1.单选题 【本题型共 30 道题】 1.净收益率是净收益与（）的百分比。A潜在毛收入 B有效毛收入 C净收益 D租金收入 2.被征收房屋价值评估时，当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择（）前提进行估价。A业主自行开发 B自愿转让开发 C被迫转让开发 D具体情况具体分析 3.假设开发法后续开发的必要支出，正确的是（）。A动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生的金额 B当估价前提为自愿转让开发时，项目构成中应包括估价对象取得税费 C静态分析法中后续开发的必要支出可为预计其在未来发生时的金额 D动态分析法的项目构成应包括后续开发的投资利息 4.房地产征用估价，应评估被征用房地产的（） 。A市场租金 B市场价格 C出租人权益价值 D承租人权益价值 5.交付估价委托人的房地产估价报告，应由至少（）名参加估价的注册房地产估价师签名。A1 B2 C3 D4 6.房地产估价中，价值类型为现状价值的，下列哪项中不应选取的原则是（）。A合法原则 B价值时点原则 C最高最佳利用原则 D替代原则 7.对单套住宅进行区位状况调整时，调整的内容应该包括（）。A地形 B朝向 C地势 D地质 8.交付估价委托人的房地产估价报告，需要参加估价的注册房地产估价师签名至少要有（）名。A1 B2 C3 D4 9.对测算结果进行校核和比较分析时，下列不属于测算结果存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因是（）。A估价依据的正确性 B估价目的一致性 C房地产市场状况的特殊性 D不同估价方法估价对象财产范围的一致性 10.关于表格形式房地产估价报告的说法，正确的是（）。A当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告应采取表格形式 B当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式 C表格式估价报告是简单或省略的估价报告 D表格式估价报告与叙述式估价报告相比，不仅是形式上的不同，而且应包含的内容也有较大不同 11.持有期是指预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来（）时止的时间。A经济寿命结束 B转让出售 C自然寿命结束 D租赁到期 12.进行权益状况调整时，应调整的内容是（）。A规划条件 B开发程度 C建筑功能 D空间布局 13.国有土地上房屋征收估价中，当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法时，应选择的估价前提是（）。A业主自愿开发前提 B业主被迫开发前提 C自愿转让开发前提 D被迫转让开发前提 14.评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显髙于或明显低于市场租金的，对租约与租金的正确处理方式是（）。A不考虑租赁合同的影响，租金采用正常客观的租金 B须考虑租赁合同的影响，租金采用租约所确定的租金 C租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金 D应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响 15.抵押估价时，估价对象已出租的，如果合同租金低于市场租金，其假定未设立法定优先受偿权下的价值，应为（）。A出租人权益价值 B承租人权益价值 C无租约限制价值 D市场价值 16.运营费用率是运营费用与（）的百分比。A潜在毛收入 B有效毛收入 C净收益 D租金收入 17.收益法估价时，应优先选用（）。A报酬资本化法 B直接资本化法 C净收益乘数法 D有效收入乘数法 18.当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类房地产在同一价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，该估价原则称为（）。A一致性和原则 B一贯性原则 C谨慎原则 D可比原则 19.估价作业日期，是指估价工作的起止日期，算起日时间应是（）。A价值时点 B现场查勘之日 C评估测算之日 D估价委托之日 20.房地产估价结果报告中的价值类型应当根据（）确定。A估价委托人要求 B估价目的 C估价机构领导的要求 D估价师的专业知识 21.房地产估价报告使用期限应自（ ）之日起计算。A价值时点 B估价完成 C估价报告出具 D实地查勘完成 22.成本法测算出的价值，需要根据权益状况进行调整，一般是（）。A减值 B增值 C不确定 D零 23.房地产估价中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。A市场价值 B投资价值 C公允价值 D抵押价值 24.因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损称为（）。A物质折旧 B经济折旧 C功能折旧 D外部折旧 25.抵押估价中，评估待开发房地产假设未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择的估价前提是（）A业主自愿开发前提 B业主被迫开发前提 C自愿转让开发前提 D被迫转让开发前提 26.比较法估价中选取的可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不得超过（ ）年。A1 B2 C3 D5 27.关于假设开发法估价中运用动态分析法预测折现前的后续开发的必要支出和静态分析法预测的后续开发必要支出的金额对应时间的说法，正确的是（）。A均为在未来发生时 B均为价值时点时 C动态分析法为预计其在未来发生时，静态分析法应为价值时点时 D静态分析法为预计其在未来发生时，动态分析法应为价值时点时 28.除采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有（ ）名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告登记估价工作。A1 B2 C3 D4 29.当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途之间不一致，政府或其有关部门对其用途没有认定或处理的，估价师应根据（）确定估价所依据的用途。A实际用途 B登记用途或规划用途 C最高最佳利用原则 D估价目的 30.收益法估价测算过程中，若满足条件（）时，宜选用持有加转售模式。A当收益期较短、难以预测该期限内各年净收益 B当收益期较短、易于预测该期限内各年净收益 C当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益 D当收益期较长、易于预测该期限内各年净收益 2.多选题 【本题型共 10 道题】 1.比较法估价过程中对可比实例的选取应符合下列哪些规定（）。A可比实例应从交易实例中选取且至少在 3 个及以上。在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例 B可比实例的交易方式应适合估价目的 C可比实例房地产应与估价对象房地产相似 D可比实例成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过两年且不得超过 3 年 E可比实例的挂牌价格应为正常价格或可修正为正常价格 2.比较法估价中，建立比较基础的内容包括（）。A统一财产范围 B统一融资条件 C统一税费负担 D统一交易时间 E统一房地产状况 3.运用假设开发法进行房地产估价时，动态分析法的构成项目包括（）。A建设成本 B管理费用 C销售费用 D投资利息 E销售税费 4.关于运用收益法评估承租人权益价值的说法，正确的有（）。A收益期应为合同剩余租赁期限 B净收益应为合同租金减去运营费用 C净收益应为市场租金减去运营费用 D净收益应为市场租金减去合同租金 E报酬率应与相同条件下评估完全产权价值不同 5.房地产估价报告的估价师声明应写明的职业承诺和保证的要求有（）。A估价职业道德 B专业胜任能力 C注册房地产估价师的数量 D勤勉尽责 E查勘日期 6.房地产估价的基本事项包括（）。A估价目的 B价值时点 C估价对象 D价值类型 E估价结果 7.有关合同租金明显高于市场租金时运用收益法评估出租人权益的说法，正确的有（）。A应调查租赁合同的真实性 B应分析解除租赁合同的可能性 C应分析其对收益价值的影响 D评估抵押价值应以市场租金为基础测算净收益 E司法鉴定估价应以市场租金为基础测算净收益 8.某房地产的出租人权益价值包括（）。A已出租部分按合同租金确定租金收入所评估的价值 B已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入所评估的价值 C已出租部分在租赁期间届满按市场租金确定租金收入所评估的价值 D未出租部分按市场租金确定租金收入所评估的价值 E未出租部分参照已出租部分合同租金确定租金收入所评估的价值 9.估价结果报告中对估价对象的土地基本状况应说明的内容包括（）。A四至 B形状 C规划条件 D开发程度 E土地使用期限 10.批量估价可分为（）。A基于比较法的批量估价 B基于收益法的批量估价 C基于成本法的批量估价 D基于假设开发法的批量估价 E基于价差法的批量估价 3.判断题 【本题型共 10 道题】 1.被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。（）Y对 N错 2.当估价委托人是估价对象权利人时，估价师应查看估价对象的权属证明文件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。（）Y对 N错 3.某一房地产的投资价值高于其市场价值，是投资行为发生的前提。（）Y对 N错 4.估价对象不需要进行最高最佳利用分析的原因是，估价目的不以最高最佳利用分析为前提。（）Y对 N错 5.收益法选用持有价转售模式时，期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格。（）Y对 N错 6.某房地产估价机构接受了一项“被损害房地产价值减损评估”，先委托安全鉴定机构进行了房屋完损等级的检测和评定，然后根据鉴定结果再评估房地产价值的减损。（）Y对 N错 7.当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，当土地已被该意向用地者占有时，应选择介于业主自行开发与自愿转让开发之间的某种前提进行估价。（）Y对 N错 8.计税价值评估应采用市场价值类型。（）Y对 N错 9.当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，只要在估价报告中说明未进入估价对象内部进行查勘具体原因即可。（）Y对 N错 10.房地产估价中，估价参数应优先选用房地产估价行业组织公布的参数；不选用的，应在估价报告中陈述理由。（）Y对 N错