山湖美墅项目修建性详细规划及建筑方案设计任务书(征求意见稿)湖南汇财投资有限公司二一九二一九年六月十二日 说 明 本稿设计任务书（征求意见稿）的编制参考了项目策划定位和产品建议文案，以及概念性规划设计成果和设计调整结论，请策划、设计单位提出宝贵意见和建议，并于2008年8月5日上午12：00前以书面形式或电子文档形式提交给我司。 汇财公司总工室二八年八月一日修建性详细规划及建筑方案设计任务书1 项目概况及用地分析 1.1用地自然条件概况及分析1.1.1 宗地位置 湘府东路和万家丽路交汇处西南角，北临湘府东路，东距万家丽路约100米。南向毗邻天际岭森林公园。1.1.2 宗地现状宗地四至范围西至规划中的瓦窑路；北至湘府东路，与托斯卡纳隔路相望；东至中天置业的规划用地，距离万家丽路约100米；南至易安置业地块（现为建设中的“森林公园一号”项目）。附图：宗地红线图宗地现状地形地貌项目用地现状构成丰富，有坡地，有水面，有农家水井，也有废弃的陶窑。水面1原生成片树林坡地水井台地（比水面高3-5米）陡坎（高5米以上）水面2地带比水面1地带高2-3米林中池塘烟囱大树水面2绿化植被与水面地块保存有较多的树木，紧邻湘府路的地块有少量坡地。地块间有多个小湖及一个原生状态池塘当地气候条件气温：年平均气温：17.7月平均最高气温：29.3月平均最低气温：4.7绝对最高气温：40.6绝对最低气温：-11.3雨量：平均年降雨量：1389.8mm湿度：年平局相对湿度：80%日照：平均全年日照数：1677.1小时风：全年主导风向为西北和东南风，风速平均值2.7m/s，风载标准值为0.35KN/m2。水文地质（参考原办公楼部分的岩土工程详细勘察报告）项目基地位于洞井镇天华村，北临湘府路，其他三面为山地，原始地貌单元为湘江冲积V级阶地，原始地形为低山及农田、鱼田，标高起伏不大，在58.60-61.50米之间。特殊地下物暂未发现特殊地下物，须待详勘后才能确定。1.2 宗地社会条件概况及分析1.2.1区域现状与规划 本区域传统上属于城郊结合地带，随着万家丽路和湘府东路的拉通，区域逐渐融入城区。万家丽路是长沙城市南北交通主干道，湘府东路是东西交通主干道；区域靠近长沙传统批发市场群红星商圈很近，红星市场群内聚集了十余个大型专业市场，以及现代化的超市和商场；区域属于新兴的房地产开发焦点区域，周边聚集了众多楼盘；片区发展的三点亮点，之一是天际岭国家森林公园和省植物园，之二是武广高速客运专线，其三是圭塘河休闲风光带；项目位于长沙南城，是长株潭建设两型社会的核心地带。武广高速客运站本项目圭塘河风光带天际岭国家森林公园湖南省植物园1.2.2 规划要求本项目总用地面积为63097.5平米,净用地面积62381.08平米。地块一规划要点建筑间距类区类出入口方位北停车要求数量满足长政发【2005】3号文要求建筑物退让多/高东退用地边线多层大于4米，高层大于8米西退用地边线多层大于4米，高层大于8米南退用地边线多层大于0.55H米，高层大于12+0.2H米北退绿化控制线多层大于4米，高层大于6米其他以上所示为50米以下建筑的退让要求，超过50米高层建筑执行长沙市规划技术规定容积率3.0绿地率40%建筑密度24%室外地坪设计标高与周边道路衔接建筑高度100米1.2.3 交通状况毗邻湘府东路和万家丽路两条城市主干道。万家丽路已经成为仅次于芙蓉路、勘与韶山路比肩的南北大动脉。本项目的交通非常方便，可快速出入城市中心区。规划中的瓦窑路和双塘路分别位于项目用地的西面和南面，地块的小交通条件也非常优越。湘府路韶山路井圭路万家丽路本案1.2.4公共设施 地块南侧的森林公园1号（房地产项目）正在建设，该项目北侧没有留出足够的退让间距，所以我项目在设计时应充分考虑到这一点；周边有利因素: 天际岭国家森林公园和省植物园；周边不利因素：目前周边日常生活配套不完善，是项目面临的最大不利因素。1.2.5 市政管线 详见市政管线图2 规划设计的基本原则2.1 项目的定位 2.1.1 项目总体定位融城中央 山水公园社区在这样一个自然景观非常优秀的地块上打造一个中高档小区，我们应该秉承天意一半，人造一半的造房理念，我们应该利用这一优势，以原生态的自然条件为基础，颠覆长沙房地产开发以房为中心的传统的“房地产”开发模式，打造以自然天成的原始地形地貌为中心的“地产房”开发模式，将山水资源利用和发挥到极致。2.1.2 项目市场定位本项目的档次界定为中(高)档社区，锁定的目标客户，是初次置业者和改善居住型的客户。 本项目重要的目标客户应该是红星市场群的生意人为主（约60%），其次区域周边白领及事业单位人员(约20%)，其他约10%； 年收入在5-10万的约占50%，年收入在10-20万的占30%左右； 50%的客户年龄集中在26-35岁，30%的客户年龄集中在36-45岁； 中低收入的生意人和白领阶层大部分都是第一次置业，中高收入的生意人和中档收入的白领是为了改善居住条件第二次置业。2.1.3 项目竞争优势（针对竞争楼盘）项目核心竞争力：生态山水 园林核心之一具有原生态效果的水面a.充满自然清新野趣的入口水面广场给人以震撼力和强烈的视觉冲击，同时也使整个社区具有了凝聚力；b.通过木栈道、亲水平台和湖心小岛，营造可参与的水景空间。园林核心之二原生山地结合本项目高差特征，山体坡地造景，增加小区景观的深度和层次感。园林附加值之老井利用好项目内的老井，因地制宜造景，形成清晰的文化肌理。园林附加值之烟囱和陶窑研究地块内遗留的烟囱与窑址是否可以保留（特别是瓦窑）。3概念设计研究结论3.1 概念设计结论1、下一步设计中，总平面布局上可以突破原框架2、商业为临街门面，定位是社区商业。规模控制在地上建筑面积的4左右，其中临街散铺在4000平米以下，集中式商业在3400平米左右。位置在小区主入口东面和西端的瓦窑路，西北角布置集中式商业。3、尽可能降低建筑层数：在保留部分山体，预留东面水域基础上，西区预留小区活动空间，入口广场要有一定空间。在满足间距和日照分析的基础上，18层以上建筑不超过总面积的30。4、首期开发范围仍在东片区，全部设计为不超过18层的建筑。5、幼儿园按4个班规模，其位置应便于小区管理，并达到日照等技术规范要求。6、社区管理用房按400平米左右，物业管理用房按总面积0.5安排，其位置尽可能安排在较偏的架空层内。7、会所位置在北向主入口一侧（可考虑东西两侧）。8、主入口广场应结合水面设计，面积为3000平米。3.2经济技术指标 序号项目单位指标备注1总用地面积631012净用地面积62364红线图测量面积3总建筑面积3.1普通住宅面积3.2社区用房4003.3物业管理用房9003.4集中商业面积34003.5街铺面积40004容积率305建筑密度24%6绿地率40%4 设计需要解决的主要问题4.1 规划方面的问题4.1.1 用地布局(1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计；(2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计。4.1.2 道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求；(3)满足公交车与班车停放要求；(4)满足消防要求；(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计。4.1.3 销售分期(1)首期销售卖场销售氛围的营造；(2)根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计；(3)分期设计应综合考虑以下因素：a.满足分期的期数、面积、位置要求b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理模式的可行性d分期开发地下设施和水电设施对首期使用的可行性e.分期开发时施工组织的可行性f.分期开发时道路系统的可行性(4) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计。4.1.4 环境景观(1)景观设计具备明确的主题；(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织；(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性；(4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等；(5)现状景观的利用方式；(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析。4.2 单体方面的问题 4.2.1住宅设计要求1) 户型配比二房和紧凑型三房为绝对主力户型。户型建筑面积（平方米）面积配比控制二房50-7015%合计比例不 低于60%二房二厅或三房一厅80-8920%功能型三房二厅二卫8925%紧凑型三房二厅二卫110-12035%合计比例不 超度40%功能型四房二厅二卫130-1405% 紧扣项目的目标消费群体，突出重点，不搞平均分配。 按照长沙国六条实施细则，该区域户型配比应为90平米以下要占60%。2) 户型创新为提高项目户型的舒适性，形成受到消费者欢迎的产品，建议本项目在户型方面做以下创新设计。 入户花园（仅限大户型） 空中庭院（仅限大户型） 大进深花园阳台（按长规发【2007】118号文规定执行） 大落地窗（不利于成本控制，建议取消） 转角飘窗（仅限大户型）3) 住宅单体设计要求尽量多采用短点或短板的建筑形式，加强小区的通透感以及改善户型的通风采光条件。楼王建议采用板式。4.2.2商业设计要求 参考第3点的概念设计研究结论。4.2.3配套设施1) 会所会所设计要求：结合商业布局，打造富有体验性与独特性的会所，使其成为小区标志（参考第3点的概念设计研究结论）。2) 托儿所或幼儿园参考第3点的概念设计研究结论。3) 游泳池及其他设施需合理布局一个中高档特色楼盘所需的山体游泳池及其他设施。（游泳池将增加室外景观工程成本，建议取消）4.3 技术方面的问题4.3.1 日照间距