热 盘 -仁 恒 怡 庭 项 目 个 案 分 析上海总部营销客服部目 录项目基础信息 2小区平面图分解 3项目主力产品、户型分析 4项目装修标准分析 9项目销售情况分析 10第一批开盘房源具体销售情况 11项目媒体分析 17一、项目基础信息仁恒怡庭 玺园祥生御江湾建发新江湾景苑加州水郡橡树湾项目名称：仁恒怡庭地理位置：杨浦新江湾城板块，四至范围为江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南占地面积（）：54208建筑面积（）：65000开工时间：2009-8-28 竣工时间：2011-8-28 容积率：1.2建筑类别：多层产品线：叠加、大平层面积段：大平层167-200、小叠200、大叠300-360层高：5F/6F/7F项目特点：n 仁恒品牌价值n 全叠加、大平层产品n “私家”概念贯穿; 双车位双大堂n 完全人车分流、地下两层，一层地下室和下沉式广场、二层车库，私家电梯直达车库n 欧式建筑风格、社区景观规划为地中海风格总户数：269户绿化率：35%开盘时间：2010年10月销售报价：平层55000元；叠墅产品80000元装修标准：不单独报价，前期据称10000元开发商：上海仁恒置业发展有限公司投资商：新加坡仁恒置地集团建筑单位：龙信建设集团有限公司建筑设计单位：华东建筑设计研究院有限公司整合推广公司：上海寅虎广告二、小区平面图分解户型配比产品线面积套数占比大叠加别墅300-360左右10840%小叠加别墅200左右3613%平层公寓103、167-20012547%整个项目共三种产品类型：n 小叠墅产品（A类户型）共4幢54套；（200小叠墅36套，18套103小平层产品）n 平层产品（B类户型）共5幢108套 n 大叠墅产品（C类户型）共9幢108套（300-360）临学校处：大平层公寓/七层/4栋非主干道位置：小叠加别墅/五层/4栋中心区位：大叠加别墅/六层/9栋大平层公寓/五层/1栋0102050308070610091113121516171820192122252327262928303736353332393831三、项目主力产品、户型分析1、A类户型（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）小叠墅产品（1楼小面积平层，2复3，4复5）；社区最南端一排小叠墅A1户型（200左右）上层下层n 入户花园半开放空间n 独立电梯入户，双卧室全南采光充足2、B类户型（11、19、20、28、29、37、38、39号楼）大平层产品，集中社区西部近主入口平层公馆B1户型（197左右）平层公馆B2户型（170左右）B1，197B2，170n 独立电梯入户n 多角窗、凸窗运用n 主卧、次卧均采用套房设计n 大开间客厅，面宽5.4-5.8米n 房型方正动静分离3、C户型（121315161718212223252627303132333536号楼）大面积叠墅产品：项目主推的花园豪宅，以私家花园、私家泳池、私家电梯三大元素C1、1楼02室（1复2）：342，送地下室内有游泳池、私家电梯独立入户、双内庭、卧室区都是套间设计；C3、3.楼02室（3复4）：345n 车位直通私家电梯入户n 有入户花园n 地面有私家花园及电梯入口n 客厅开间7.9米C5、5.楼02室（5复6）：330，n 车位直通私家电梯入户n 有入户花园n 地面有私家花园及电梯入口n 客厅开间7.9米四、项目装修标准分析（装修标准）装修品牌明细：厨房电器：德国美诺MIELE（燃气炉、电磁炉、烤箱、微波炉、嵌入式咖啡机、红酒柜、橱柜等）卫浴品牌：德国汉斯格雅HANSGROHE花洒等 瑞士劳芬洁具LAUFEN、德国维宝洁具VILLEROY&BOCH 德国高仪GROHE空调品牌：大金空调DAIKIN 五、项目销售情况分析1、开盘当天情况：开盘当天火爆选房该项目10月10日开盘，可销售住宅173套，除去样板房，实际房源为168套。售楼员宣称约有300多位客户参加选房，这些客户已预交30万元意向金，未交意向金的不能进入售楼处；据称，当天政和路上的售楼处大门口两侧停满了私家车，不乏宝马、奥迪、奔驰等豪华车。据粗算，购房者停靠的私家车约有100辆左右2、截止至今销售情况：去化率 目前预定套数16套，成交83套，成交均价58435元；成交集中10.16-26号，剩余可售74套；体去化率48%六、第一批开盘房源具体销售情况：社区外围“最低端”平层产品先推，核心位置的“高端”大面积叠墅产品留存 大平层产品去化最快，接近60%；叠墅产品去化率30%此次2010-10-10取得销售许可证的分别为1、9、10、11、17、18、19、20、21、22、28、29、30、31、37、38、39、共19幢，173套房源。第一批开盘房源户型配比户型房型面积套数0110091120192122292830373635393831占比A类户型二室二厅103610%复式200220910合计18B类户型三室二厅1656未推产品62%16836四室二厅1901019655合计107C类户型复式3258第一批开盘已经将大平层产品全部推出；及4幢大面积叠墅，2幢小面积叠墅产品保留了社区中央的大面积叠墅产品以及2幢小面积叠墅28%33083378342163458合计48总计173100%1091A类户型1层103小面积平层产品；楼上200-209复式产品2复3，4复5整体去化率28%推出A户型房源统计房源配比房型面积（）供应套数未售套数（预定套数）已售套数去化率二室二厅10366（3）00%复式20021（1）150%复式209106（1）440%1号楼备注： 可售 已售 预定数据统计截止日期：2010年10月26日数据来源：网上房地产1号楼面积（）面积（）101103102103201（复式） 209202（复式） 209401（复式） 402（复式）9、10号楼10号楼9号楼面积（）面积（）面积（）面积（）101103102103101103102103201（复式）209202（复式）208201（复式） 208202（复式）209401（复式）402（复式）200401（复式） 200402（复式）1119202829393837B类户型大平层产品，产品类似，面积165-200； B类产品共推出6幢楼，均匀去化；房型以196的边套去化最快整体去化率56%推出B类户型房源统计房源配比房型面积（）供应套数未售套数（预定）已售套数去化率三室二厅165-1684220（6）2252%四室二厅190-1966527（6）3858%备注： 可售 已售 预定数据统计截止日期：2010年10月26日数据来源：网上房地产20、19号楼20号楼19号楼面积（）面积（）面积（）面积（）101165-168102190-196101190-196102165-16820120220120230130230130240140240140250150250150260160260160270170270170239号楼 11号楼 39号楼面积（）面积（）101196-190物业用房业委会201202190-19630130240140250150260160270170211号楼面积（）面积（）101190-196102190-196201202301302401402501502 29、28号楼 38、37号楼29号楼28号楼面积（）面积（）面积（）面积（）101165-168102190-196101190-196102165-16820120220120230130230130240140240140250150250150260160260160270170270170238号楼37号楼面积（）面积（）面积（）面积（）101165-168102190-196101190-196102165-168201202201