2010年武汉房地产市场回顾及2011年房地产市场展望一、2010年武汉宏观经济及政策环境分析1、经济持续向好，利好消息不断日前，武汉经济工作会议公布：2010年，武汉市全年实现地区生产总值5200亿元以上，同比增长15%。全口径财政收入1403亿元，增长39.6%；城市居民入均可支配收入20400元以上，增长11%。“十一五”期间，武汉市经济总量连续跨越3000亿元、4000亿元、5000亿元三个台阶，五年年均增长14.8%，在15个副省级城市中排名较2005年上升5位。固定资产投资五年累计完成1.2万亿元，是“十五”时期的3.3倍。经济的持续向好为武汉房地产市场的平稳发展奠定了稳固的基础；两型社会建设发力、武汉“城市圈”进入实际操作阶段、国务院批复武汉为中部中心城市、国家推进“中三角”发展战略等众多利好助力武汉房地产市场发展前景更加广阔。图：20012010年武汉GDP及其同比增长率 图：20012010年武汉城镇居民人均可支配收入及其增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2、经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。3、全国市场销售先降后升，成交价格整体呈上涨趋势数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统今年以来，多数重点城市住宅销售先降后升，在经历5-9 月的相对低位，10-11 月各城市成交量均有所上升。和5-9 月份相比，10-11 月份一线城市中北京、上海和深圳住宅月均销售面积增幅介于30%-60% 之间。二线城市中成都、南京增幅超过100% ，三四线线城市中合肥、南昌和包头增幅介于40%-70% 之间。由上图可见，武汉市场成交量虽然也有所调整，但波动不大，走势相对平稳。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统今年1-11 月，受调控政策和成交结构影响，各大城市住宅成交均较波动幅度较大，但整体呈上涨趋势。从累计涨幅来看，上海、天津累计涨幅接近20% ，北京、杭州、苏州接近10%。值得注意的是，11 月多个城市成交均价出现下降，如北京、深圳、苏州分部下跌12% 、16%、19%，上海、杭州小幅下跌0.4%和2.6%。从二线城市住宅价格走势来看，武汉表现平稳，整体处于较低水平。二、2010年武汉土地市场回顾1、土地市场供应增幅显著，中心城区住宅类用地占八成2010年，武汉累计推出地块230宗，土地供应总面积1320.22万方。其中，中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）累计供应土地189宗，较去年增加104宗；累计供应土地面积1067.04万方，较去年增加42.27%。从供应结构上看，中心城区住宅及居住兼容类用地新增供应面积865.29万方，占供应总量的80.25%；其它类型用地供应面积201.76万方，多以商业金融业用地为主。2、下半年土地市场成交活跃，全年成交总量远超去年2010年，武汉共总成交219宗地，远超去年；全年共出让土地23894亩，比去年增加80.7%；土地出让总金额754.56亿元，同比增加154%。（注：以上数据未含12月31日招标出让地块）2010年，武汉中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）住宅用地累计成交126宗，较去年增加70宗；累计成交面积842.99万平方米，比去年增加42.86%；累计成交金额590.71亿元，同比增加114.92%；中心城区住宅用地平均楼面地价为1996元/平方米，较去年下跌4.99%。图：20042010年武汉中心城区土地成交情况 图： 2010年武汉中心城区住宅用地成交情况数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统3、开发企业出手踊跃，最高楼面地价三度刷新2007年，金地置业以6879元/平方米的楼面地价拿下江岸区京汉大道义和巷地块，成为单价地王，该记录在2010年被三度刷新。11月25日，汉钢两宗地块楼面地价创新高，分别为7704元/平方米和8063元/平方米；12月7日，武汉联发瑞盛以38.6亿元，拿下了武昌新生路与临江大道交汇处一宗150亩地块，楼面地价8755元/平方米，创出新高。开发企业在土地市场踊跃出手，究其原因，主要有三方面，一是资本看好武汉的城市潜力；二是房企“不差钱”，增加储地谋发展；三是通胀下的保值增值压力所致。4、品牌企业加大在汉土地储备，城中村改造成土地市场新亮点2010年，万科、保利、福星惠誉等知名企业纷纷大手笔在汉拿地，；绿地、远洋地产、南京朗诗、南京江陵、宜昌大都地产，一批外地开发商首现江城；中烟集团、合众人寿，众多跨行“金主”纷至沓来，掀起武汉土地市场新一轮热潮。2009年，武汉市政府下发关于进一步加快城中村改造建设工作的意见，要求必须在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。大连万达、华侨城等企业拿地，多是前期与政府签订区域开发投资协议，再落实土地招标手续，成功获得项目开发用地。政府希望通过龙头企业撬动作用，激活区域整体开发，企业通过这种合作，规避了高地价风险，同时，能够获得政府各项实惠支持，可以实现快速跨越式发展。这种“双赢”思路已成为各地政府推崇的出让用地模式。2010年，包括万科、保利、福星惠誉等本外地地产巨头，都通过参与城中村改造方式，大幅增加了土地储备。表：2010年品牌企业拿地统计（部分）三、2010年武汉住宅市场回顾1、新增供应量大幅增长，9月达到最高值受2009年市场旺销影响，企业加大新开工面积，楼市供应量迅猛增长。2010年，武汉商品住房累计新增供应1177.79万平方米，较上年有大幅增长，涨幅为107.08%；其中，有5个月的新增供应面积超过了100万方，9月更是达到185万方，为历史最高值。图：20092010年武汉住宅新增供应情况 图：20092010年上半年武汉住宅新增成交情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2、受调控政策影响，楼市呈现三个阶段的鲜明特征2010年，武汉商品住房累计新增成交套，较上年减少3697套；成交面积1124.88万平方米，较上年减少4.78%；成交金额703.16亿元，较上年增加13.23%；全年成交均价为6251元/平方米，较去年上涨18.9%。（注：数据涵盖主城区和江夏、黄陂、东西湖，含保障性住房）回顾2010年武汉住宅市场，根据几轮调控的影响，可以划分成“高歌猛进”、“低位盘整”和“悄然回调”三个阶段。第一阶段（1-4月），1月“国十一条”出台，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但受到年初突击备案因素的影响，武汉1月成交面积157.52万平方米，同比大增468.9%；虽然2月受春节影响，成交量环比下降78.6%；3、4月市场很快复苏转热，特别是4月创下142.89万平方米的成交量，环比增加102.8%。这一阶段成交均价也有所波动，1月主要是受到经济适用房成交比重加大的影响，价格为年度最低的5507元/平方米，2月上涨14.9达到6326元/平方米，3、4月也略有调整。第二阶段（5-8月），4月17日，“国十条”发布，随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8 月显著降温，楼市成交逐渐降温，5、6月成交面积分别下降34.0%和38.7%，可谓立竿见影。但由于政策执行力度在实际中放松，7、8、9逐步反弹，由7月的65万平方米增长至9月的105.48万平方米。这一阶段商品住宅成交均价除8月因为保障房占比较多，下跌至5536元/平方米，其余几个月都在6000元/平方米之上。第三阶段（9-12月），房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30% ，全国性限制第三套房按揭贷款等，因此，“银十”销量未能延续旺势，环比下降13.2，但在通胀概念以及本地政策可能收紧的刺激下，楼市销量再次反弹，11月累计成交115.5万平方米，环比增加26.1；12月成交量虽然有所下调，但仍处较高水平。这一阶段商品住宅的成交均价稳居高位，特别是最后三个月的成交均价都在6500元/平方米之上。3、供需比基本平衡，库存压力依然较大图： 2010年武汉住宅供需比情况 图：20082010年武汉住宅库存及出清周期数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2010年，武汉楼市供销两旺，商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:0.94，供需基本平衡。截止2010年12月31日，武汉累计库存面积1410.12万平方米，较去年同期增加33.4%；从住宅出清周期来看，武汉住宅出清周期从年初的12个月增加到15个月。由此看来，武汉住宅市场库存压力依然较大。4、东湖高新区成交蝉联首位，江汉区成交均价涨幅居首图： 20092010年武汉各区域住宅成交套数 图：20092010年武汉各区域住宅成交均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统从各区域的成交情况来看，2010年，东湖高新区继续蝉联首位，累计成交1.8万套，较2009年增加近3000套，近年来，光谷区域在强劲的购买力支撑下，供需两旺，一直是武汉楼市的热点区域；由于中心城区房价过快上涨的挤出效应，黄陂区成为受益最大的远郊区县，2010年的成交套数超过1.4万套，位居第二位；武昌区的成交量较去年有较大幅度的缩减；青山区、沌口、桥口区和汉阳区由于新增供应量较小，成交量也较2009年有所减少。从成交均价来看，在菱角湖万达广场、泛海国际居住区、葛洲坝国际广场等高档楼盘的带动下，江汉区全年的成交均价较2009年涨幅超过50%，已经接近万元大关，位列各区域之首；武昌区的成交均价也达到了8600元/平方米；洪山区和汉阳区的成交均价也在7000元/平方米之上；目前，仅有江夏区和黄陂区的成交均价在5000元/平方米之下。5、成交结构：小户型成交居首，两房取代三房成为市场主流2010年，武汉商品住宅成交面积以90以下的小户型为主，成交占比达到40%，这一比例较2009年增加了11个百分点，一方面是因为供应结构的调整，另一方面，随着房价的快速上涨，消费者的支付能力相对减弱，他们不得不调整了对住房面积的预期；此外，90120的中等户型成交占比也达到34%；120140中大户型和140以上大户型的比例分别为15%和10%。图：2010年武汉住宅成交面积分布图 图：2010年武汉住宅成交户型分布图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统与成交户型面积的变化相同，2010年，2房的成交达到47%，较2009年增加16个百分点，从而取代3房，成为市场主流； 3房的成交占比从2009年的47%降至34%； 4房及以上成交占比为13%；1房和别墅的成交占比分别为5%和1%。6、新开盘项目监测： 两次调控市场表现出现分化通过中国指数研究院对2010年5月以来新开盘项目开盘情况监测显示，“国十条”出台后的5-8月，市场新开盘项目数量明显下滑，且开盘去化率也逐渐降至50%以下，特别是7月，新开盘项目11个，平均开盘去化率只有37%；