此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,致 常州莱蒙鹏源太湖湾地产开发有限公司,寻找常州那片值得被收藏的湖岸,莱蒙鹏源常州太湖湾项目战略发展研究 常州,8月,城市及区域契机,城市契机,项目外部条件,域不同，自出众,知己知彼、百战不殆,他山之石，可以攻玉,项目定位,庖丁解牛 ,解之有道,区域机会,报告框架,项目内部属性,内外部条件,案例前瞻,追寻“湖”的轨迹,找寻项目的“灵魂”,核心问题,区域判断客源走向,项目形象定位,项目功能定位,第一回 域不同，自出众,城市走向,长三角布局： 一核: 发展核心上海。 九带：沪宁、沪杭沿线发展带， 沿江发展带，沿杭州湾发展带，沿海发展带，宁湖杭发展带，沿运河发展带，沿湖发展带，陇海线发展带； 常州整体城市走向： 现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市。 历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市。 联东接西，承南启北的区域枢纽城市。 以人为本，人与自然和谐共存的生态城市。,常州地位位置优越，随着交通系统的提升，已经步入了上海的“一小时都市圈”范围 常州位于沿江发展带、沿运河发展带，沪宁沿线发展带以及沿湖发展带的交集处。是长三角向长江上游，苏北地区辐射的策源地，携长江，南衔太湖，是苏锡常都市圈中距长江最近的地级城市，南与浙江、西与安徽交界。区位优势明显。,随着长三角一核六带的布局改为目前的一核九带，苏北、浙南、苏南的融会贯通，常州区位优势大大显现，外向型辐射力进一步增强。,城市走向,“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”本案所在的太湖湾旅游度假区作为在常州发展规划中的生态极，肩负改变常州过去工业城市形象，向文化生态城市发展的使命。,太湖湾旅游区,本案,南部以大学城、淹城文化旅游和太湖为核心资源，着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设，以教育和休闲旅游的“双引擎”发展方向明显。 在优先的规划和优越的自然资源的带动下，南翼其作为生活居住区和休闲度假区的属性已经逐步的凸显，未来将会走向成熟之路，成为“大常州”的园林式、宜居性相结合的现代化生态居住区和观光休闲区。,区域机会,太湖湾地区给予常州的，不仅仅是7公里的湖岸线，而是自古以来城邦对于江湖的依恋与向往，一种对于水的情怀。,每座城市总有一片湖景融入到城市文化深处： 西湖之于杭州；玄武湖之于南京；东湖之于武汉每座城市都有属于自己的湖。 常州并不缺水，但真正能够赋予城市水情怀的只剩下太湖； 常州水资源并不稀缺，北有长江，但工业新城的开发阻挡了人们对于江的向往；南有滆湖（西太湖），但知名度及历史文化的欠缺及开发规划上的不足阻碍了人口的导入。,因此，未来所有的目光无疑将聚焦在常州最南端的七公里水岸太湖湾。,区域机会,区域紧靠春秋时期的阖闾城，自古就有王者之风，霸者之气。故而太湖湾给予常州的不仅是湖情怀的寄托，更是对于历史文化精神的传承。,太湖湾,阖闾城,公元前514年，吴国大夫伍员（伍子胥）伐楚还师后，奉春秋五霸之一吴王阖闾之命筑此城，因以阖闾名命之。城北靠仆射山、胥山、虾笼山等为屏障，山前有坡地，南临太湖，是以控制楚、越两国之入侵； 阖闾城，在古吴历史上留下光辉的一页，它们与吴王、伍子胥紧紧地连在一起，见物思人，历代文人瞻仰遗址，缅怀古吴兴衰，留下众多的诗篇： 霸事已云古，荒城空草莱。 可怜城上月，曾照越人来。（丁镛）,太湖湾地区唯有同其他城市类似区域产生错位竞争，吸引不同层级客户方能突破重围，实现“弯道超车“。,区域机会,太湖沿岸城市皆有自身的太湖区域规划，作为起步较晚的常州太湖湾区域，其无疑将受到周边临湖区域的竞争及挤压。,缺乏独特亮点 自然、人文资源均优势不大,面临众多挑战 环湖成开发主流，各市县各自为政,交通不便利 水陆交通皆不便利，可达性差,环境问题突出 太湖环境问题，常州工业城市形象,面临问题：,区域机会,规划利用自然资源打造四大功能区，形成观光游、教育游、体验游、度假游相结合的综合度假区，其核心度假功能重点针对长三角地区中、高收入阶层的消费者及商务人员,盘古中心,龙湾,数字狂欢谷,数字文化主题景区-国内唯一、规模最大、形态独特、体验全新； 客户对象-区域青少年及国内外电玩爱好者,以环境为主题的旅游景区-利用一片废弃的采石场进行建造 客户对象-长三角游客、生态学家、科教团体,高档国际商务中心-六星级宾馆、高尔夫俱乐部和乡村俱乐部等 客户对象-周边乃至长三角高端商务群体,永丰水街,配套功能,后期引擎,核心功能,启动引擎,通过观光体验旅游导入人气，以长三角高端商务人士为主力突破口，打造长三角一高端商务度假行宫是区域发展重点方向。,城市及区域契机总结,常州区位优势明显，对外辐射力增强； 区域处于常州最南侧太湖湾，为未来重点打造的生态极；,城市发展方向,太湖湾赋予常州水的情怀； 太湖湾紧靠阖闾城，自古就有王者之气，霸者之风；,文化精神传承,太湖湾开发较晚，受太湖沿岸其他城市的竞争挤压； 以观光体验旅游导入人气，以长三角高端商务人士为主力突破口成为太湖湾未来实现错位竞争的重点规划方向；,扬长避短 实现超越,把握城市命运和契机： 同区域共发展；引领区域价值飞跃,第二回 知己知彼、百战不殆,项目外部条件,本案属于远郊城际项目，虽然周边快速道路的增加了项目的通达性，但是同各个城市间较远的距离及公交系统的缺失大大降低了区域的认知度。,常州,无锡,宜兴,苏州,西湾地块,33Km,26Km,23Km,90Km,S342,锡宜高速公路,XZ01,S232,太湖湾,本案处于常州、无锡同宜兴之间，属于远郊城际项目，各城市对该区域认知度不高。 太湖度假区位于常州最南端，东临无锡马山、南濒太湖、西接宜兴分水、北至锡宜公路，规划控制范围30平方公里； S342、锡宜高速公路、S232及规划中的常泰公路等使周边各城市可以迅速到达本案，大大增加了项目的通达性。但各城市车程往往在45分钟以上，同时公交系统的缺失降低了大众的可达性，区域认知度有限。,太湖湾自成板块，同各城市明显隔离。受城市相邻度假别墅区域，尤其是无锡马山板块及苏州太湖区域的竞争挤压，客户通路阻断。本案必须有自身亮点引擎才能突破阻断。,高端别墅板块，以独栋别墅为主，代表项目：檀溪湾、南丰御园； 均价：1.4-2万元/平米 配套不便，以第二居所及投资客为主。,度假型别墅板块，以联排别墅及度假公寓为主，代表项目：太湖天阙、华丽家族太上湖； 均价：1.5-2万元/平米（独栋） 各项目成熟，吸引长三角度假及投资客。,太湖湾板块目前自身位置及配套上的短板在房地产市场上表露无疑，客户导入困难。 作为常州最南端，太湖湾在常州房地产市场基本没有立足之地，常州置业南端通常在武进新城区域。未来滆湖将成为常州第一湖区房地产发展的主力军； 而无锡和苏州自身在太湖沿岸已经建立起相对较为成熟的高端别墅及度假板块，阻断了这些城市到达太湖湾的通路。,项目外部条件,太湖湾内部目前项目较少，内部配套缺乏，都依赖项目自身打造。过去开发项目处在尾盘阶段。新进开发项目仅万泽太湖庄园一个。,太湖湾度假村,竺山湖小镇,万泽太湖庄园,太湖湾房地产开发目前主要分为2个阶段： 2005年-2009年，以太湖湾度假村和竺山小镇为主，以面向大众的中低端度假村开发为主。项目体量小，档次有限。产品以酒店式小户型公寓结合度假型独栋别墅为主； 2009年至今，深圳房企万泽进入太湖湾区域开发标致太湖度假片区进入大盘开发的时代。客群贴合区域走向以面向高端商务人士为主，配套物业类型更为丰富。,项目外部条件,项目外部条件,万泽湖庄园通过全方位配套体系的打造，成熟大盘操作经验的融入，定位高端化，配合区域内大型主题乐园的开发节奏成为区域领跑者，太湖湾区域将进入快速发展轨道。,万泽湖庄园通过强大的配套体系，高附加的产品支撑，配合区域公建开发成为区域领头羊。 产品线设计上，万泽采用了针对高端商务客群的全方位配套体系，将大盘支撑作足。成为区域目前价值的领跑者。同时目前区域内数字狂欢谷的首期年底开业，配合其宣传，区域知名度大大提升； 万泽湖庄园产品以高附加值为主，一定程度上规避了其他城市类似板块的竞争。,万泽项目鸟瞰,环球动漫嬉戏谷,本案规模较大，背山面水，沿湖面较长，景观资源丰富。地形条件非常适合打造大型旅游度假型项目。,一期用地 300亩 容积率1.2；,项目总用地880亩 容积率1.5；,代征用地 48亩，含沿湖1公里水岸线；,周边租赁承包用地695亩。,共计1565亩的超大规模吸引目的性置业的必要条件； 背山面水，1公里水岸线为创造长三角顶级沿湖度假物业创造了可能。,项目内部属性,作为“中国房地产百强企业”新贵的莱蒙鹏源，通过本案的开发无疑将进一步丰富自身产品线，提升企业自身价值。,常州 莱蒙城：城南新坐标 总建面142万，集高层、联排别墅、大型购物中心、高端酒店、主题公园为一体。,深圳 水榭系列： CBD中心居住组团 联排、双拼别墅、高层、综合购物中心等各类物业，体量多在20万方，定位城市高端住宅。,莱蒙都会：城市综合体 集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、酒店、居住、文物公园等多功能于一体的HOPSCA,+,？,常州太湖湾项目,高端住宅（两大产品系）,城市综合体,+,过去，莱蒙一直是在定义城市新兴坐标； 现在，我们需要去塑造一座莱蒙式的世外桃源； 从“造城”到“造距离”的演变,项目内部属性,项目内外部属性总结,太湖湾属于远郊城际区域，目前认知度较低； 在太湖沿岸各城市中起步较晚，受其他城市类似板块的挤压；,区位较弱,房地产开发项目较少，以度假旅游村开发为主； 万泽的介入及数字狂欢谷的开业为区域腾飞拉开序幕；,前景向好,太湖湾项目的开发将完成莱蒙企业自身产品线的进一步扩展；,风水宝地,把握项目成功的脉络： 以自身引擎提升区域，同周边项目共舞,本案体量较大，背山面水，景观资源丰富；,价值飞跃,第三回 他山之石，可以攻玉,浙江 千岛湖,案例前瞻1追寻“湖”的轨迹,从国内成熟湖景旅游度假区千岛湖的开发模式出发。寻找本案太湖湾的发展机会。关注区域发展路径与项目自身引擎的打造。,常州 太湖湾,发展路径,客户趋势,项目引擎的选择,区域未来发展脉络,本案潜在的机会,政策及规划的确立，快速道路的导入，精品地产项目的开发为千岛湖从量变到质变的基石。而常州太湖湾在规划确立，景区投入及大型项目开发下，必将进入快速发展通道。,千岛湖区域发展脉络图,壮大阶段,发展阶段,开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步,第一家旅游宾馆饭店千岛湖鱼味馆正式开业,旅游人数,千岛湖风景区总体规划正式实施，“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策使得区域处于扩张型阶段,宾馆饭店已经成立28家,景区开始整治小、乱、散的局面，之后成为全国首批4A级旅游区，区域实现了质的提升和转变,海外海大酒店、凤凰休闲度假村等配套型酒店投入建设,2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展； 2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点,开元度假村别墅开始销售并投入运营，一些旅游房地产项目的别墅部分纷纷开始建造,大力发展滨湖度假酒店业、豪华游艇业、康体健身业、旅游房地产业，着力打造全国著名的休闲度假胜地,高尔夫、度假类酒店、游艇码头等其他度假配套产品也陆续启动,起步阶段,区域特征,物业功能,巩固阶段,常州太湖湾潜在发展轨迹,目前所处阶段,案例前瞻1追寻“湖”的轨迹,22,案例前瞻1追寻“湖”的轨迹,当地大型地产项目主要通过标准型配套酒店、低密度住宅项目、度假类配套产品等三类产品，提升区域档次，加速区域转型。,自然/人文景观资源驱动（如西藏）,商务度假活动驱动（如博鳌）,案例前瞻1追寻“湖”的轨迹,观察千岛湖内各类度假型