银谷时尚中心招商及管理方案 为了抓住2008年奥运会即将召开的有利契机，全面展开银谷商业区的改造调整工作，实现公司利益的最大化，根据董事长对规划方案的修改意见，特制订招商及管理方案如下： 第一部分 市场分析及市场定位 一、市场分析： 1、银谷做为秦皇岛市目前唯一的地下大型商业地产项目，在城市中心区地面商业空间趋向饱和状态的情况下，将越来越显示出得天独厚的优势。 2、2008年北京奥运会即将召开，将为秦皇岛带来更多的外地游客，促进经济的快速发展，位于人民广场和人民公园中间位置的银谷必将成为全市普通市民最大的休闲运动娱乐场所。 3、虽然银谷位于主力商圈之外，平时客流量不足，人气不旺，众多市民还没有养成到银谷购物的消费习惯，但是我们应该有充足的信心，通过努力工作，把银谷打造成为秦皇岛的城市形象代表，成为秦皇岛的城市名片，成为更多外地和外国游客的休闲娱乐商业中心。 4、秦皇岛各商场经营定位虽然都有各自的特点，但在商业形态上、商品结构上和品牌结构上同质化也很严重，主要集中在百货方面，为银谷的差异化经营提供了很大的市场空间。 5、秦皇岛人有夜生活的需求，这就为银谷提供了一个很好的市场机会，也有了大量的潜在消费客群。但主要商场除金街和现代购物广场晚上延长至八点半外，其他均在七点前闭店，综合性的休闲娱乐购物场所更是个空白，同时，加上兼顾了白天和夜晚，拉长了营业时间，使银谷的商业价值有了超出一般商业增长速度的可能性。 二、市场定位： 1、秦皇岛最大的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的地下休闲商业街。 2、突出休闲娱乐定位，吸引更多的消费顾客，打造秦皇岛最具活力的休闲购物夜生活中心。 2、主要经营项目：运动健身、休闲娱乐、精品服饰、数码电玩、新奇特的即时消费项目、特色小吃等。 3、消费人群：全市青少年和周边居民为主要消费者。主流消费群体年龄为1835岁。 4、品牌形象定位：休闲、时尚、健康、自由。 第二部分 招商管理思路 一、招商思路： 1、要想做出较高的合理商业地产价格，必须做好文化和商业相契合的问题，银谷商业项目旨在打造秦皇岛休闲商业街的第一品牌，我们要用足够突出银谷市场定位和特色的新概念来重新启动市场，重新塑造银谷商业区的形象。 2、理念设计是商业步行街策划的灵魂，要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。银谷本次规划是一次全新的理念改造，而不是修修补补，或仅仅成为某一种业态的简单复制和扩张，也不是多种简单业态的复合和叠加，而要使不同行业有机互补、不同经营特色的商家资源共享、生意相得益彰，进而达到投资最大化的商业目的。 3、商业地产最讲究人气，大量的客流量是保证商业发展的首要因素。银谷商业区目前最大的问题是主动客流量太少，不足以支撑大量商户的生存。增加主动购物消费人流，提升人气是银谷本次规划中最先考虑的问题，也是引进项目和进行项目组合的最重要的考虑因素。 4、要保证市场定位的顺利实现，我们必须在原有基础上扩展思路，增加更多适合的品类进入银谷商业区，并优先选择让顾客耳目一新的、独特的、可以吸引顾客下次再来的亮点项目，丰富商品结构，以达到吸引更多客流的目的。 同时，通过通道的美化开放、区域连接地段的改造和灯光等营业设施的改进，加上项目之间的互动，将原有的偏远区域搞活，变成相对优势商户区。 二、经营项目的品类规划 1、经营项目 精品服饰区：男女精品服饰、内衣、鞋帽、童装、包、饰品等。 特色项目区：香熏、家居用品、小家电、数码产品、美甲、化妆、玩具、古玩店、车饰、鲜花店、书店、民族特色文化商品及其他新奇特项目等。 餐饮娱乐区：特色小吃、食品店、特色饮品、西餐、咖啡厅、酒吧、舞厅、电玩、小剧场、茶馆（含棋牌项目）、网吧等等。 跳蚤市场区：各类便宜商品。 2、项目的分区管理 原项目区域拟安排项目区域说明 A、B、C商户区、电玩、舞蹈学电玩、网吧、舞蹈学校精品服饰区 校、西侧卫生间、网吧改造成商铺 D、 E、F、G商户区、特色项目区边角地段可改造 足浴、茶楼、棋牌室、冰吧、学校、餐厅、KTV东侧、冰吧及大门主通餐饮娱乐区集中和分散相结合 道两侧 全部改成510平米演艺吧、KTV西部跳蚤市场区 开放式小商铺 有些项目可穿插分布在不同位置，原则是保证每一个区域都有带人气的项目，保证项目之间的互动。 如果网吧拒不同意搬迁，则对相应区域做相应改变，并考虑对租金的影响。 3、精品服饰区的项目设想 A、拟引进适合银谷的休闲运动品牌来提高品位，拟对李宁、真维丝、罗宾汉、阿迪达斯、耐克等展开招商谈判，吸引到一家就可能带来更多。 B、拟引进秦皇岛当地大型商场中的所谓二线品牌。 C、因秦皇岛大多数商场进行品牌化战略，将多品牌的名品折扣店从中清退，而这些项目又是符合年轻人消费能力差又追求名牌的心理，所以引进后能带来一定的人气。 D、鼓励和引导原有商户进行品牌升级，并提高装修档次，以提升整体形象。 三、关于调整收益的思考 1、租金标准的制订不能一厢情愿，银谷要通过本次整体规划和重新的分区管理，使整体的商业气氛更加浓厚、商业环境更加优美，带动人气旺起来，并使整体项目之间的互动得到强化，逐步提高购买率，使商户经营者的利益都得到有效提升，从而达到增加公司收益的目的。 2、本次调整的效益必须通过首次开发和二次开发两个方面体现。首次开发主要是指对现有客户和闲置商业区进行开发的收益，要保证在本次开发收益中获取到预想的回报。二次开发主要是对边角及广告位利用获得收益，获取超值的回报。 第三部分 招商目标及招商政策 租金收入是指本年度内所收的全部租金收入和其他方面的收益。 租金标准是指每平方米实际营业面积一年内的租金价格。 一、招商目标 1、在一年时间内（2008年5月到2009年5月31日），完成总营业面积的90%，达到6609平方米，新增营业面积3181平方米。 原设计中的大面积商户改造成小商铺后，约有15%20%会变成通道，应考虑到对新增营业面积的影响。 2、首次开发招商及调整工作结束后，使公司理论年租金收入（含物业费和空调费）在不优惠情况下，提高到500万元以上（平均租金达到700）。 在首次开发一年内进行的二次开发收益，在不优惠情况下争取达到100万元。 首次开发和二次开发两项合计600万元。 3、实际收入计划： 2008年实际收入比2007年增长76%，从227万元增加至400万元；2009年实际收入比2008年增长25%以上，达到500万元；2010年实际收入比2009年增长20%，达到600万元。 2008年收入增长不大的原因是：新商户进驻的时间有早有晚，20%左右的商业区有可能招不到商户等。先招满再调整是商业地产炒作的基本手段，也是秦皇岛的实际情况，所以我们的主要目标是为明年的工作打下坚实的基础，以期得到最快的价值提升。 4、通过专业的管理和营销手段来促进商业区的繁荣，进而带动影城的进一步发展，形成双方良好的互动，最终提升银谷的整体商业价值。 二、招商及调整政策 1、原则上现有中央商户区总体租金增加20%，大面积商户增长10%（调换位置的租金标准不上调），对于按期一次性足额缴纳租金的商户，按整体比例25%给予优惠，局部地区可特殊处理。 跳蚤市场5平方米小商铺的单位面积年租金8001200之间，根据招商情况做适当调整。 2、物业费和空调费收费项目按每平方米每年180元收取；电费按国家收取的标准执行；健康证做为入驻的前提条件，由商户提前办理并在商场备案或由公2月、大面积商户按1元/ 司代商户办理；工商管理费用（小商户按2元/ m2m月）收取和公安备案费做为代收费用处理。 注：工商管理费均一次性收取，电费按月收取。 3、中央商户区调整更新比例为20%左右。根据实际情况，原有客户不适合原地经营的，可调整到新商户区。 4、视项目投资情况，对闲置大面积按450-600（平均500）的租金标准签订出租合同，大面积商户租金按半年和一年两种时间收取。也可签订三年以下 长期租赁合同，但每年租金要递增815%，但要在合同中注明，公司整体规划发生变化，需要该商户变更位置的，应服从公司安排。 入驻新改造区的小商户，按6001000元（平均700）的租金标准签订出租合同。 3001000 2221000 m51300 m面积以上150 m 2m 质量保证金1月租金1月租金1月租金1月租金 安全保证金500元2000元2000元3000元 出勤保证金200300400500 1、质量保证金对应罚款项目：商品质量问题、服务质量问题、公物损坏赔偿等；安全保证金对应罚款项目：装修问题、消防安全问备注 题、人身伤害问题等；出勤保证金对应罚款项目：不按时营业问题。 2、质量保证金在撤场三个月内返还，其它在撤场一个月内返还。 5、保证金收取项目及标准 6、合同期半年内严禁私自兑店，清退执意私自兑店的商户和商品档次低、销售差的商户；对部分商户提出限期改进意见，拒不配合的列入拟清退名单； 7、对同商品品类的数量加以合理控制，避免明显的追货形为，防止恶性竞争，为客户提供良好的商业竞争环境。 三、运营管理 1、营业环境的改善 、对四个广场通道装修后全部打开，并在东西主通道上方设置霓虹灯标识，便于广场上的人流进入。 、在通道的适当位置增加顾客休息椅和植物，修补原有损毁路面体现以人为本的理念，创造更人性化的购物环境。 、在银谷内外的适当位置设立广告位，提供给商户进行宣传，既可以增加商业氛围，又可以增加一些广告收入。 、提高管理及保安、保洁、工程等人员的服务意识，对开水供应、洗手间及地面卫生、照明设施等工作做进一步地改进，加强工作细节管理，确保商业区的环境优化。 、利用导购牌、广告牌、卖场内外装饰、背景音乐、空享空间的商品促销展示（适当收取费用）等手段，营造浓厚的商业氛围。 除节假日晚上营业时间延长半小时外，暂不改变经营时间，视招商进展情况和以后经营情况再定，但大商户和特殊项目客户可以特殊对待。 2、品牌宣传推广 、鼓励和引导商户的促销宣传，除了公司正常的招商宣传和品牌宣传外，公司还可以组织部分商户一起出钱共同做广告宣传。 、积极同外界新闻和政府机构联合开展各种各样的活动，来提高银谷商业区的知名度和美誉度。 、坚持和影厅的互动，做好捆绑式的宣传和促销。 3、现场管理 、加强对卖场日常管理，由营销部现场主管每天三次对营业情况进行巡查，发现问题及时处理，做好日巡查记录，每周向分管副总进行一次总结汇报。 10：0010：30 主要检查出勤、营业设施等情况。 13：3014：00 主要检查出勤、营业人员服务、卫生等情况。 17：0017：30 主要抽查商品质量、宣传品布置情况等，并对商户提出改进建议。 、联合大检查：按照修订后的银谷商业区管理制度规定，每周二或周五下午，由办公室主任负责组织商业区大检查，参加人员由行政部经理、招商经理、现场主管、策划主管、保安队长、工程主管、保洁负责人组成，对检查中发现的问题，按照管理制度进行相应处理。并由行政部经理形成书面报告，报董事长助理。公司领导每月至少有一次随同检查。 通过以上工作，不断改进商业区的管理和服务水平。 4、加强档案管理工作，为以后的招商、调整和管