独家 科技小镇是潜力股还是概念股？专访碧桂园操盘手向俊波 导 读 一场借“特色小镇”之势发起的创业，正在碧桂园内部火速铺开。地产壹线 梁爽 发自惠州、深圳从广州天河区到惠州市，车程一般为2个小时；但去惠城区沥林镇英光村的那天，因为路遇高速公路事故，车子绕道国道，走了3个多小时，终于到达这个村子。车子没有停下的意思，沿着田中小径晃晃悠悠地行驶，最后停在一片农田中央。这里是碧桂园首座科技小镇的所在地，被命名为“创新小镇”。农田之中清理出的一片空地，被打下地基。工地旁边搭起的临时帐篷，用来举行奠基仪式。几天前，这里还是一片鱼塘。这个像白纸一样未经开发的村子，未来能成为高科技产业的聚集地？“其实这里离深圳很近。如果不是突发情况，车子能走高速的话，从深圳过来只要不到1个小时。”碧桂园试图表达，这个西接东莞、南靠深圳的村子，有潜力成为美国硅谷那样的小镇，聚集起一批技术创新的科技公司。重点是，碧桂园作为开发商，希望成为这场科技“聚变”中的关键角色产业平台运营商。一场以“特色小镇”名义发起的创业，正在碧桂园集团内部火速铺开。为什么是科技？碧桂园与科技公司产生的化学反应今年3月初，在北京参加全国的碧桂园主席杨国强与腾讯主席马化腾见了一面。据说，两位创始人探讨了以后在东莞、惠州、北京等地合作建设“腾讯科技小镇”或者腾讯员工公寓的可能性。这不是杨国强与科技公司创始人的第一次交流。另一个令人津津乐道的故事发生在2015年，他与小米创始人雷军进行了两场会面。不知道是不是这些或务虚、或务实的跨行业交流，让擅长学习的创始人之间产生了化学反应。总之，杨国强在最近一年启动了“科技小镇”战略，碧桂园与科技公司的交集，就这么发生了。碧桂园做科技小镇的想法，源于杨国强的一个判断：“深圳的成功是因为科技，但他们房子太贵了。我们想在深圳旁边建一个科技的城，有很高的品质，房价只有一线城市的1/3。”在一线城市周边“造城”是碧桂园所擅长的。但小镇计划跟以往“造城”有个本质区别目标“住户”是企业，而且瞄准科技企业。他们的基本假设是，一线城市房价高压下，不仅居住人口外溢，人才和产业同样会被挤出。深圳的产业外溢大军中，就有不少科技企业。目前全国刮起的“特色小镇”之风，以文创、旅游、健康类产业居多，产业门槛相对较低；部分小镇以金融、制造业等特色产业为基础；针对科技产业的少之又少。最具代表性的两个科技类小镇坐落于杭州云栖小镇和梦想小镇，两者均依托阿里巴巴为产业基础。显然，科技产业的运营门槛更高。碧桂园做小镇，直奔这块“硬骨头”。“技术是最大的机会，是改变社会最本质的因素，”碧桂园科技小镇的操盘手、产城发展事业部总经理向俊波说，“以我们的实力，做教育旅游金融小镇都更容易，但碧桂园从来不是挑最容易的来做，而是挑最有前景的来做。”碧桂园的首个科技小镇，就在惠州英光村的一片农田和鱼塘中启动以小镇之名创业“现在让我做传统房地产项目我反而不愿意，尽管收入可能高很多”“小镇计划”像一场由内部发起的创业。碧桂园首席战略官林昭宪组建的战略办公室和向俊波组建的产城发展事业部，为科技小镇计划制定战略并落地实践。与网易房产的交谈中，科技小镇操盘手向俊波，以及首个落地项目“创新小镇”的项目总王斌，都表达出一种类似创业的感受。向是操盘科技小镇的不二人选。10年前，他从清华大学博士毕业后加入增城国土房管局，从该局最年轻的干部一直升至局长之位，对国土城规和政商关系都很熟悉。离开公职后，他加入碧桂园，很快被派去组建产城事业部。“最初调入产城事业部是被动的，现在是主动的，”他戏谑道，“科技小镇做下去发现很有意思，现在让我做传统房地产项目我反而不愿意，尽管收入可能高很多。”在碧桂园，所有项目必须跟投。一个好的地产项目，回报率超过50%甚至100%都不少见。而一座科技小镇，至少要运营三到五年时间才有盈利的可能，开发运营难度远高于普通地产项目。王斌是2015年年初通过“未来领袖”计划加盟碧桂园的“海归”博士，他在法国攻读土木工程。去年9月，他做了一个大胆的决定：到惠州去，当潼湖“创新小镇”项目的总经理。“首先我本身对科技、IT产业感兴趣：第二，碧桂园的传统业态已经很成熟了，在这里完全是创业的感觉，”王斌坦言，“仅从拿地来说，以前无非是招拍挂或者合作，现在是直接从前期土地整理开始做，8个月才拿到首批土地。”位于惠州潼湖的“创新小镇”是碧桂园科技小镇战略落地的第一个项目，也是王斌负责的第一个项目。为什么敢于启用新人？“既然是新事物，就让新人去尝试。小镇要长期做下去，自己培养的团队比职业经理人的根基性强很多。”向俊波说。向俊波（右四）和他的小镇团队部分成员。左一为“创新小镇”项目总王斌。平台是如何搭建起来的？并非先跟政府拿到土地再设法招商，而是相反“创业”方向有了，团队有了，摆在面前的第一个问题是，如何吸引科技公司入驻？按照碧桂园设想，每座科技小镇都要有1-2家大企业当龙头，带动上下游企业聚集，最终每座小镇都要形成自己的核心产业。龙头企业是一个关键。以潼湖的两个小镇项目为例。碧桂园引入思科为龙头，共同确定以物联网作为核心产业方向，“思科科学城”和“创新小镇”的发展策略都围绕此展开。碧桂园首席战略官林昭宪说：“并不是先跟政府拿土地再设法招商。我们是先跟龙头企业、世界五百大、中国五百大企业谈合作，这些龙头企业把它的生态圈企业带进来，使整个沟通更有效率，也使它的合作伙伴运营更有效率。”选址是另一个关键。依然以潼湖为例。创新小镇”的区位决定其“目标客户”主要是成长加速阶段的中型企业，而不是小微企业和创业公司。“小微企业的创新网络一定在城市中心，在孵化器租一张办公桌成本并不高，有政府补贴，居住问题也好解决。”“企业规模一旦发展到二、三十人，有了白领阶层，问题就出来了：想留住白领，又给不出太高工资。如果连基本的生活和尊严都给不了，谈何创新？这种处于加速期的企业，会愿意到潼湖来。”除了员工安置问题，处于成长加速期的企业，可能有物业需求。碧桂园的设想是，小镇可以以较低价格提供物业，甚至可以在企业上市过程中，提供多样化的资产组合，助力企业走向资本市场。办公物业、人才公寓、入学就医、商业配套这都是开发商的强项。碧桂园首席新闻官朱剑敏多次强调，碧桂园要为科技企业搭建载体，做平台。吸引企业聚集是第一步，第二步则是帮助解决企业的发展问题，即提供服务。小镇团队的计划是，做产业引导基金，缓解企业资金短缺的问题；把庞大的产业链带进小镇，帮助扩大市场；可以帮企业争取政策支持；甚至可以把办公用品都配好，直接拎包入住。“小镇的最终目的是，让企业的创新成本降到最低，”向俊波说，“如果企业利润率是5%，入驻科技小镇之后，如何把他们从5%提升到8%，这是小镇要解决的。”跨界的“边界”反过来说，如果企业想跨界做房地产，碧桂园要不要支持？我负责重资产投资，你只需轻资产运作。这是碧桂园向企业递出的橄榄枝。企业轻资产入园带来的一个问题是：如何留住他们？“继续把配套做好。这跟吸引企业来的原因是一样的，”向俊波认为，留住企业的唯一办法是坚持做好所有降低成本的工作，“把每一天都当作在招商引资，每一天都像对待新企业一样对待他们。”另一个难题是两个行业对轻重资产的判别不同。以开发商的标准，持有型物业是重资产，科技设备属于轻资产；但对科技公司而言，现金和订单是轻资产，其他都是重资产，最好连设备都交由开发商采购。这是双方的合作“边界”。实验室、数据中心等产业配套，往往是合作双方的磨合点。对碧桂园来说，物业、办公用品甚至风火水电都可以帮忙解决，但技术设备则另当别论。总裁莫斌给产城事业部画了一个“边界”专业以外的事情不要碰。意思是，碧桂园并非转行做科技、搞创新，而是要做平台该做的事情。反过来说，如果企业想跨界做房地产，碧桂园要不要支持？有这种想法的科技企业并不少。跟房地产相比，科技行业利润率并不高，企业积累一定资本后，会希望通过地产开发、物业增值来加快利润的积累。“我会告诉他们，房地产是个很专业的事情，随便找块地盖物业是不值钱的。科技企业也要摆正自己的位置。”碧桂园在惠州潼湖的小镇规划图商业模式待解“刚开始即使销售一部分物业，资金也是滚不出来的”碧桂园多位高管在公开场合说过，科技小镇产业先行，住宅开发比重不超过30%，公建配套占比约10%，产业比重在60%以上。这种喊话，意在破除外界对碧桂园“圈地开发”的质疑。从资金层面考量，住宅开发比重不到三成，销售回款不足以支撑整个小镇的产业运营。“大概三到五年，才会有所谓资金滚动一说。刚开始即使销售一部分物业，资金也是滚不出来的。”向俊波表示。为了探索新的商业模式，碧桂园为科技小镇设计了多样化的收入结构销售物业的收入；租金收入；园区营运收入（如物业管理、增值服务等）；股权投资收入；以及资本市场的支持（例如资本证券化）。前三项收入易理解，后两项则比较复杂。资产证券化是自持物业“变现”途径之一，网易房产获悉，目前已有多家金融机构表示出兴趣。当然，资本化的前提是，科技小镇产业运营良好，带动区域价值和物业价值提升，且回报率要达到投资者预期。这对碧桂园的运营能力提出了很高的要求。股权投资方面，创新小镇将设立一个100亿元的产业基金，由碧桂园帕拉丁基金牵头，引入红杉资本、天图资本等投资机构；思科科技园也将成立100亿元的基金，由碧桂园和思科合作设立。碧桂园的投资业务刚刚起步，网易房产了解到，每年个位数的回报率被视为“可以接受”。作为科技小镇运营者，碧桂园可以通过物联网的智慧化社区掌握企业日常经营的多维度数据，更有利于投资决策。网易房产了解到，产城事业部内设11个部门，拥有自己的投资、尽调团队，不仅会跟着龙头企业做投资，也可能会主动领投。“战略耐心”大考前两年的物业销售收入覆盖利息成本即可林昭宪曾说，碧桂园的未来战略发展，“并不是一个以纯房地产思维的概念”。产业地产是集团多元化转型的战略性决策，中后期利润来源稳定，能成为经济周期的对冲机制和稳定器。然而在一场论坛上，北师大经济与资源管理研究院院长关成华提了个醒：创新是最难的，需要产学研政商等多方力量的碰撞和匹配，而且不按计划发生。他建议，“建设科技小镇要有起码的战略耐性”。关成华曾任北京昌平区区长，主导过“未来科技城”项目，早期人们议论这个项目让区政府亏钱，如今科技城内已聚集一批能赚钱的实力企业。“时间能说明很多问题。”他感慨。碧桂园做好了长期的打算。产城事业部的激励机制跟普通房地产项目不同，小镇的现金回正周期放宽到三至五年，具体的跟投方案还在制定。至于短期的资金平衡，产城事业部内部设定了一条红线：小镇运营前两年，短期物业收入能覆盖所投资金的利息成本即可。碧桂园针对科技小镇制定了详细的考核标准，包括小镇的入驻率、企业产值、税收规模等，各项指标均关注产业，而不在于卖掉多少套房子、实现多少销售额。尽快把第一个小镇做好，这是总裁莫斌的要求，他几乎每周给小镇团队开一次会，推动项目火速进展。去年8月发布小镇战略后，产城事业部很快就在珠三角、长三角、京津冀等区域签约了一系列项目合作框架。网易房产获悉，碧桂园今年还会有5个小镇项目动工，将由区域公司独立操盘。产城事业部今后的职能将更多偏向战略指导和管控，目前操盘项目主要是为了探索经验，除了潼湖的物联网产业小镇，未来他们还会操盘其他创新的产业类型，探索的成果向区域公司输送，进而推广至全国。碧桂园的科技小镇战略能成功吗？一切还是未知数。风风火火的“特色小镇”概念成为一个筐，有的企业试图往“筐”里装入房产和土地，而碧桂园将未来转型的野心装入其中。最后，附上近一年来，网易房产对碧桂园科技小镇计划的持续跟踪报道：号称要砸1000亿做小镇的碧桂园 最近拿下了第一块地深圳不哭 碧桂园用10座科技小镇将华为留在广东剧透 | 碧桂园的那点小心思