中量文化创意产业园核心商业H1招商方案销售部 孟超2014年01月07日招商目的：1满足集团对中原量仪老厂区闲置厂房的合理利用，为后期园区商业活动做铺垫，核心区域整租为主，配套为副，即打造集住宿、娱乐、休闲、购物等为一体的体验式创意商业街区；2是打造峡市新的休闲商业中心圈。为了确保园区后续工作的有力进行，招商部将分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足老厂房转变商业区的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色；另一方面着力于创意园区整体乃至后期全程的品牌构建和推广，形成创意产业园区长效发展的核心竞争力，以推动创意园区项目良性的发展。市区及周边商业调研：商业市场环境分析1、全市GDP达到640亿元，居民收入逐年增长，内需型消费水平不断提升今年全市GDP达到640亿元，增长14.5%；地方财政一般预算收入完成37亿元，增长26%，经济连续10年实现较快发展，人民生活富足，消费水平不断提高。今年全年城镇居民人均纯收入4454元，扣除价格因素，比上年实际增长7.2%；城镇居民人均生活消费支出3044元，实际增长5.4%。城镇居民人均可支配收入13231元，实际增长8.3%；城镇居民人均消费支出8837元，实际增长6.0%。城镇居民家庭恩格尔系数为38.3%（生活必需品消费指数偏低，其他消费较高）。2、全市社会消费品零售额突破144.09亿元今年全市实现社会消费品零售总额144.09亿元，其中批发零售业实现社会消费品零售额122.52亿元，占全市消费品零售总额的85%。全年消费均衡增长，从各月实现的社会消费品零售总额看，每个月都在10亿元以上。其中有5个月超过13亿元。城乡居民储蓄存款余额294.49亿元，比年初增加47.89亿元，增长19.4%。3、旅游经济拉动消费品市场繁荣三门峡被评为“旅游城市”、“国际园林都市”，今年初又在2012年中国城市竞争力蓝皮书、中国城市竞争力报告中三门峡生活质量竞争力被评为河南省第四位，每年有数百万游客到三门峡旅游、娱乐、消费，极大地繁荣了三门峡市的商品消费市场。今年，全年接待海外游客30731人次，比上年增长12.2%，旅游外汇收入377.79万美元，增长12.4%；接待国内游客人数704.37万人次，实现旅游收入11.8亿元，同比分别增长31.8%和31.7%。三门峡市商业格局目前，三门峡市的商业分布全区，较繁荣的地段是在黄河中路、崤山中路、上阳中路一带，其中黄河中路有百货商城、大张百货、丹尼斯、华润万家等，崤山中路有千禧量贩、天鹅城珠宝等，上阳中路有兰香超市等，以及各路沿街品牌专营店。其中作为三门峡市商业大道的黄河路汇聚。重点商铺规划及业态分析物业名称功能划分及经营种类业态配比物业种类定位虹桥电器1F电饭煲、洗衣机、热水器、2F彩电、冰箱等专业家电商场家电商场新世纪百货1F珠宝、皮具、化妆品2F品牌服饰品牌服饰占50%中高档百货公司旺德福名士广场1F运动鞋、运动服饰2F、3F电脑用品4F美食广场5F网吧品牌服饰25% 餐饮25%电子产品50%电子产品时代百货1F都市流行馆：黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮件、名表、2F绅士休闲馆：男装、运动、中型休闲、咖啡厅3F名媛居家馆：女装、内衣、女士精品、居家用品、童装、季节品楼上是商住两用公寓，另外一栋是粤海大酒店（四星）服饰60%休闲5%珠宝化妆品及皮具等35%家居10%集高档娱乐、休闲、购物于一体的新型百货公司丹尼斯百货1F都市流行馆：黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮件、名表、2F淑女服饰馆：女装、运动、3F名媛居家馆：女装、内衣、女士精品、童装、4F 精品男装1B 丹尼斯超市服饰60%休闲5%珠宝化妆品及皮具等35%家居10%集高档商品、购物、超市于一体的新型百货公司建业新天地步行街服装、餐饮、美容美发、精品店、保健品服装75%餐饮10%美容美发5%精品店5%保健品5%步行街华润万家食品、蔬菜、家居、服装、家电、个人护理食品蔬菜35%家居25%服装20%家电15%个人护理5%满足周边日常消费的超市大张百货童装、男装、女装、精品服饰品牌服饰和中低档服饰各占一半百货公司百货楼-1F龙柏运动城副楼：1F鞋、珠宝、化妆品、2F精品女装3F羽绒服男装4F书、童装主楼1F鞋手机电子、餐饮、医药、化妆品2F中档女装、男装3F羊毛衫、羽绒服4F珠宝、皮具、钟表、文娱用品、童装5F学习机点读机5楼以上为商务办公楼主楼为瓷砖、副楼为蓝色玻璃幕墙服装占55% 珠宝化妆品15% 文具学习用品25%其他15%传统百货公司小结： 从对上述具有代表性的商场及各楼层业态分析来看，目前市场上的商铺规划出了个别专业市场外，大多数规划以服饰为主。 虹桥电器和华兴商厦定位是电器及电脑电讯产品的专卖商场，因此各楼层的业态完全不同于其他商场 新型百货公司和商场多注重引进休闲、餐饮等业态。 根据踏街记录，黄河路从上阳路至大岭路段主要为品牌服饰店。主要商铺租售情况分析目前商场最旺的为黄河路从上阳路至大岭路路段，出租率达到90%以上，相对于商场临街店面也成为热点最高租金达到260元/平米每月，小店面、小铺位的投资氛围较浓，主要商业区的商业走势健康，现时在建和开工的商业设施并没有出现大规模扩容现象，现在三门峡商铺市场具备长期稳定发展的前景。不容忽视的是商业投资者经历过2009年20117年的投资热潮以后回归理性，物业质量、后期运营和服务质量成为和地段同等重要的考虑因素。主要商铺租金水平 （单位：元/平方米每月）物业名称地理位置租金水平备注新世纪百货黄河路陕源路交汇处1F180元/每月 2F160元/每月负一楼委托千禧百货公司经营入场费5000元万德福名士广场黄河路陕源路4F美食广场租金为商铺营业额的20%卫生费为200元/米华兴商厦黄河路陕源路交汇处1F175元/ 2F155元/ 3F100元/建业新天地黄河路六峰路1F临街180元/内街70元/2F40-60元/得房率较低为64%华润万家黄河路六峰路140-160元/大张百货黄河路六峰路联合经营，商户交一定保证金按业态提点小结： 目前租金情况看，地段越好租金越高茅津路至上阳路断租金水平为50-80元/平米每月；上阳路至陕源路段为80-120元/平米每月，从陕源路至陕州路段为120-200元/平方米每月。商铺市场由于其特殊性得房率普遍较低，一般来讲其管理费是按照建筑面积来收的。主要商铺经营状况物业名称经营模式经营状况经营档次经营特点新世纪百货只租不售/委托经营经营状况佳，人气旺中高档沿街商业旺德福名士广场自主经营/联合经营铺位较大，经营种类少，人气不足中高档沿街商业大张百货自主经营与招租结合经营佳中高档传统百货建业新天地步行街售后出租经营状况一般高档独立商业街华润万家自主招商经营状况良好中档周边居民一站式生活消费丹尼斯百货自主招商经营状况：百货良好超市火爆高档一站式生活消费时代百货只租不售自主招商外聘专业团队正在招商高档小结： 在黄河路核心商圈，只租不售的商业物业占一大半。新世纪百货负一楼委托千禧量贩经营，余下自主招商；旺德福名士广场自主经营，但由于没有处理好和商户的关系，三次开业人气仍不旺。华润万家和大张百货人气火爆，大张百货里一半为自主经营，另外一半的品牌商户依靠招商。 所调商业物业层高集中在4.2米5米之间，。最小柱间距则因业态而不同，大型卖场如华夏商厦最小柱间距为6米。除此以外不同业态对进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防以及商业店面门窗门头等建筑结构的设计均有不同的要求。规模效应与错位经营规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大。商场名称经营理念目标客户大张百货实惠方便平民消费与高档消费者时代百货流行时代，品位生活追求品位的消费者新世纪百货流行的领导者追求流行的淑女们百货大楼实实在在，服务大众讲求实惠的工薪阶层华润万家一次购足，体验购物休闲乐趣周边日常消费建业新天地步行街休闲娱乐年轻人及中高档收入消费者项目简介：三门峡市中量文化创意产业园位于和平路与大龄路交叉口、黄河医院西邻，是经市委市政府批准、为振兴我市文化创意产业、为广大市民提供独有的文化休闲和体验式消费综合服务的老厂区改造开发项目，其中较大建筑面积都将在上世纪60年代框架式厂房基础上翻新改造而成，目前正在办理改造开发的前期手续。功能定位：以住宿、娱乐、休闲、购物为主，打造特色主题商区。项目整体定位：本市所有人群消费，以规模和特色取胜，满足各年龄消费群体消费的需要，与老商业形成互动。1、住宿在档次上以中档特色宾馆为主（管家式公寓酒店），提供便捷、舒适特点。建议：H1 3F 整体按平均40/间可分为40间标准客房，房间按照日均营业额300元统计，日总营业额：12000，月入360000，符合整体定位需求。2、娱乐以时尚娱乐为主（如：KTV），体现年轻人的新奇、新潮、刺激。建议：H1 2F 整体按平均50/间可分为30间标准包房，房间按照日均营业额500元统计，日总营业额：15000，月入450000，符合整体定位需求。3、休闲以本地市场认可的业态为主。如网吧、茶楼、咖啡厅、健身会所。建议：H1 2F 整体提高园区形象、档次，符合整体定位需求。4、购物以本地休闲服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅。建议：H1 1F 构成H1核心消费圈，带动区域消费环境，吸引人流，符合整体定位需求。整体招商：35%住宿；35%娱乐休闲；25%商业；5%车位设置。整体招商比例符合园区整体定位需求，商、住、娱比例贴合目前峡市市场定位。业态规划：首批规划为项目：H1楼体整体规划概要及说明：(1H1楼体紧邻和平路，交通便捷（多路公交直达），整楼高14米、长108米、进深18米，楼设3层、层高1F5米、2F4.5米、3F4.5米，楼体两侧可加装上楼便梯；(2H1楼体1F可划分为18个临街门店，每个门店108平方米，东西两侧可根据实际情况预留门店直达2F或3F，自西向东分为（H1）1#、2#、.17#、18#；(3第一步主力大客户的招商（2F和3F整体招租）及1F店面分割招商，尽可能先把1F店面招满，同时兼顾2F/3F大面积商户招商（酒店/健身中心/休闲中心），有适合的主力店商户可先积极引进；(4第二步主攻2F商铺，大型商户招商要考虑硬件配套设施，如墙体、楼板、步梯、电梯、货梯、给水/排水、用电等的改造安装，谈判周期较长，还要规划好2F大型商家在1F店招门面入口通道，大型主力店的进驻具有带动作用，可拉动中小铺面的招商；(52#、17#商铺整体定向银行，银行外观形象好，同时也是整个园区配套需要的业态，可减轻招商压力，也可加速资金回笼；(63#、16#为一般商铺，可适当考虑：眼镜专卖、运动健身、电子产品、高档面包店、母婴产品销售等专业商品销售