国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,物业管理法规,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,6.1 物业接管验收的法律制度 6.2 物业室内装饰装修管理法律制度 6.3 物业设备管理法律规定 6.4 物业修缮管理法律制度 6.5 物业环境管理法律制度 6.6 案例分析 6.7 本章小结 6.8 本章作业,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,6.1 物业接管验收的法律制度 6.1.1 物业接管验收的概念 1.物业接管验收。是指物业管理单位对建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋，根据建设部1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准（ZBP3000190）及相关新标准进行综合检验，然后收受管理的过程。 2.物业接管验收与竣工验收区别 接管验收是对物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其前提条件是物业竣工验收合格，才能进行物业接管验收。 物业竣工验收是指一个建设工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件，由建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门，对该项目是否符合法律、技术规范和合同约定的要求进行全面检查验收。 两者的主要区别是：,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,(1)验收主体不同，接管验收是物业服务企业；竣工验收的主体是房地产开发建设单位和城市建设行政主管部门。 (2)验收性质不同，接管验收是为了再次检验物业主体结构安全与满足使用功能的状况；而竣工验收是为了查验房地产建设工程项目是否达到规划设计文件和建筑施工安装所规定的要求。 (3)验收目的不同，接管验收是物业公司为分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收；竣工验收是工程项目建成后，对工程质量合格与否的验收。 (4)移交对象不同，接管验收后，物业由建设单位转交给房管部门或物业公司；竣工验收后，物业由施工单位转交给建设单位。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,6.1.2 物业接管验收的条件 (1)新建房屋接管验收的条件 1）建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格； 2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用； 3）房屋幢号、编号经有关部门确认。 (2)原有房屋的接管验收条件 1）房屋所有权、使用权清楚； 2）土地使用范围明确。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,6.1.3 物业接管验收程序 1.申请。建设单位或移交单位应书面提请接管单位接管验收。 2.审核。在物业接管时，由接管的物业公司首先按照“接管验收应具备的条件”进行审核，再按照“接管验收的建设单位或移交单位提交的资料”进行审核，经审核对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 3.验收。接管单位会同建设单位或移交单位按照房屋接管验收标准中的“质量与使用功能的检验”规定的标准逐项进行验收。检验范围包括：房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、供气、电梯、附属工程及其他项目等。 4.责任协议。在物业接管验收中如发现存在质量问题，就其责任的承担，双方应达成协议。 5.接管签发。经检验符合要求的物业，接管的物业公司应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,6.1.4 接管验收标准 1.新建房屋的接管验收标准 (1)新建房屋主体结构接管验收标准 1）地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏； 2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10（钢筋混凝土结构设计规范）的规定值； 3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝； 4）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中（木结构工程施工及验收规范）的有关规定； 5）凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,(2)新建房屋外墙、屋面验收标准 1）外墙验收标准为外墙不得渗水。 2）屋面验收标准为： 各类屋面必须符合GBJ207（屋面工程技术规范）中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。 (3)新建房屋地面的验收标准 1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。 2）卫生间、阳台、洗漱间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。 3）木楼地面应平整牢固，接缝密合。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,(4)新建房屋装修工程验收标准 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固。 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严，不露钉帽，与基层必须打牢。 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,(5)新建房屋电气的验收标准 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/kV。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232（电气装置安装工程施工及验收规范）的要求。电梯应能准确地启动运行，选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值，制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,(6)新建房屋的水、卫生、消防措施的验收标准 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。应按套安装水表或预留表位。 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不能使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固、部件齐全、制动灵活。 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。 消防设施必须符合GBJ16（建筑设计的防火规范）GBJ45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有消防部门检验合格证。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,(7)新建房屋的采暖工程的验收标准。 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前2个月进行。 锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。 炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。各种仪器，仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平整、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。管道的管径、坡度必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,(8)新建房屋的附属工程及其他的验收标准。 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14（室外排水设计规范）的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、应畅通，无阻塞物。 单体工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,2.原有房屋接管验收的标准 1）以CJ13（危险房屋鉴定标准）和国家有关规定作检验依据； 2）从外观检查建筑物整体的变异状态； 3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度； 4）查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,6.1.5 接管验收双方法律责任 1.建设单位的责任 (1)提前做好房屋交验准备。竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。 (2)在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。 (3)房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。 (4)按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。 (5)新建房屋接管后，应负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,2.接管单位的责任 (1)对建设单位提出的接管验收申请，应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。 (2)经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管验收文件。 (3)接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。 (4)房屋接管交付使用后，发生重大质量事故，应会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属管理不善的原因，应负责处理。 (5)根据协议，可负责代修、保修。接管验收时如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方均应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。,0,国家级十一五规划教材,第6章 物业管理实务法律制度,6.1.6 物业接管验收应注意的问题 1.认真按房屋接管验收标准进行逐项验收 2.落实物业的保修事宜。正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2）屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5