房地产基础知识什么是房地产？房产和地产,房地产又称不动产，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物及其他附属物的总称。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称：房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；房地产的所有权包括哪些权益：占有权、使用权、收益权、处置权。一、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发；房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。三通一平：通水、通电、通路、平整土地五通一平：通水、通电、通路、通燃气、通讯、平整土地七通一平：通水、通电、通路、通燃气、通讯、通邮和通热力（暖气）、平整土地2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 二、什么是房地产开发？是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业。四、 国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。五、 国有土地出让方式：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式，目前还广泛采用挂牌方式出让。五证两书 （1）建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 （2）建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 （3）国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 （4）建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 （5）商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书 房地产开发建设由哪些程序？开发建设由不同程序，具体为： 提出项目建议书（经批准为立项）； 选定建设地点； 进行可行性研究（经批准为决策）； 设计阶段； 组织施工； 竣工验收； 交付使用。项目办理建设用地的流程为： 申请地点，核发建设用地规划许可证； 申请用地，评估地价，签国有土地出让合同，办理建设用地批准书； 办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用； 交清地价，办理地籍登记，核发国有土地使用证。项目设计及报建的程序为： 总规设计总平面报审； 详细规划设计详规报批（包括五图一书：即总规划图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书）； 建筑单体方案设计建筑方案审查； 扩初设计初步设计审查； 报建施工图设计施工图报建（通过专业报建意见教育意见、市政意见、绿委意见后取得建设工程规划许可证）； 施工图设计施工图审查，取得建设工程施工许可证。项目取得商品房预售证的流程及要求为： 项目所需的工程形象为：七层以下（含七层）的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以上（不含七层）的项目，已经完成2/3的结构工程； 所需的证照：建设用地批准书、国有土地使用证、建筑工程报建审核书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。项目工程竣工的验收流程及要求为： 工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。名词解释基本名词、住宅类型、按土地性质划分一、基本名词进深：住宅的长度，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大开间：住宅的宽度，住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积： 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。绿视率：“绿视率”是目前在国际上流行的一种理论，该理论认为：在人的视野中达到25%时，人的感觉最为舒适。据统计，世界上长寿地区的“绿视率”均在15%以上。 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等 玄关：是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。如回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所 隔断 ：专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 过道 ：住宅套内使用的水平交通空间建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。 已开发土地分类：生地和熟地。什么是生地：是指必须经过土地再开发，如：拆迁、安置、补偿、市政建设。什么是熟地：是指已具备房地产开发条件，立即可以开始建设。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。二、住宅类型商住住房(SOHO)：是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 跃层式住宅：跃层式住宅是一种借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法的较为新型的住宅类型，它占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层式住宅有如下优点： 每户都有较大的采光面，通风较好； 户内居住面积和辅助面积较大； 布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间。一般的复式住宅实在层高较高的一层楼中增建一个1.2米左右的夹层，两层合计得层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米左右，而一般跃层式为5.6米左右），其下层供起居用，上层供休息和贮藏用，一般人可坐起但无法直立。复式住宅有如下特点： 平面利用系数高，通过夹层复合，可是住宅的使用面积提高50%-70%； 户内隔层多为木结构，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，有时楼板、床、柜，降低了综合造价； 上部层多采用推拉窗户，通风采光良