商,规,划,书,2019-XX-XX,商业招商规划书丨计划书丨计划报告丨投资规划,COMPANY LOGO,招,01,02,03,04,05,06,项目概况,招商准备,租赁策略,品牌策略,收益测算,工作安排,目录,CONTENTS,PART ONE,COMPANY LOGO,项目概况,01,项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。,吉星德亿商业中心,11890,地上370个，地下370个,一层沿街为餐饮， 二层及主入口部分区域为大中电器 三、四层为服装、运动工厂店、电玩城 以及儿童娱乐等。,地上四层,制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批 商管公司组织架构、薪酬标准的确定 商管公司注册申请 商管公司企业名称核准 商管公司注册资金申请及拨款 商管公司完成注册后备案 办理物业管理资质证件,组织筹备商业管理有限公司,项目总经理入职 各部门经理入职 各部门员工入职,商业管理有限公司人员到岗,商业管理有限公司各部门员工开业前培训, 团队组建及计划,PART TWO,COMPANY LOGO,招商准备,02,5,4,3,6,7,1,2, 物料准备, 团队组建及计划,制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批 商管公司组织架构、薪酬标准的确定 商管公司注册申请 商管公司企业名称核准 商管公司注册资金申请及拨款 商管公司完成注册后备案 办理物业管理资质证件,项目总经理入职 各部门经理入职 各部门员工入职,转入运营,招商工作流程图,招商筹备,招商实施,协议&签约,团队组建,商业方案策划,招商物料准备,商户搜集,商务洽谈,综合评审,初步审核,意向书审核&签订,合同审核&签订,意向沟 通, 工作流程,PART THREE,COMPANY LOGO,租赁策略,03, 租金策略, 租期策略, 谈判策略,02,04,06,01,03,05,对具备影响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位,安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣,安排客户对项目的实地考察,结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知,处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判,确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同。, 租赁方案,由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。,项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，,我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。,1, 租赁方案,2,根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。,F1,F2,F3,F4,品牌餐饮、个性护理店、咖啡烘焙、化妆品、金融,特色餐饮、休闲服饰、皮具鞋品、家居礼品,运动服饰、休闲服饰、手机数码、教育机构,电玩城、儿童集合店、儿童服饰、儿童玩具、文具用品,A 方案, 租赁方案,占比分析,35%,备注：图表类型、字号、颜色及相关数据可根据需求进行更改。更改方式（选中图表，右键，编辑数据，数据名称、类别都可以根据需求进行相应的更改）,65%,备注：图表类型、字号、颜色及相关数据可根据需求进行更改。更改方式（选中图表，右键，编辑数据，数据名称、类别都可以根据需求进行相应的更改）, 租赁方案,1F, 租赁方案,品牌餐饮、个性护理店、咖啡烘焙、化妆品、金融,特色餐饮、休闲服饰、家居礼品,特色餐饮、精品女装 翻斗乐/淘气堡,电玩城、儿童集合店、儿童服饰、儿童玩具、文具用品,2,根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。,F1,F2,F3,F4,B 方案, 租赁方案,备注：图表类型、字号、颜色及相关数据可根据需求进行更改。更改方式（选中图表，右键，编辑数据，数据名称、类别都可以根据需求进行相应的更改）, 租赁方案,1F, 租赁方案,3,目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。,1F,2F,3F,4F,55,70,85,40,60,80,标题文本,标题文本,标题文本,标题文本, 租赁方案,1F, 租赁方案,1,劣势,2,优势,租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。 由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商洽谈时间相对较长。,收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。 需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。,1,劣势,2,优势,需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设施设备的维护费用 。 接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业形象的提升。,双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。 保留部分商家可减少招商商户洽谈量。 我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。,1,劣势,2,优势,需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公共区域能源费以及设施设备的维护费用 。 需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。,经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益较高； 商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体形象；,PART FOUR,COMPANY LOGO,品牌策略,04,对项目具有标杆意义的品牌 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 大面积的租户,大型主力店、特色店 各业态领衔品牌 一般品牌,根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段：,推广目的：前期市场筹备入市,通过前期招商筹备，在业内开始接触掌握一定的资源。,市场策略：业内关注,将项目前期招商工作顺利开展，筹备各种宣传资料，并在市场业内形成一定的声音，吸引市场关注度。,推广 执行,接洽确定广告公司：着手准备未来的广告平面展示、推广宣传物料等； 招商现场：进行现场周边包装，完善导视系统； 招商折页：强调项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈、主力商户重新招商、品牌升级等，充分展示项目的优势和亮点。,推广目的：增强商户对项目的信心！,通过对项目商业优势的告知性宣传，全面展示项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势，主力商户重新招商、品牌升级等信息，引起商户兴趣，并增强进驻项目的信心。,市场策略：项目优势展示，针对性宣传,通过媒介组合，选择受众集中的媒介渠道，有针对性的宣传。,推广 执行,活动：项目公开对外招商推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加； 纸媒、短信：定期对项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势进行分析，发布招商信息；维持每2周1篇软文、短信发放；针对性选择商业杂志进行项目招商信息宣传，包括项目优势及主力商户重新招商、品牌升级等信息； 道旗：临近主要路道旗宣传，项目分主题、招商信息宣传； 项目现场：对现场包装重新更换画面，宣传商业主题（时尚生活、娱乐天地、大众配套等），配合形象示意图，赋予项目生动的消费场景；对签约主力商户、一般商户信息进行宣传；,广告主题：首邑上城，火爆招商中 看得到的消费 享得到的商机,PART FIVE,COMPANY LOGO,收益测算,05,单位：万元,01,按照正常估计，整租15年总租金收益大约为 1.15亿元。,按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为 1.53亿元。,资产升值另计,第一年年租金,租金每三年递增建议,单位：元,延时符,02,每两年递增建议,出租率,租金计算方式,按照正常估计，整租15年总租金收益大约为 1.98亿元。,按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为 2.44亿元。,资产升值另计,延时符,单位：元,单位：万元,支出项目包括：前期投入的改造费用（分摊到10年）、宣传推广费用（逐年递减）、人员成本以及设施设备维保费用等-该费用未包含各项税费及附加。,招商的时间受到多重因素的影响，招商进度计划建立于以下的时间进度结点之上：,招商开始及各项前期推广工作符合进度规划； 我司具备相关的签订意向书和合同的条件；,首邑上城商业商户清退符合进度规划； 项目工程改造符合进度规划；,工作安排-招商时间,PART SIX,COMPANY LOGO,工作安排,06,谢,聆,听,2019-XX-XX,商业招商规划书丨计划书丨计划报告丨投资规划,COMPANY LOGO,感,