国家级十一五规划教材,第3章 物业服务企业法律制度,物业管理法规,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.1 物业服务企业 3.2 物业服务企业的组织机构 3.3 物业服务企业的资质管理 3.4 本章小结 3.5 本章作业,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.1 物业服务企业 3.1.1 物业服务企业的概念 1.物业服务企业。是指具备县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书，经工商行政管理机关注册登记，以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。 2.物业服务企业的特征。是依法设立、以营利为目的的、受托的公司法人。 3.物业服务企业的类型。有限责任公司、股份有限公司和三资企业。 3.1.2 物业服务企业的设立 1.物业服务企业的设立条件 (1)有与生产经营规模相适应的从业人员，专职人员不得少于8人。 (2)注册资本。有限责任公司注册资本的最低限额为人民币3万元。 (3)有公司章程、名称和相应组织机构。 (4)有公司住所。租赁用房须赁期限一般须在1年以上。 (5)有符合规定的股东人数和法定代表人。限责任公司由50个以下股东。 2.物业服务企业的设立程序。一般包括可行性研究、名称预先核准、资质审批、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,1.1.3 物业服务企业的权利和义务 1.物业服务企业的权利 (1)物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。 (2)按照物业服务合同和管理办法实施管理。 (3)按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。 (4)有权制止违反环保、物业装饰装修等方面法律、法规和规章制度的行为； (5)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。 (6)可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。 (7)可以接受供水、供电、供气等单位的委托代收相关费用。 (8)有权将物业管理区域内专项服务业务委托给专业服务企业。 (9)经业主大会的允许，可以实行多种经营。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.2 物业服务企业的组织机构 3.2.1 物业服务企业组织机构的概念 物业企业组织机构是企业为实现其经营方针和管理目标而设置的一套组织形式，它为用以保障管理意志的实现和管理行为的进行。 3.2.2 物业服务企业组织机构的形式 物业服务企业组织机构形式是企业内部组织整体设置的方式。具体由股东大会、董事会、经理和监事会组成。 3.2.3 有限责任公司的组织机构： 1.股东会。由全体股东组成，是公司的最高权力机构。 2.董事会。他是公司股东会的经营决策机构。董事会由313人组成。 3.经理。经理由董事会聘任，负责公司的日常经营管理工作，并对董事会负责。 4.监事会。监事会设主席1人，由全体监事过半数选举产生。董事、高级管理人员不得兼任监事,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.2.4董事、监事、经理的任职资格 公司法规定6种人不能担任有限责任公司的董事、监事、经理。 (1)无民事行为能力或者限制民事行为能力者。 (2)因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚执行期满未逾5年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾5年者。 (3)担任因经营管理不善而破产清算的公司、企业的董事或者经理、厂长，并对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾3年的人。 (4)担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾3年的人。 (5)未清偿到期个人所负数额较大的债务者。 (6)国家公务。本公司的董事、经理及财务负责人不得兼任公司的监事。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.2.5 董事、监事、经理的义务和责任 (1)遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不为自己牟取私利，不得利用职权收受贿赂； (2)不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人，不得将公司资产以个人的名义开立账户存储，不得以公司资产为本公司股东或者其他个人债务提供担保； (3)不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动； (4)除依照法律规定或者经股东会同意外，不得泄露公司秘密。如果执行公司职务时违反法律行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。 3.2.6 物业服务企业内部组织机构设置 物业公司内部组织机构应根据业务范围和服务内容，从实际出发进行设置，物业服务企业常用的组织机构设置方案有三种。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.2.7 物业服务企业各部门的主要职能 1.总经理室。是物业服务企业的决策机构。负责制定企业的发展规划和经营管理方针，决定机构设置，布置和协调各副总经理与各部门的工作，对重大问题作出决策。 2.行政部。在总经理领导下负责日常行政管理工作。 3.人力资源部。负责人员招聘、培训、考核等人力资源管理工作。 4.财务管理部。负责公司的财务预算与核算、收费服务等。 5.综合服务部。负责物业管理工作指导、监督、协调和援助工作。 6.市场开发部。有的企业称为经营部。 7.各物业管理处。大型物业服务企业一般在每个物业项目现场（物业管理区域）都设有一个物业管理处，物业管理处一般设有客户服务部（或管理部）、环境管理部（或保洁部）、安全管理部（或保安部）和工程保障部（或工程部）。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.3 物业服务企业的资质管理 3.3.1 物业服务企业资质管理的目的和依据 1.资质管理的目的。为了更好地规范物业服务企业行为，引导物业管理有序、健康发展，必须对物业服务企业实行资质等级管理。 2.资质管理的依据主要有：城市新建住宅小区管理办法、物业服务企业资质管理试行办法。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.3.2 物业服务企业资质等级标准 1.资质一级企业标准 (1)注册资本500万元以上。 (2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 (3)管理两种类型以上的物业。 (4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：多层住宅200万平方米，高层住宅100万平方米，独立式住宅（别墅）15万平方米，办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。 (5)20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 (6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 (7)建立了专项维修资金管理与使用制度。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,2.资质二级企业标准 (1)注册资本300万元以上。 (2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 (3)管理两种类型以上物业。 (4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：多层住宅80万平方米，高层住宅40万平方米，独立式住宅（别墅）6万平方米，办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。 (5)10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 (6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 (7)建立了专项维修资金管理与使用制度。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.资质三级企业标准 (1)注册资本50万元以上。 (2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 (3)有委托的物业管理项目。 (4)具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 (5)建立了专项维修资金管理与使用制度。 4.临时资质 新设立的物业服务企业应按有关规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申请领取临时资质证书。 临时资质证书有效期为一年。有效期满后，物业服务企业向房地产行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，房地产行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.3.3 物业服务企业资质等级申报 审报材料申请评定资质等级的物业服务企业应提交下列材料。 物业服务企业承包资质等级申报表。 营业执照、物业服务合同复印件。 建设部颁发的物业服务企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件。 物业管理业绩材料和企业上一年度财务审计表。 3.3.4 物业服务企业资质等级审批 物业服务企业的资质管理实行分级审批制度，审查合格的发给相应等级的资质证书。 1）一级资质由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门初审，初审合格后报建设部审批； 2）二、三级资质由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门审批； 3）三级资质经省、自治区同意，可由地级以上城市的房地产行政主管部门审批，报省、自治区建委（建设厅）备案。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.3.5 物业服务企业资质等级的管理 物业服务企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。申请升级的物业服务企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。 3.3.6 不同资质等级物业服务企业的业务限制 1.一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标； 2.二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标； 3.三级企业只限参加本省（自治区、直辖区）区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,3.3.7 法律责任 1.未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 2.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,本章小结 物业服务企业是指具备县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书，经工商行政管理机关注册登记，具有独立的企业法人资格，并有明确的经营宗旨和管理章程，能够实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事法律责任的企业。 物业服务企业资质实行等级管理，主管部门根据物业服务企业的资金数量、管理水平、范围、专业技能、人员素质等条件对物业服务企业进行等级认定，并核发相应等级的资质证书。物业服务企业划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。,0,国家级十一五规划教材,第3章物业服务企业法律,课后作业 案例1长春市翰林院物业小区，2007年9月23日，由于小区内的地下管线出了故障，物业服务企业为排除地下管线的故障，在9月23日上午聘请了工程队挖坑检修，但由于白天施工没有完成，夜间需要继续抢修，而夜间该施工队没有在坑边设置指示灯，也没有设置屏障，业主刘某夜间