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2016年湖北省房地产估价师理论与方法:房地产状况调整的内容考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、某可比实例价格为2000元/m2,区域因素直接比较得出的相关数据如下表,则区域因素修正后的价格应为_元/m2。 A区域因素 B1 C2 D3 E权重 估价对象 可比实例 F0.5 100 90 G0.3 100 90 H0.2 100 125 2、城市房屋拆迁估价时点一般为。 A:拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B:建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C:房屋拆迁许可证颁发之日 D:房屋拆迁结束之日 E:房地产估价机构必须加盖公章3、下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是。 A:了解某宗房地产的出租人权益价值 B:了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C:了解某地区地震后房地产价值的变化 D:了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E:工业用地的监测点评估价格 4、棉子油中毒是指棉子中含的_引起的,这些物质存在于 A棉子酸,粗制棉子油中 B棉子酸,棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中 C棉酚,粗制棉子油中 D棉酚,棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中 E棉子酸,棉壳中5、房地产开发投资企业所得税税率一般为_。 A30% B32% C33% D18% 6、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度,就可以计算其平均发展速度。 A:较大 B:较小 C:差距较大 D:大致接近 E:工业用地的监测点评估价格 7、下列风险中,属于个别风险的是。 A:购买力风险 B:市场供求风险 C:政策风险 D:比较风险 E:借款合同 8、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为_。 A2006年5月30日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期 9、根据权利是否具有转移性,可分为_。 A财产权和人身权 B支配权、请求权、形成权和提高效率权 C绝对权和相对权 D专属权和非专属权 10、下列关于货币政策,表述不正确的是。 A:货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率,进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施 B:货币政策通过利率的变动对总需求产生影响,是直接地发挥作用 C:货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的 D:在通货膨胀严重时,多采用紧缩性货币政策 E:执行层的组织协调11、房屋征收实施过程中,征收_不予补偿。 A产权不明确的房屋 B超过批准期限的临时建筑 C合法建筑 D未售的公有住房 12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用期限为50年,不可续期,至今已使用36年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为85,则该宗房地产的收益价格为万元。 A:9052 B:9152 C:9252 D:9352 E:工业用地的监测点评估价格 13、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系14、当较为精确地应用假设开发法时,应考虑。 A:通货膨胀影响 B:投资利息因素 C:资金时间价值 D:投资风险补偿 E:工业用地的监测点评估价格 15、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_,并由其预付定金或房价款的行为。 A购房者 B承购人 C预买客户 D潜在客户 16、城市房地产管理法规定,商品房预售应向县级以上人民政府_管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 A房产和土地 B规划 C土地 D房产 17、某宗地的面积为1000,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元,2190元和2220元,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。 A:2160 B:2175 C:2181 D:2205 E:工业用地的监测点评估价格 18、工程建设的招标投标和_的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。 A建设施工制度 B建设投资规定 C建设规划制度 D建设监理制度 19、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%,运营费用增长5%,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。 A2500 B400 C2100 D2900 20、采用收益法测算房地产价格时,公式表示。 A:房地产净收益按一固定数额逐年递增 B:房地产净收益按一固定数额逐年递减 C:房地产净收益按一固定比率逐年递增 D:房地产净收益按一固定比率逐年递减 E:工业用地的监测点评估价格 21、临街深度价格修正率表的制作形式有_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D以上均正确 22、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架23、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。 A2660 B2427 C2425 D2294 24、在MRMC的均衡产量上,企业_。 A必然得到最大利润 B不可能亏损 C必然得到最小的亏损 D若获利润,则利润最大;若亏损,则亏损最小25、通常以完成特定事项为代理内容,事项完成后代理即告终结。 A:委托代理 B:法定代理 C:本代理 D:指定代理 E:执行层的组织协调二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分) 1、运用直接资本化法估价,采用的资本化率包括。 A:加权平均资本化率 B:综合资本化率 C:建筑物资本化率 D:土地资本化率 E:权益资本化率 2、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。 A:建筑剖面图 B:建筑构造详图 C:建筑平面图 D:总平面图 E:执行层的组织协调3、要做到现金流量折现,首先应做到。 A:后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B:各项支出收入何时发生要估算准确 C:各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D:投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E:各项支出、收入发生的机率 4、投资项目可行性研究的根本目的包括。 A:减少或避免投资决策的失误 B:提高项目开发建设的经济效益 C:提高项目开发建设的社会和环境效益 D:为项目决策提供依据 E:为项目后期的经营决策提供依据5、下列税率属于比例税率。 A:城镇土地使用税 B:房产税 C:耕地占用税 D:城市维护建设税 E:营业税 6、下列关于拍卖保留价规则,说法正确的是。 A:保留价是拍卖的必备条件 B:保留价的修改权从属于保留价的确定权,归委托人享有 C:委托人拥有保留价的确定权 D:拍卖人拥有保留价的确定权 E:保留价通常是保密的,仅限委托人和拍卖人等有限人知情 7、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法,灵活运用定价策略,才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括()。 A成本导向定价法 B收益导向定价法 C竞争导向定价法 D购买者导向定价法 E产品导向定价法 8、下列有关房地产估价师执业的规定中,不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物,故意提供虚假评估报告,情节严重的,处5年以上10年以下的有期徒刑,并处罚金 D中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的,处5年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金 9、用成本法估价时,房屋现值=_ A房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限 B房屋重置价格-年折旧额耐用年限 C房屋重置价格成新度 D房屋重置价格-年折旧额 10、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准,表述正确的是。 A:按规定需由当事人双方共同申请的,只能向登记为房屋权利人的一方收取 B:注销登记不得收费 C:向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时,每增加一本证书可按每本80元收取王本费 D:经济适用住房登记,以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记,按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E:房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费11、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为_。 A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 12、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 13、下列分析方法中,属于风险估计与评价的常用方法有。 A:故障树分析法 B:期望值法 C:盈亏平衡法 D:解析法 E:蒙特卡洛模拟法14、属于物业管理企业运行机制的是。 A:自主经营 B:自负盈亏 C:自我补给 D:自我约束 E:自我发展 15、下列关于房地产广告的表述中,符合有关规定要求的有。 A:仅介绍项目名称的房地产广告,可不载明商品房预售许可证书号 B:在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C:预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 D:在房地产广告中表示项目位置,可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E:房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 16、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。 A:租赁合同到期,合同自行终止 B:符合法律规定可以解除合同条款的 C:符合合同约定可以解除合同条款的 D:承租人利用承租的房屋从事非法活动的 E:因不可抗力致使合同不能继续履行的 17、房地产估价师参加的下列保险中,属于社会保险险种的有_。 A社会养老保险 B健康保险 C劳动工伤保险 D意外伤害保险 E失业保险 18、房地产开发投资的经济效果主要表现为_。 A开发利润 B销售收入 C投资收益 D成本利润 19、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素,分别给出三个预测值,
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