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,1宏观经济,合肥地处长三角腹地,是长三角经济势力向内地扩展的第一站; 安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈,努力实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈的竞争融合; 城市规划区范围:总面积7029.48平方公里,中心城区包括庐阳区、包河区、蜀山区和瑶海区四个大区和四周的政务、滨湖、新站、高新、经开五区,以及肥西、肥东、长丰县;2014年全市常住人口769.6万人,比上年增加8.5万人。城镇化率69.1%,比上年末提高1.3个百分点。年末户籍人口712.81万人,比上年增加1.31万人,其中市区户籍人口245.37万人,增加11.54万人。 城市性质:安徽省省会,全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽,长江中下游重要的中心城市之一。 城市主要职能: (1)安徽省政治、经济、文化中心。 (2)全国重要的科研教育基地。 (3)现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。 (4)区域性交通枢纽。 (5)区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。,城市建设城市简介,合肥是安徽省经济中心,是长三角经济势力向内地扩展的第一站,对周边县市经济发展起带头作用。,轨道交通 规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路,总长度为120公里,线网密度为0.33公里/平方公里。近期即到2016年建设贯穿城市南北和东西轴向的轨道交通1、2号线,形成轨道交通“十”字形核心线路,线路总长度为55.95公里,总投资近241亿元。 公交线路 规划设快速公交线路总长度180公里,线网密度为0.5公里/平方公里,形成“一环五射”格局。,城市建设交通,城市规划空间结构,合肥将以“1331”城市空间发展战略为统揽,打造引领区域发展的国际化都市区,让长三角城市群副中心城市的定位实至名归。 为进一步加快合肥综合交通枢纽建设,今年,合肥将启动新桥国际机场二期工程建设,还将加快贯通轨道交通1号线,基本完成2号线主体工程,全面开建3号线,初步构建城市轨道交通主框架。 合肥将规划建设一横两纵四射“米”字形高速铁路网;规划合六、合淮及巢湖、庐江市域轨道,形成以合肥主城为中心的“放射状”市域轨道网络;形成“两环十三射一纵三联”高速公路网。形成“一环十七射”的一级公路网骨架布局;依托上海国际航运中心,沟通“海上丝绸之路”;推进新桥机场二期扩建工程,提高新桥机场的区域铁路系统集疏运能力。,2014年全市经济运行情况,全市GDP实现5158亿元,人均GDP首超1万美元,多项经济指标跻身全国省会城市“十强”,居民人均可支配收入达24272元。,城市规划经济指标,宏观经济人口情况,近几年来合肥市常住人口出现一定幅度的增长,总体保持一定的稳定上升节奏 蜀山区有121.2万常住人口常住人口的数量在全省各县区中能排上第七,率先破百万,宏观经济GDP情况,合肥市2014年GDP情况,合肥市城市GDP整体为上涨走势,2011年至2014年增长率曾一度成下滑趋势,但仍维持在年增长率10%以上 可见,本市总体GDP为持续走高形势,虽然涨幅额度有所波动,但从未低于10%,发展情况较为稳定,有很大的发展前景。,合肥市2001-2014年城镇居民人均可支配收入走势,宏观经济人均消费情况,合肥市人均收入涨幅平稳,生活水平的进一步提高带动了消费水平的上涨,可见合肥市居民比较关注生活质量,合肥市主要以工业、服务业为主,经济发展状况呈稳步增长态势,其中占比最高的继电气机械和器材制造业之后计算机、通信和其他电子设备制造业较为突出,宏观经济经济情况,宏观经济消费品零售额,合肥市消费品零售额近几年来持续增长,2010-2013年涨势最为明显。由此可见,该市城市建设发展情况良好,人民生活水平日渐升高,消费理念已经打开,整体经济水平有显著提高。,本章小结,根据合肥近几年的发展,合肥额市经济总量与新标杆城市的差距进一步缩小。26个省会城市中,合肥GDP总量超过石家庄,位居14;增速继续保持省会城市前列,居第8 随着合肥市经济的又好又快发展,人民生活水平提高,生活消费环境进一步改善,购买力大幅提升,城乡消费市场日趋繁荣活跃。 各项社会事业全面进步,经济社会发展取得辉煌成就,这一时期成为建国以来合肥市发展最好的时期之一。,2房产市场,在经济新常态下,房地产的市场作用将会进一步增强,金融政策、财政政策等均与市场联系紧密,与以往一刀切的情形不同。 2015年又回到了房地产政策密集出台的时期,新的政策与以往有很大不同,更多地依靠市场调节。 从安徽的区域格局来看,中心城市越来越集聚人口,城市间的差距越来越大。各个城市希望能够争取到更多国家层面的基础设施布点,经济本身的发展,人口的集聚是非常重要的。未来房地产市场区域化将越来越明显,城市之间仍存在很大差距。 区域变化外,房地产市场还受板块变化影响,皖北、皖中、皖南,三大板块发展不均,将来需针对不同的特征选择发展重点,这对房产布局产生直接影响。,房产经济房产政策,房产经济房产政策,(一)2015年3月30财政部:个人转让两年以上住房免征营业税,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,政策 出台,房产经济房产政策,(二)2015年央行:“二套房贷款首付比降至四成”,政策 出台,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。,房产经济房产政策,(三)2015年福建出台新政“闽七条”,政策 出台,首改房认定放宽 支持公积金贷款,首次申请首付比例降低至20% 支持住房贷款,本省金融机构适当下浮贷款利率 房屋货币化安置,补偿款购商品房享“团购”优惠 打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换,(四)2015年国土部住建部联合发文救市,严格控制供地规模,改善供求关系,政策 出台,房产经济房产政策,合理安排住房及其用地供应规模 优化住房及用地供应结构 统筹保障性安居工程建设 加大市场秩序和供应实施监督力度,(四)全国人大三次会议闭幕后,国务院总理李克强答记者问透露房地产市场发展利好信号,政策 出台,房产经济房产政策,总体而言,李克强总理的答记者问,释放了诸多房企利好消息,但无形中也对房企提出了较高的要求,房企们不应该因为政策利好而沾沾自喜,而是应该抓紧时间“调结构”,做“升级”,等下一个“风口”来临时,才能做到迎风起飞,而非被风刮跑。,经济稳增长是新常态,支柱产业房地产必将受益 总理要求金融更好的服务经济实体,融资环境宽松可期 去行政化是主旋律,楼市政策有望延续市场化格局 支持改善性住房需求,或将带动新一轮开发投资增长 互联网+”或将助力房企进行产业升级,政策 解读,房产经济房产政策,新政短期内能够有效推动改善型需求释放,带来销量回升,精英群体,资金雄厚,购买力非常强,购买住房对贷款的依赖性低,刚性需求,购买力较强,但购买住房仍需通过适当的加杠杆,此次330新政银行全面实行认贷不认房主要释放这部分群体的改善住房需求,购买力有限,需求旺盛,但对资金价格比较敏感购房对贷款的依赖性较高,房产经济固定资产投资额,2014年全国固定资产投资同比去年增长15.3%。2014年合肥市完成固定资产投资5385.17亿元,同比上年增长18.1%,增速略高于全国水平。 2014年合肥市完成房地产开发投资1127.36亿元,同比2013年增长1.9%;自2008年开始大连房地产开发投资呈现上涨态势,近几年一直保持持续增长,未来预计将继续保持较快发展速度。,近几年,固定资产投资额稳步上涨;房地产开发投资额更是稳步上涨,未来预计将继续保持较快发展速度。,房产经济房屋施竣工情况,2003-2014年合肥城市进程不断加快,房地产建设规模持续增强,施工规模逐步扩大。2014年受制于整体大环境,全年建筑施工面积为19466.24万,同比2013年仅上涨9.1%。但随着2015年救市政策的利好向导,必将带动楼市地产的新一轮发展。,房产经济商品房销售情况,据统计,2014年合肥九大区商品房成交136486套,同比上涨33.58%。,2014年合肥市九大区房地产市场商品房累计成交136486套,成交面积12060934平米。其中住宅类商品房成交91072套,成交面积达9285922平米;此外商业类商品房成交23047套,办公类商品房成交9285套,其他类商品房成交13084套。,房产经济商品房走势情况,2014年合肥九大区房价7716.97元/平方米,同比上涨10.97%。11月房价首破8千元/平米,从“破7千”至“破8千”,历史21个月。,2014年合肥九大区房价7716.97元/平方米,同比上涨10.97%。11月房价首破8千元/平米,从“破7千”至“破8千”,历史21个月。2013年以来合肥九大区住宅库存量逐渐走低,并趋于稳定,以2014年月均7589套的宅交量来计算,库存去化周期需5-6个月,但由于目前市场蓄客压力的存在,库存去化仍存在一定的压力。,本章小结,在过去的2014年我国房地产市场进入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。 在此背景下,中央政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。,3土地市场,房企拿地积极,成交单价和溢价率高企,土地市场土地市场出让情况分析,2014年合肥土地交易市场共成功出让了119宗地块,占地总面积为10706.8165亩,同比下跌了15%;土地出让总金额约为423亿元,同比上涨了3.23%。 2014年合肥土地交易市场十分火爆,与住宅市场不同,土地市场备受开发商的关注,从几大拍卖会可以看出,合肥土地交易十分频繁,许多热点地块受到了各大品牌房企的激烈争夺,尤其是滨湖区和蜀山西版块周边等地块。,土地市场土地供需,2015年第一季度收官,合肥土地市场仅成交4块,同比去年18宗地块减少14块;土地成交总额为17.7亿元,同比减少约42.3亿元,大降约70.5%。,2014年的合肥土地市场走势,从2月份开始成交量不断上升,直至5月份以1869.534亩登顶,随后缓慢下滑,11月份跌至176.2亩,但是仍然比年初的两个月成交量要高,12月份944.029亩翘尾,全年成交量7933.815亩。,截止到2015年4月底合肥市共成交土地1628.98亩,1-2月份土地市场相对惨淡,3月后土地市场渐渐火热起来,土地市场土地分布,2014年合肥各区域土地成交占比,根据2014年土地监控数据显示,全年合肥成交的地块中面积超过200亩的有13宗共5220.8亩,占全年总成交面积的45.84%。大地块大多集中在北城新区、滨湖等区域。大地块的推出,对于新城区的的建设有极大的推动作用,同时也对开发企业有着更为严格的要求,不仅需要造出好房子,更要建造出地标性的建筑。而成交的土地中新城区成交土地明显多于老城区。,数据截止2014年,土地市场名企拿地,全国品牌房企及本土领先房企拿地积极,多位于市场热点区域,数据截止2014年,土地市场名企拿地,宝能、万达、世纪金源等名企在滨湖,北城等热点板块大规模低价拿地造城,数据截止2014年,土地市场名企拿地,本土市场文一拿地表现抢眼,共拿地8宗,总金额34.4亿,平均溢价率高达65%,数据截止2014年,土地市场名企拿地,数据截止2014年,全国知名房企,和本土领先房企均有所斩获,近一半土地成交溢价率超过50%,区域属性地块区位,项目位于合肥市蜀山区三里庵核心商圈的钻石区
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