2016年安徽省房地产估价师理论与方法：估价报告含义模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。 A：物业管理合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业服务合同 E：执行层的组织协调 2、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。 A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化 C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格 4、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用。 A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调5、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2列、第3列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工业用地的监测点评估价格 6、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。 A更长的经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性 D更专业的物业管理 7、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。 A：分县 B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调 8、房地产估价的假设开发法，下述说法中，_并不正确。 A包含求在建工程的公式 B包含求熟地价值的公式 C包含求毛地价值的公式 D不包含求旧房价值的公式 9、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。 A：独立、客观、公正原则属于普适性原则 B：合法原则属于一般性原则 C：最高最佳使用原则属于技术性原则 D：谨慎原则属于一般性原则 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的【2003年考题】 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供给、需求、利用状况 C：权利、租金、利率 D：价值、使用价值、供求 E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。 A：坡屋顶顶棚上的空间叫开顶 B：坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶 C：如利用这个空间作为使用房间时，叫做阁楼 D：在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温 E：执行层的组织协调 12、贷款质押是借款人以_作为债权的担保。 A第三方保证人以自身的财产 B财产 C不动产 D动产或权力 13、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。 A：国务院 B：省级人民政府 C：市级人民政府 D：乡级人民政府 E：执行层的组织协调14、关于房地产市场，下列说法不正确的是。 A：房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别 B：房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动 C：虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为 D：房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成 E：借款合同 15、下列四个选项中，说法不正确的一项是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B乡、村企业的土地使用权可以单独抵押 C以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押 D以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 16、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D领导定价法 17、下列不属于房地产结合物的是_。 A管理人 B实物 C权益 D区位 18、在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(2005年试题) A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同 19、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元，间接费率为12，房屋设备安装工程直接费为300元，其中人工费为80元，间接费率为60，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。 A：144 B：276 C：324 D：1244 E：执行层的组织协调 20、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5，该项目建设期间涨价预备费为。 A：1270975 B：3600 C：3800 D：4806 E：执行层的组织协调 21、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是。 A：抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿 B：抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿 C：抵押权已登记的先于未登记的受偿 D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E：执行层的组织协调 22、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。 A225.35 B216.75 C230.25 D245.4523、在房地产权利中，属于用益物权的是。 A：自物权 B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格 24、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于【2006年考题】 A：3816元 B：3899元 C：4087元 D：4920元 E：工业用地的监测点评估价格25、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。 A投资规划 B投资回收期 C投资方向 D投资收益水平二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、反映企业长期偿债能力的指标是_。 A流动比率 B速动比率 C资产负债率 D存货周转率 2、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为_元/m2。 A2160 B2175 C2181 D22053、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则_。 A必须经房屋拆迁管理部门同意 B前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议 C实行“一裁终局制” D只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理 E对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理 4、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物5、收益性物业的经营费用不包括_。 A人员工资及办公费用 B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C保险费、房产税和法律费用等 D抵押贷款还本付息费用 6、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。 A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响 B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大 C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽 D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利 E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的 7、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有_。 A利息备付率 B偿债备付率 C内部收益率 D资产负债率 E速动比率 8、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A98 B52 C54 D103 9、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。 A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律 B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增 C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减 D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少 E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段 10、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93311、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为_元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2400 12、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本 13、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是_。 A房地产销售收入 B土地出让收入 C土地储备所获得的利润 D土地受让方的投资14、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。 A个别偏好市场 B集群偏好市场 C弥隙市场 D同质偏好市场 E分散偏好市场 15、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8，则该商铺15年租金收入的现值为万元。 A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同 16、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。 A：接天线 B：引