资源预览内容
第1页 / 共110页
第2页 / 共110页
第3页 / 共110页
第4页 / 共110页
第5页 / 共110页
亲,该文档总共110页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
粤港澳大湾区投资拿地价值分析与全国投资布局策略主讲:杨凡2019年4月12日目录一、大湾区投资拿地价值分析一、大湾区城市群的主要特征 二、大湾区的驱动力三、未来的六个趋势, 四、大湾区城市群范围简介五、大湾区城市群空间结构 六、房地产行业机遇一、大湾区城市群的主要特征面积最大(5.65万平方公里)、人口最多(6765万)GDP总量已经达到1.24万亿美元以上,是人口和经济体量最大的湾区经济之一(第二大)。较大的分布范围 粤港澳大湾区,指的是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。城市产业布局协同互补,实现“9211” 效应明显的职能等级结构 强有力的中心城市 七大重点合作领域:基础设施、市场一体化、科技创新、现代产业体系等政治中心广州、创新及金融中心深圳;内陆的纵深腹地和庞大市场,中高速发展的巨大机会和成长空间,不均衡的创新高地和价值洼地。港珠澳大桥和深中通道建成后,经济要素的重新分工是在湾区里的城市群里面,不是在单一城市内部展开。大湾区城市群的主要特征 建成区距离不算远,如何发展迅速的组团城市实现经济要素的自由化 区域内城乡分野明显 较大的生态缓冲区1、 大湾区深圳不需要直辖扩容的努力2、 大湾区是中国经济进入新常态后转型升级的引 擎,重要增长极,技术变革的领头羊。3、 大湾区释放的是第二轮深化改革的红利。4、 创新基地有利于促进产业及其生态链的延展组合。经济多极化较广的发展腹地大湾区人口最多、面积最大,GDP排第三,但人均GDP差得太远(纽约、旧金山湾的1/4,东京湾的1/3) 大湾区以不到6%的国土面积、不到5%的人口规模,创造出占全国12%的GDP。湾区拥有两种制度、两个自由港(香港和澳门)、两个经济特区(深圳、珠海),3个自贸区(南沙、横琴、前海蛇口),全球最密集的港口群(前7中占3),三大机场,中国经济制度最复杂的一个区域,中国外向型程度最高的经济区域。粤港澳大湾区总体定位构建世界级经济湾区二、大湾区的驱动力:市场OR意志?大湾区的未来:是经济发展自下而上的要求,非是长官意志从“深莞惠都市圈”到“珠三角世界级城市群”,再到全国大湾区概念提出:和东京湾比,大湾区用2.5倍的人口,6倍的面积,创造出来的财富还有不及。从另一个角度看,我们起步晚,意味着提升空间还很大。如果大湾区人口不再增长,通过生产率的提升实现人均GDP翻一倍,大湾区在全球将是什么位置?2018年5月,韩正副总理在广东调研时强调:粤港澳大湾区建设是亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略。土地面积合计5.6万平方公里,占全国的0.6%;2017年经济总量10万亿元,占全国的12.2%;常住人口6858万,占全国的4.9%。战略意义:1) 对外开放新门户:建设高水平参与国际经济合作的新平台,探索建立高标准贸易规则,引领对外开放,助力“一带一路”倡议。2) 区域发展新布局:在北中南区域经济发展格局下,大湾区将发挥优势区位,带动泛珠三角区域发展。3) 港澳繁荣新保障:深化内地与港澳合作,拓展港澳发展新空间和新动能,促进港澳长期繁荣稳定,确保“一国两制”基本国策。三、未来的六个趋势粤港澳大湾区,未来会有这六个趋势“大都市圈统一市场”,要求经济要素的流动更加自由化。 1、城市的边界慢慢消融,企业在大湾区范围内展开产业分工。 2、基础设施建设重画提速,轨道互联互通的时代加快来临。 3、人才的流动更加自由,加速向入海口聚集。 4、大量的卫星城出现。 5、公共服务逐步一体化。 6、香港的牵引作用将重振,香港会再度崛起。(香港底子好,香港人很优秀,香港的软实力、经济自由度、港人综合素质,都还是国内最高的。)40年前的改革开放是香港的一只翅膀,今天的大湾区是香港的第二只翅膀。基础设施建设必然会提速:一、珠江口东西两岸的交通设施会大幅改善,二、轨道互联,以核心城市为圆心,通向周边城市的轨道,会大干快上。三、和香港的交通联络会加强,大增交通建设,比如高铁、快轨。东京的轨道体验。很值得我们借鉴的地方在于:、 核心区和近郊区域的联络顺。东京23区轨道里程不长,300公里。但近郊的轨道里程是2500公里以上,我们的10倍以上。所以,他们能实现人口在卫星城扎堆,而我们不能。、 互联互通的效率高。东京都市圈内的各类轨道之间(新干线、轻轨、地铁之间),公营和私营轨道之间,换乘非常方便,也无安检,一张卡刷遍全国。四、大湾区城市群范围简介 珠三角城市群包括9个城市:广州市、深圳市、东莞市、佛山市珠海市、中山市、江门市、肇庆市、惠州市 与香港、澳门特别行政区保持密切联系。 买房子就是买入一座城市(无论是刚需还是投资者)。一些龙头房企选择城市的判断标准,常用5个标尺来衡量一个城市的房地产前景会比较靠谱:城市GDP增速、产业结构、人口流入、交通基建完善状况、房屋供求关系。大的判断就在:锁定出海口的7个城市,广深港佛莞珠中。粤港澳大湾区简介粤港澳大湾区城市群各城市定位 “粤港澳大湾区” 由“9+2”城市组成,即(广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门)9市和香港、澳门2个特别行政区。但各个城市的功能和定位不一样。香港 : 全球金融中心及物流中心深圳:国际创新服务中心广州:岭南文化中心及华南重工中心东莞:全球IT制造业重地佛山:国际产业制造中心珠海:国家级大装备制造业中心中山:中国白色家电基地之一澳门:世界旅游休闲中心惠州:世界级石化产业基地 江门:国家级先进制造业基地 肇庆:传统产业转型升级齐聚区 粤港澳大湾区城市组合 粤港澳大湾区上升为国家战略, 接力珠三角地方规划。 从中国的情况来看,粤港澳地区可以算得上是最适合发展湾区经济的地区之一。 目前,粤港澳大湾区城市群的GDP总量已经达到1.24万亿美元以上,已经是人口和经济体量最大的湾区经济之一。 深圳前海未来极有望承接香港金融中心职能及深圳CBD 功能的地位,地位并不亚于陆家嘴。 港珠澳大桥在珠江口形成了连接深港、广佛和珠澳三大经济圈的闭合快速路网,形成粤港澳大湾区城市群空间结构的重要骨架,打开了大湾区发展的想象空间。 十二五规划-十三五期间,粤港澳湾区的轨交网络已经基本形成,南北两端的深圳到广州只需要半小时,港珠澳大桥2018年,深中通道2020通车。大湾区大交通简介 现行港珠澳大桥、虎门大桥、深中通道依然无法满足需求,尽快开展深圳至中山第二条、第三条通道的选址和可行性分析工作,启动立项,并预留未来建设用地。大湾区大交通简介交通规划现今已拥有交通配套:高速公路:总里程7673公里;铁路运营:总里程5500公里;城际轨道:总里程1430公里;机场:香港、广州、深圳、澳门、珠海5座干线机场;港口:深圳港、香港港、广州港、珠海港。建成或在建: 港珠澳大桥:2018年11月建成通车;深中通道: 预计2020年12月建成通车;虎门二桥: 预计2019年建成通车;赣深高铁: 计2020年建成使用;广汕高铁: 2017年开工; 深圳第二机场: 选址完成,初步设计中;珠三角新干线机场: 确定选址佛山高明。大湾区城市群职能等级结构分析 政治中心广州、创新及金融中心深圳;环绕一圈强三线城市,经济各有特色、互不相让;除了港澳外有南沙及前海两大自有贸易区;同时有三个世界级大港:南沙港、盐田、香港;三大机场.城市等级数量城市名称中心城市2广州、深圳次中心城市2佛山、东莞组团城市10珠海、中山、肇庆、江门、惠州 第一等级包括深圳、广州两个城市。此等级的城市规模大,经济实力强,经济外向型程度高,对周边城市的辐射带动作用大,是城市群重要的发展中心。 第二等级包括东莞、佛山两个城市。此等级的城市规模较大,外向型产业基础雄厚,对周边城市在产业方面具有较大的辐射带动作用,可视为城市群的次中心。 第三等级包括珠海、江门、肇庆、惠州、中山五个城市。此等级城市规模中等,产业发展各具特色,对其周边城乡区域有一定的辐射带动作用,可视为城市群的功能组团。珠三角城市群职能等级结构中,不但有带动整个城市群发展的中心城市,亦有作为工业中心的次中心城市,主次中心城市有明确的分工。五、大湾区城市群空间形态影响分析引导城市均衡性发展 珠三角城市群的空间形态表现出地域发展的均衡性。均衡性发展模式有利于中小城镇的快速发展扩张,加快城市化的效率。 均衡性发展有利于将城市群的功能分散到各中心城市,避免单个中心城市担负过多功能而产生的城市问题。但多中心模式不利于集中各类资源,培育强有力的发展极核。 保持城市适度规模 多中心模式将城市群的人口、产业、城市功能由单个城市扩散到多个中心城市,保持城市的合理规模,避免建成区恶性膨胀,缓解各类城市问题。 珠三角城市的城市规模相对合理,城市问题亦相对缓和。但城市基础设施矛盾凸显。促进制造业高速发展 多中心的发展模式有利于将制造业功能从中心城市中剥离出来,打造以制造业为主导功能的发展次中心。 珠三角城市群制造业的发展带来了经济总量的快速提升,为城市群的短期发展带来了强大的动力,同时也对城市群的长远发展带来了不利影响。 限制产业结构升级效率 第一,多中心带动组团发展的模式使得传统制造业在城市群区域均有分布,改造提升范围大。 第二,作为次中心的东莞、佛山对劳动密集型产业依赖程度很高,在产业结构调整升级中很可能出现一系列问题。 第三,多中心模式强调发展的均衡性,不利于金融、会展、商务等高端产业部门的快速发展。城镇化时代土地获取黄金法则 六、房地产行业机遇链接:房企排兵布阵,抢滩“粤港澳大湾区”经济发展潜力人口增 基础建长红利 设投资产业升级/协同房地产行业更大机遇2个注脚开发投入行为识别(跟着规划走)如何看看大湾区?六、房地产行业机遇城镇化时代土地获取黄金法则 2个注脚开发投入行为识别(跟着规划走)3类房企重仓湾区布局?【1】规模房企深耕大本营, 提前布局享受政策红利【2】外来房企进军意图明显, 频频落子实力不容小觑【3】地方房企聚焦热点区域, 进一步扩大本土优势 有人的地方就要有房子,也要有商业,这为住宅与商业地产创造了机会。拿地的两个基本点:轨交站点与特大镇。典型企业碧桂园/保利/ 华润置地/招商蛇口/中海地产/ 中国恒大/雅居乐/ 万科/ 富力地产典型融创中国/阳光城/龙湖地产/旭辉地产企业 /绿城中国/金辉地产/融信中国 /
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号