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2019一季度长沙楼市特征及未来研判 2019年3月 CONTENTS 01 / 全国楼市特征 02 / 政策研读 03 / 长沙政策走势 04 / 长沙一季度市场分析 05 / 营销建议 截止目前,新房累计供应量低于去年同期,累计同比回落13%。 春节后新房供应走势持续低迷,各线城市表现分化。3月首周,三、四线城市回升54%,一、二线城市则分别回落16%和23%。 40个重点城市新建住宅供应 1、住宅供应持续低迷 截止目前,新房累计成交量高于去年同期,累计同比回升22%。 新房成交量走势整体稳定,3月首周,40个重点城市新房成交量环比回升4%;其中,三、四线城市成交量环比大幅回升24%;二线城市环比回升3%;一线城市则回落9个百分点。 40个重点城市新建住宅成交 2、住宅成交节后回升 22个重点城市开盘认购率在2018年四季度出现大幅下滑,最低点达44%,创2015年以来新低;2019年春节后,目前维持在50-60%的较低位徘徊,客户购房热情不高。 22个重点城市新房新房推盘套数及认购率 3、开盘认购率低位徘徊 数据来源:中原集团研究中心 4、客户心态观望为主,不再悲观 购房人心态以观望为主,少量城市购房人心态转为乐观,没有城市购房人心态继续悲观。 n购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有:北京、上海、深圳;合肥、济南、南京。 观望 乐观 34城客户心态变化情况分布 34城客户心态变化 数据来源:中原集团研究中心 6、行家心态先行指标反弹,一二线城市分化 2018年4季度以来,报价/经理指数下行趋势减缓,在2018年12月见底,随后出现明显的回升趋势,指数覆盖到的各城均如此 。 对比新开盘首日仍在下行的走势 ,显示市场回暖主要出现在一线城市,及部分发达二线城市。多数二线城市仍在下行区间 。其中差异在于一线城市已经连续2年成交量处于历史底部,价格也有了实质性调整。此前的积压改善性需求回归。而多数二线城市调整时间短,量价仍处高位,未来仍有调整空间;未来重点城市二手市场量价有望企稳,逐渐回复到历史均值水平。 7、市场预期大部分城市看好后市 后市信心充足: n成交量普遍看涨:有28城预测成交量上涨,其中8城预计大幅上涨。2城持平,仅4城预计成交量同比下降,其中,重庆、宁波预计大幅下降。 n一半城市成交价格看涨:有17城成交价格看涨,15城看平,2城看跌。 n综合量价表现来看:有27个城市对后市看好(量价均不看跌)。 红色:大幅上涨 橙色:小幅上涨 肉色:持平 绿色:小幅下降 成交量大幅下降 成交量小幅下降 成交量持平 成交量小幅上升 成交量大幅上升 34城3月市场量价预测 数据来源:中原集团研究中心 新房供销低位 开盘活跃度低 多方信心回升 市场预期转向 2019年全国楼市特征 S2、关键词落实城市主体责任,促进平稳健康发展 房地产定位 房地产税 棚改 n解读:在2019年,楼市的核心是稳,不对经济形成拖累。至于是否要刺激楼市,要随着经济形势的变化而变化,强调“把好货币供给总闸门”,不搞“大水漫灌”。 2019年经济增长目标%6-6.5%,楼市要稳 n解读:基础条件逐步完善,但各类法规仍未成熟,1-2年内落地可能性较低。 健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。 n解读:未提具体棚改目标,未来棚改力度减弱,规模将有所缩小。 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造。 政府工作报告中关于房地产问题的要点 调控方向 落实城市主体责任n 解读:深化市场化改革,楼市,调控的主体将变成地方政府,与“因城施策、分类指导”的定促进房地产市场平稳健康发展 性相结合,地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理,在楼市松绑上,也将获得更大的自主权,一城一策或将成为主流。 3、政策优化部分人才落户政策放松,稳发展 放宽了落户的年龄限制 西安、广州、海口 取消了购房落户的面积限制 常州、西安 降低落户社保缴纳门槛 南京、大连、无锡 19年以来,多城市放开人才落户条件限制,人才及人口争夺战继续上演,将间接刺激市场需求,利好楼市。 3、政策维稳棚户区改造将继续推进,总量减少 10月11日,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会,介绍棚户区改造有关工作,住建部副部长倪虹表示,各地要采取有力措施,加快开工进度,加大棚改配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成今年580万套棚改任务。同时,各地要科学确定2019年棚改任务。 年份 计划开工 (万套) 实际开工 (万套) 货币化 安置比例 消化库存 (亿平) 2008-2012 - 1260 2013 304 320 2014 470 480 9% 0.4 2015 600 601 29.90% 1.5 2016 600 606 48.50% 2.5 2017E 600 600 50% 2.6 2018 580 626 2019-E2020 874 ? ? ? 国家开发银行 地方政府 被拆迁人 央行 还款 psl (抵押补充贷款) 还款 (拆迁卖地收入) 棚改专项贷款 出资 (货币安置化) 房产、土地 基本建成96991套 同比下降%66 开工建设80000套 同比下降%72 商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市、县要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策,支持棚改安置住房建设。 2019年湖南省保障性安居工程建设计划任务 2018年全国棚改实际完成626万套,按照三年计划,2019年和2020年全国棚改还平均每年为437万套的余量,减少三成。湖南省2019年棚改整体规模减少七成,房价上涨压力较大的市县将取消货币安置优惠政策。 6月国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行。 10月住建部表示,将继续扎实推进棚户区改造,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。 继续推进棚户区改造,未提具体棚改目标。 调控基调平稳健康 一城一策稳定预期 棚改支持力度减弱 房贷利率稳中有降 政策研读 SUMMARY PART 2019年政策面 维稳 地方因地制宜,总方向维持不变,重点关注“一城一策”落地方向 调整 可能方向: l合理定价,不再一刀切,贴合市场,“矫枉过正”; l人才吸引力度加强,落户购房门槛降低; l释放被“误伤”的改善型和刚性购房,考虑民生问题,改变市场需求畸形现状。 POLICY PART 1、土地市场供应加大,取地理性 2019年土地市场热情开官,1-2月总供应12宗经营性用地,总建面212万方,同比上涨16%,最终3 宗被中止。 成交土地9宗,总成交建面169万方,同比上涨4%,其中4宗含住用地均为限价地块;整体成交楼面价2412元/,同比下跌22% ,溢价率4%,降低18个百分点。 供地结构导致楼价下滑,3宗位于望城、1宗是农贸市场迁挪用地,楼面价都在1600元/以下,这4宗地成交体量占9宗地成交体量的63%,拉低均价。 1、土地市场限价地价格上扬,限定户型保刚需 2019年挂牌的限价地最高毛坯限价更契合市场价格,且均限定住宅套型;住宅毛坯售价上调,开发企业利润腾挪空间增加,而对于户型面积的限定,则旨在保障刚需群体购买需求。 土地编号:2019望城区001号板块:望城用地性质:商住用地土地建面:约21万方 住宅毛坯销售限价:6800元/ 建设要求:住宅具体套型限定为建筑面积55/套、82.5/套、110/套、137.5/套、165/套五种形式, 110/套、137.5/套两种形式之和占总套数的比例不低于60% 成交楼面价与住宅毛坯最高限价差值:5562元 土地编号:2018长沙市095号板块:滨江板块 用地性质:商住用地土地建面:约25万方 住宅毛坯销售限价:9900元/ 周边二手房价:10000 建设要求:住宅户型面积不超过144平方米的房屋不少于60%,其中120平方米以下的户型不少于60%,优先首套刚需群体购买成交楼面价与住宅毛坯最高限价差值:4903元 2019年1-3月成交/挂牌限价地分布 土地编号:2018望城区032号板块:雷锋-金星北用地性质:纯住用地土地建面:约30万方住宅毛坯销售限价:6800元/ 周边二手房价:约7000元/ 建设要求:住宅具体套型限定为建筑面积55/套、82.5/套、110/套、137.5/套、165/套五种形式。110/套、137.5/套两种形式之和占总套
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