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明源地产研究院旭辉告诉你:有这5张图计划编制不走偏明源地产研究院官方微信出品“计划不如变化快”、“计划编了也白编”,由于房地产开发周期长,过程影响因素众多,计划编制时很难把方方面面的影响因素考虑清楚,因此,很多计划编出来后执行到中途已经面目全非。到底如何才能让计划编得准呢?旭辉在计划编制时采取的“逐步分解、近细远粗,渐进明细” 以及“双版并行,刚柔相济”的做法不失为一种好方式,接下来我们通过5张图来进行阐述。一、4级计划分级管理,自上而下分解,自下而上支撑为了让计划能够满足不同层级的管控要求,旭辉将项目分为集团关键节点、里程碑节点、主项计划及专项计划四个层级,这四个层级均体现了鲜明的管理思路。其中,集团关键节点主要是满足集团现金流管控要求及集团经营目标要求,主要包含方案批复、取得施工许可证、开盘预售、主体封顶、竣工交付五大节点,一般由集团总裁确定并关注;里程碑节点则在集团关键节点的基础上,将一些重要阶段性成果及正负零等重大形象进度节点纳入进来,一般由集团运营总监以及城市公司总经理确定并关注;主项计划则重点强调对质量管控的要求,对各业务部门协同的要求,包括一些质量管控点、各专业交接点及重要会议节点,一般由项目总及公司运营关注;至于专项计划,除了传统各专业口的计划外,旭辉有两个比较有特色的专项计划,一个是样板区专项计划,主要为了突出对开盘的强支撑;另外为了统筹方案设计前工作项,提升前端工作的协同性前瞻性,旭辉还专门制定专项的方案前计划。二、逐步分解,近细远粗,渐进明细除厘清四级计划外,旭辉在计划编制上也非常有特色,其围绕项目开发全生命周期,从中选取四大节点:取得中标通知10天内(项目启动会召开)、战略规划报告5天内(项目启动会2周内)、方案完成及取得施工证,这四大节点分别触发四级计划的编制流程,计划编制分为考核版和指导版两种类型,整体思路上体现了逐步分解、近细远粗、渐进明晰的原则。具体而言:在取得中标通知书后一周内,旭辉即会召开项目启动会,集团总裁、集团财务、运营、营稍、设计、成本业务拓展负责人、以及项目经理,项目营销、设计、成本负责人均会参会,主要目的是落实投资决策会主要指标,确定项目运营战略目标及基本经营思路,确定项目负责人及项目团队,向职能部门交底,进一步达成共识。此时由于项目整体开发思路尚未明确,不可知因素尚多,因此,旭辉集团总裁先会按照项目运营要求及集团经营目标要求,敲定五大节点作为该阶段考核版计划,也作为后续项目节点的管控阀门。与此同时,集团运营总监及城市公司总经理也在5大节点的约束下,预排35个里程碑节点,但该计划暂不考核,仅作为指导版计划实施。在项目启动会后两周,旭辉会组织开展战略规划报告会,集团总裁、集团财务、运营、营稍,设计、成本业务拓展负责人、公司总经理、项目经理,营销、设计、工程、成本负责人参加会议,会议目标主要是落实集团项目开发战略意图,形成项目“兵棋推演”,主要内容包括项目简介、成功标尺、战略定位、项目敏感指标分析、快速开发策略、合作整合策略、二高一轻策略实施、产品竞争策略、品牌策略及目标成本控制策略等,从而最终确立项目的关键指标,形成项目开发指导性文件,指导和帮助项目团队开展项目全过程工作。该会议会敲定两大事项,一个是五大节点(如有调整)及35个里程碑节点的考核版计划,二个是为方便前期工作的开展和协同,此次会议也会确定方案前计划考核版;另外该阶段还会初步排定主项计划和样板房专项计划,指导项目工作开展。在方案完成后,此时项目条件及进程基本清晰,旭辉会进一步明确主项计划及样板区专项计划的考核版计划,同时其他专业计划也会初步排定,在最终取得施工证后,项目条件已经从外部因素主导转变为内部管控为主,因此,在该阶段会最终敲定所有计划。三、“考核版+执行版”双版并行,刚柔相济,动态调整在计划编制完后,一方面要保障计划的严肃性和刚性,另一方面又要兼顾项目开发的情况变化,那如何平衡呢?为此,旭辉采取了考核版与动态版双版并行的思路。具体而言:为了强调计划的严肃性,旭辉会确定考核版的计划。我们以5大关键节点为例,旭辉针对5大关键节点完成情况设置了项目节点奖,项目节点奖与考核版的关键节点完成情况直接挂钩,另外,为保障考核的公平和科学性,5大关键节点会根据不同版本考核,如下图所示。针对上述考核节点,集团规定了严格的审批流程,比如主项计划,一般由城市公司PMO讨论制定,经城市公司设计、工程、成本、营销及配套五大专业审核确认,城市公司总经理、集团运营审核,由集团总裁最终审批通过。该计划一旦审批通过,就不再予以调整,项目奖金与考核版计划直接挂钩。但在执行过程中,计划不可避免的要受到各种因素的影响,计划偏差很难避免,那怎么处理呢?旭辉另外会编制动态版的计划,比如在取得施工许可证排定考核版后,由于计划执行偏差导致计划需要调整,以便更好地指导项目工作,城市公司可自行编制和调整主项计划,经过城市公司总经理审批同意即可,但是考核仍然按照考核版主项计划来执行。总而言之,破解计划编制难题,旭辉在计划编制时采取的“逐步分解、近细远粗,渐进明细”、以及“双版并行,刚柔相济”的做法可以作为参考。作者:刘策,来源:明源地产研究院。更多好文推荐分享,欢迎关注明源地产研究院微信号mydcyjy)
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