道县“锦江花苑”项目 营销推广执行方案,广州三汇地产 2009年3月8日,城中心首个大型水岸高品质人居典范,项目定位,天湖居,倚湖居,雅湖居,A,B,C,A,B,C,D,E,A,B,C,D,E,F,G,H,道 州 商 业 广 场,营销节点的控制,5.18,6.28,公开发售,3.28,售楼部交付,内部认购,主要营销节点说明： 公开认筹：08年5月1日 内部认购: 08年5月18日（关系户） 公开发售：08年6月28日,认筹 (收取诚意金),5.1,开盘条件要求,作为道县首个大型水岸高品质人居典范的锦江花苑，在开盘之际，产品的展示与感染力将直接给予客户对其价值的认知，因此，必须保证6月28日前实现以下条件：,A、硬件：现场展示： 项目看楼通道的现场包装完成（包括：入口门牌、围墙广告、周边环境的优化等）； 一期全面动工,并多层达到二层以上,小高楼基础工程完成； 水景长廊展示基本完成（约15米）； 取得商品房销售预售证。,B、软件：充足的客户储备与管理，开盘前必须要求达到： 强烈购买意愿者：80个以上；（已交纳诚意金） 较强的购买意愿者：100个以上； 注： 关系户可以提前成交，6月28日开盘仪式,当天签约；,营销阶段的划分：,5月28日,6月28日,3月底4月,5月1日,VIP认筹 20000元,市场预热,正式公开发售,内部认购,销售节奏安排,第一阶段：预热期2008年3底4月30日,阶段推广工作目标： 在一定范围内树立集团及项目的品牌形象和知名度； 定向范围的推广，为下阶段的内部认购奠定客户基础； 引导市场的视觉焦点及关注度；,各阶段推广策略,阶段客户来源： 商场的客户资源消化（投资户、经营户、前期意向登记户） 与宏远公司业务往来的关系单位和人,政府部门、企事业单位人员 销售现场开放吸纳的客户资源； 阶段推广策略： 悬念式的户外广告和楼盘外包装，提高市场关注度； 单张派发、短信传播、商场影视片宣传等媒体联动宣传；,第二阶段：VIP认筹蓄客期5月1日 阶段推广工作目标： 储客认筹，收取诚意金20000元； 优惠措施: 阶段客户来源： 过滤前阶段的意向客户；,阶段推广主要渠道：,各乡镇单张派发；（地点：祥霖铺、寿雁、上官镇等） 沿河公园绿化带-“滨河路建设启动” “锦江花苑开工仪式”等活动行销事件来制造轰动效应； 影视片、电视飞播、短信、单张派发等宣传投放全面铺开；,广告推广采用“集中式投放”策略,事件营销：动工仪式,聘请政府相关领导前来助阵，并宣布“锦江花苑”被评为“道县09年重点示范工程项目”，其目的借政府的权威性造势，有效地增强客户对项目购买的信心；,认筹金： 2万并签认购书（优先选单位，享受额外折扣优惠） 针对人群（关系户） 商场的经营户、投资户； 长期关注项目的政府高级官员； 宏远公司职工内部关系客户；,第三阶段：内部认购期5月28日,操作要点： 较高的优惠折扣，激发其购买的冲动； 以宏远公司的品牌形象推广为主，导入锦江花苑项目品牌； 点对点的介绍推介，并建立起宏远地产的忠实客户群体，建立良好的市场口碑；,认筹金：2万（公开发售时可享受额外折扣9.7折） 对象：已经认筹市场公开的意向客户 操作要点： 将前期所积累的内部认购客户，集中起来在开盘当天签约，形成一个火爆的场面扩散社会影响力，并增加开盘当天客户下定的信心； 利于立体式的广告宣传开始铺开，全面展示项目形象，提升市场认知度；,第四阶段：公开发售期6月28日,首次公开发售单位： 雅湖居A、B、C、D、E五栋多层及天湖居A栋高层（约120个单位），B栋要视A栋销售情况再陆续加推；,推售策略,（需求决定价格） 注：价格需视认筹情况最终确定,价格策略：,