,一、研发的内容及意义 二、研发管理的注意事项 三、学习成长和资源整合 四、研发流程 五、客户基础研究的方法 六、需求分类是研究的前提 七、收纳储藏空间功能研究 八、设计管理 九、点位细节上的设计深化解决方案,一、研发的内容及意义,一、研发的内容及意义,研发是研究如何满足客户需求的过程； 是成本控制的过程； 研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础； 是工程质量保证的前提。 根本思想：,二、研发管理的注意事项,设计主导、各部门紧密配合； 样板测试体验最直观； 没有完美无缺的装修房； 成果及时归纳和总结； 建立经验教训手册。 关于“经验教训手册”的更多话题 案例讨论,三、学习成长和资源整合,建立装修标杆向优秀企业进行学习； 向日本、韩国等先进地区学习； 优秀产品和资源直接应用； 借助外部资源进行产品研究。,四、研发流程,1、传统的流程 2、常见的问题 户型改造，增加工期和无效成本； 户型存在硬伤和精装修设计互相妥协，无法达到最好效果； 存在大量质量隐患，给保修增加难度，同时影响客户满意度。,四、研发流程,3、新流程示意图,四、研发的流程,4、研发的成果,五、客户基础研究的方法 定性 定量 表格准备 定量研究得出的结果指导设计 精心准备定量研究表格 案例: 六、需求分类是研究的前提,七、收纳储藏空间功能研究,1、研究意义 家居品质提升的重点 住宅精装修的难点 住宅精细化设计的关键,七、收纳储藏空间功能研究,2、研究思路,七、收纳储藏空间功能研究,3、研究架构 4、研究案例分享 案例,八、设计管理,编制精装修设计管理手册 案例 1、设计管理注意问题 2、精装修设计介入时间 3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合 4、出图进度要求,八、设计管理,5、精装修设计的主要指导原则 简单与精细化 一致性与弹性 实用性高、适应性强 便于批量操作 室内污染预控制,八、设计管理,6、确立交楼标准 案例 7、批量生产使过去的设计与材料选型习惯的改变 案例,九、点位细节上的设计深化解决方案,涉水缺陷、含水率问题一览表,九、设计点位细节上的深化解决方案,涉水缺陷、含水率问题一览表,九、设计点位细节上的深化解决方案,1、阻断卫生间水平方向串水通道 解决方案： 案例 2、阻断阳台、露台水平方向窜水通道 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,3、阻断卫生间垂直方向进水通道 解决方案： 案例 4、厨卫砌筑管井防水构造的设计预防 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,5、管口阴浸的设计预防 解决方案： 案例 6、解决生活阳台防水的隐患问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,7、隔断木门套的湿接触 解决方案： 案例 8、卫生间局部等电位联结设计 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,9、阻断橱柜底板、背面的受潮通道 解决方案： 案例 10、解决吊柜背面不贴砖，墙面的握钉力不够的问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,11、墙砖阳角的收口设计 解决方案： 案例 12、特殊工况下的材料选型及收口设计 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,13、解决朝天钉固定木龙骨的隐患问题 解决方案： 案例 14、明确固化石膏板的收口拼接方式，解决开裂问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,15、木地板与门槛石收口 解决方案： 案例 16、栏杆的安装方式 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,17、小户型公寓成品石膏线改为现场石膏板加工 解决方案： 案例 18、浴缸检修口 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,19、橱柜台面设计挡水边、止水槽 解决方案： 案例 20、解决橱柜石材台面开裂问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,21、解决淋浴房外开玻璃门漏水和开门过程刮出水到干区问题 解决方案： 案例 22、包厨卫主排水管的设计方案 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,23、客厅地砖踢脚线目前较优化的方案 解决方案： 案例 24、厨房烟机下面安装不锈钢洁油板问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,25、可以借鉴的木门合页，但意义不是很大 解决方案： 案例 26、解决小户型商务公寓插座少的问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,27、解决卫生间地漏返臭问题 解决方案： 案例 28、解决生