安徽省2017年上半年房地产估价师案例与分析：估价技术报告的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在成本法、假设开发法中不计息的项目有_。 A销售费用 B销售税费 C开发利润和销售税费 D销售费用和销售税费 2、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为。 A：9412 B：9214 C：9124 D：9325 E：工业用地的监测点评估价格3、收益性物业管理的对象为（）。 A物业所有者 B物业使用者 C建筑物及其附属设施 D土地 4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：438 B：50 C：568 D：70 E：工业用地的监测点评估价格5、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为。 A：单位工程总价分部分项工程单价工程项目总价建设项目总造价 B：分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价 C：分部分项工程单价单位工程总价建设项目总造价工程项目总价 D：分部分项工程单价工程项目总价单位工程总价建设项目总造价 E：执行层的组织协调 6、中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。 A：使用权 B：所有权 C：收益权 D：占用权 E：执行层的组织协调 7、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比为。 A：1 B：3 C：6 D：9 E：执行层的组织协调 8、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。 A：成本法 B：假设开发法 C：收益法 D：比较法 E：工业用地的监测点评估价格 9、根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按_收取。 A面积 B套 C成交价格 D件 10、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。 A：乙11、关于债务融资，下列说法不正确的是。 A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年 D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” E：借款合同 12、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是_。 A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请 B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记 C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 13、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。 A：0.95 B：0.99 C：1.01 D：1.05 E：工业用地的监测点评估价格14、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。 A：估价机构 B：估价师 C：估价报告使用者 D：估价委托人的估价需要 E：工业用地的监测点评估价格 15、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。 A：同质偏好 B：分散偏好 C：集群偏好 D：自然细分市场 E：借款合同 16、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为_万元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.0 17、城市基本地形图的复测周期一般为_年。 A2030 B1030 C1015 D510 18、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的建筑密度为070，该小区内的所有建筑的基底占地面积之和约为。 A：3000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调 19、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。 A1.8月 B2.5季 C1.8年 D0.45年 20、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，N表示。 A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本 D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格 21、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元则该房地产投资企业的速动比率为。 A：375 B：75 C：150 D：113 E：借款合同 22、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=（）直接成本利润率。 A后续开发成本+管理费用 B后续开发成本+管理费用+销售费用 C待开发房地产价值+后续开发成本 D待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费23、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是_。 A业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 24、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.625、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是_。 A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点 E既可有现金流入也可有现金流出的时间点 2、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。 A：年度运营预算 B：资本流预算 C：资本支出预算 D：长期预算 E：资本收入预算3、房地产投资收益包含_。 A等效租金 B转售收益 C转售增值收益 D有效租金 E效益租金 4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为_元/m2。 A3800 B4500 C5200 D56005、制定租售方案的工作内容主要包括_。 A租售选择 B宣传手段选择 C租售进度安排 D广告设计及安排 E确定租售价格 6、地产业投资的物业类型包括。 A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：特殊物业 E：运输物业 7、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（）。 A50% B150% C135% D25% 8、直接资本化法的优点是_。 A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B通常只需要测算未来第一年的收益 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E计算过程较为简单 9、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。 A三家银行按贷款额分摊 B甲-乙-丙-丁 C乙-丙-甲-丁 D甲-丙-乙-丁 10、高层建筑地价分摊的方法有。 A：按建筑物价值进行分摊 B：按房地价值进行分摊 C：按土地价值进行分摊 D：按建筑面积进行分摊 E：按楼面地价进行分摊11、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是_。 A买卖 B抵押贷款 C拆迁补偿 D保险 12、下列职能中，属于保险基本职能的是_。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配资金 13、资本化率的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D14、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用_作为其中的一种估价方法。 A市场法 B假设开发法 C收益法 D成本法 15、下列关于抵押的表述中，不正确的有。 A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B：在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 E：抵押权为价值权，也是实体权 16、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。 A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门 D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门 17、是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。 A：时间序列 B：发展速度 C：发展水平 D：序时平均数 E：执行层的组织协调 18、下列税种中，采用比例税率的有。 A：契税 B：房产税 C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税 19、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般_。 A不能作为可比实例 B取相同的部分作可比性 C仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例 D仍然可作为可比实例 20、下列不属于金融范畴的是。 A：货币 B：信用 C：商品 D：银行 E：执行层的组织协调 21、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种_的关系。 A投资合同 B基金发行办法 C信托契约 D基金章程 22、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑