第2章 物业管理的基础理论,学习目标,物业管理是一个操作性很强的行业，但并不排斥它的理论性，物业管理理论研究对于物业管理的实践和可持续发展有及其重要的指导意义。本章通过对建筑物区分所有权的学习，要求学生必须掌握该理论的精髓，掌握它的构成及行使原则。,一、建筑物区分所有权概述,（一）建筑物区分所有权的概念 德国著名学者贝尔曼教授认为：建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持有权及因共同关系所生的构成员权全所构成。 中华人民共和国物权法对建筑物区分所有权明确定义为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，这里不包含有成员权。,（二）建筑物区分所有权形态分析,（二）建筑物区分所有权形态分析,1.专有所有权 就某一个具体的单元套房来看，如A栋的502室，它上面的顶层、下面的楼面受力层以及与左边的楼梯间、右边的503室之间隔墙的受力层，外加它前后外墙的受力层和饰面层，并不是502室业主所独有。体现502室专有所要求的仅仅是502室上、下、左、右、前、后的房屋构体内侧面围筑而成的一个空间，以及在这个空间里与整体结构无关的其他构件（如非承重墙、内设门窗等）。 因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间，可以用下面的公式来表示。 V=（S+S）h 其中，V：体积 S：入户门内净使用面积 S：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。,（三）建筑物区分所有权的特征,二、专有所有权、共有所有权和成员权,（一）专有所有权 （二）共有所有权 （三）成员权,（一）专有所有权,1.专有所有权的概念 专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有权人对专有部分予以自由占有、使用、收益和处分的权利，而专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的建筑物空间部分。,（一）专有所有权,2.专有部分的范围 专有部分的范围是指专有部分相互之间以及与共用部分相互之间分割的界限。 对专有部分范围的界定，有如下四种学说： 中心说（壁心说） 空间说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说,（一）专有所有权,3.专有所有权的内容 （1）专有所有权人享受的权利 所有权。 相邻使用权。 （2）专有所有权人所承担的义务 不得违反全体区分所有权人的共同利益 不得违反建筑物的使用用途和目的。 相互容忍的义务 有独立承担专有部分的修缮和费用义务。 有遵守管理规约和物业服务合同的义务。,（二）共有所有权,