第一章第一章 导论导论 一、练习题 1、术语解释 （1）资产评估 （2）资产评估的时点性 （3）市场价值 （4）非市场价 值 2、单项选择题 （1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（ ）的实际状况，对资产 价值进行的评定估算。 a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未 （2）不可辨认的资产是指（ ） 。 a、 没有物质形态因而无法辨认的资产 b、 因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、不能独立于有形资产而单独存在的资产 d、除有形资产以外的所有资产 （3）资产评估价值取决于资产的（ ） 。 a、 原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、评估基准日的利用现 状 （4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发 一同等效用别墅的成本（包括利润） 。这体现了资产评估的（ ） 。 a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则 （5）下列不属于资产评估工作原则的是（ ） a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性 （6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（ ） 。 a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假 设 （7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押 房地产价值的评估适用于（ ） 。 a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假 设 （8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（ ） a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者 c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者 （9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具 有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（ ） a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性 （10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发时的 价值为 500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280 万元。城市规划确认该土 地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（ ）万元 a、500 b、300 c、280 d、360 3、多项选择题 （1）资产评估行为涉及的经济行为包括（ ） a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿 （2）资产评估的科学性原则是指（ ） a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍 c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学的评估程 序 （3）资产评估的公正性表现为（ ） a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评 估方法。 b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。 c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。 d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。 e、评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业 务当事人讨价还价的能力。 （4）在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有（ ） a、保持利用现状前提 b、转换用途前提 c、投资改造前提 d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合 （5）适用于资产评估的假设有（ ） a、继续使用假设 b、公开市场假设 c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设 （6）确定评估基准日的目的是（ ） a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时点 c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日 e、遵循科学的评估程序 4、问答题 （1）资产评估的基本要素有哪些？ （2）资产评估假设的具体内容是什么？ （3）资产评估的经济原则有哪些？ 二、参考答案 1、 （1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲， 资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为 了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的 评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。 （2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的 价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市 场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日 相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一 天，还可以是将来的某一天。 （3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交 易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。 （4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的 非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变 现价值、持续经营价值。 2、 （1）c（2）c （3）c（4）d（5）c（6）c （7）a （8）d （9）b （10）b 3、 （1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abde （6）ab 4、 （1） 资产评估的基本要素有哪些？ 资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评 估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。 从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国 家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记 注册。 特定资产是待评估的对象。 国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文 件等，它是资产评估的依据。 特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产 评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。 评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。 价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。 评估程序是资产评估业务的工作步骤。 评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。 （2） 资产评估假设的具体内容是什么？ 资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、 公开市场假设和清算假设。 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是 资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。 在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法 律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式 和变换产权主体的前提条件。 公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实 现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差 异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具 有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专 用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为 企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。 清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫 以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。按照寻找购买者的时间的长短，可 以将清算分为强制清算和有序清算。清算假设下的评估价值往往也低于继续使 用和公开市场假设下的评估价值。 （3）资产评估的经济原则有哪些？ 资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不 同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式 的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估的经济原则包 括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。 贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决 于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产 整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度 来衡量确定。 替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或 相近）的价值。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选 择价格便宜的；对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效 用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资 料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在 公开市场上成交的最可能价格。 预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格， 而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预 期的获利能力越大，资产的价值就越高。 最佳（也称最高最佳）使用原则即按照估价对象的最佳使用方式，评估资 产的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件 下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最佳使用原则时，首先 要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能 将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方 式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。在估价对 象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择： （1）保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现 状继续使用作为估价前提；（2）转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最 有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；（3）投资改造前提，即认为 不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用 假定为估价前提；（4）重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一部分再予以 利用最为有利时，应以拆除该部分后的使用假定为估价前提；（5）上述四种情 形的某种组合。 第二章 资产评估的程序与基本方法 一、练习题 1、术语解释 （1）复原重置成本 （2）更新重置成本 （3）实体性贬值 （4）功能性贬值 （5）经济性贬值 （6）总使用年限 （7）实际已使用年限 （8）资产利用率 （9）成新率 （10）成本法 （11）比较法 （12）收益法 2、单项选择题 （1）被评估宾馆因市场原因，在未来 3 年内每年收益净损失额约为 5 万元，假定折现率为 10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ ）万元。 a、15 b、12.6 c、10 d、50 （2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ ） 。 a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本 （3）某项资产 1997 年购建，账面原值 100000 元，2000 年进行评估，若以购建时物价指 数为 100%，则 3 年间同类资产物价环比价格指数分别为 110%、120%、115%，则该项资 产的重置成本应为（ ）元。 a、145000 b、115000 c、152000 d、151800 （4）某被评估资产 1980 年购建账面价值为 50 万元，1989 年进行评估，1980 年、1989 年 该类资产的定基物价指数分别为 120%、170%，则被评估资产的重置成本为（ ）万元。 a、50 b、70.8 c、35.3 d、85 （5）某设备的年收益额为 50 万元，适用本金化率为 20%，则该设备的收益现值为（ ）万元。 a 、200 b、250 c、300 d、350 （6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ ） 。 a、成本法 b、收益法 c、市场比较法 d、残余法 （7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ） 。