地票制度的合理性篇一：地票制度实验与效果地票制度实验与效果重庆土地交易制度创新之思考土地是财富之母，土地制度是国家的基础性制度，农村土地制度改革事关我国经济社会发展全局。党的十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。今年1月，中央就农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等工作发布了指导意见。这是推进新一轮农村土地制度改革的顶层设计。近年来，重庆市按照中央赋予统筹城乡综合配套改革试验区的要求，探索建立了地票交易制度并付诸实践，受到社会广泛关注。地票制度设计的政策理论问题20XX年，重庆报经中央同意，成立农村土地交易所，启动了地票交易试点。我国国情，决定了必须实行最严格的耕地保护制度。将农村闲置的宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、公共设施用地等集体建设用地复垦为耕地，无疑会盘活农村建设用地存量，增加耕地数量。按照我国土地用途管制制度和城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的要求，增加的耕地数量就可以作为国家建设用地新增的指标。这个指标除优先保障农村建设发展外，节余部分就形成了地票。按照增减挂钩政策，地票与国家下达的年度新增建设用地指标具有相同功能。通过交易，获得地票者就可以在重庆市域内，申请将符合城乡总体规划和土地利用规划的农用地，征转为国有建设用地。这一制度创新，从系统化的层面看，主要基于三方面的理论逻辑。地票制度是被异化城镇化路径的正常回归。 全球城镇化的普遍规律是，城市建设用地增加，农村建设用地相应减少，但农耕地不仅不会减少，还会有所增加。究其根源，城市居民人均居住生活用地约100平方米，而农村则在200300平方米左右，农村人均用地量约为城镇的倍。理论上讲，一个农村居民进城后，可节约用地150平方米左右，如果将其复垦，耕地必然增加。我国城镇化却出现了与这个普遍规律相悖的情形。20XX20XX年，全国亿农民进城，城镇建成区面积增长%，但农村建设用地反而增加了3045万亩。耕地年均减少约1000万亩，直逼18亿亩耕地红线。出现这一问题，其症结在于城乡二元分割的土地制度。我国法律规定，城市土地属于国家所有，农村土地除非国家征收，不得转为城市建设用地。农民进城后，留在农村的建设用地退出渠道淤塞，城市又不得不为其匹配建设用地。这样的“两头占地”，导致城市建设用地刚性增加，农村建设用地闲置。城市建设用地刚性增加是以减少农耕地为前提的。因而，耕地保护陷入了只减难增的局面。重庆鼓励外出务工、安居农民在符合规划的前提下，自愿将闲置宅基地复垦，形成地票后到市场公开交易。这就为农民自愿有偿退出农村宅基地开辟了一个制度通道。它有助于推进土地城镇化和人口城镇化协调发展，为破解我国的“土地困局”提供了一条路径，是顺应城镇化发展普遍规律的。地票制度是产权经济学的创新实践。我国土地制度与西方国家有着本质区别，农村土地为集体所有，农民虽有使用权，但无处分权。土地产权制度的特殊性决定了必须实行严格的用途管制，并由政府代表社会进行管理，以确保公共利益和长远发展。由于我国农村土地集体所有制产权模糊，导致出现了“人人有份、户户无权”的状况，土地产权很难“动”得起来。地票制度正是针对农村建设用地比较模糊的产权状况，进行确权分置：土地所有权归集体，将土地使用权视为一种用益物权归农民，所有权与使用权按比例获得各自收益；并将耕地复垦验收合格票据化形成的地票，交由政府设立的土地交易所组织市场交易。这样，就把农村闲置的、利用不充分的、价值很低的建设用地，通过指标化的形式，跨界转移到利用水平较高的城市区域，从而使“不动产”变成了一种“虚拟动产”，用市场之手把城乡之间连了起来，实现了农村、城市、企业等多方共赢。地票制度是恪守“三条底线”的审慎探索。 土地是农民的命根子。中央反复强调，推进农村土地制度改革，必须“坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线，这是检验改革成败的试金石。三条底线不能破、必须坚守，是重庆地票制度设计和实践的基本准绳。我们设置了三道“保险”：一是充分尊重农民意愿，规定宅基地复垦必须是农民自愿，且经集体经济组织书面同意；农村公共用地复垦必须2/3以上成员同意，不得搞强迫命令。二是科学分配收益，地票价款扣除必要成本后，按15:85的比例分配到集体经济组织和农户。集体经济组织虽然只获得15%的地票净收益，但还能获得复垦形成的那份耕地，不仅不受到任何损失，还有一部分现金收益，充分保护了集体所有权。农户获得地票净收益的大头，主要是对农民退出土地使用权的补偿，切实维护了农民的利益，同时也有增加农民财产性收入的考虑。三是落实土地用途管制，规定地票的产生、使用都必须符合规划要求，复垦形成的耕地必须经过严格验收，避免了“先占后补”落空的风险，确保了守住耕地红线。地票交易的功能作用重庆地票交易的制度设计，与国家全面深化农村土地制度改革和健全城乡发展一体化体制机制，在方向上是完全一致的，从探索情况看也是平稳的。过去6年，重庆累计交易地票万亩，成交额亿元。篇二：重庆地票重庆地票1、地票是什么（图解）背景：远郊农村的建设用地闲置浪费 & 城市建设用地紧张 & 耕地保护制度 & 以城带乡 自1997-20XX年，重庆的农村常住人口减少了31，但同期农村人均占用的建设用地，却由183平米上升到262平米，增长43。奇了怪也：城市人增地增，农村人减地也增，城乡建设用地齐增，两端一起挤占耕地，如此的城镇化如何持续？（周其仁）地票交易（1）复垦-（2）验收、发放地票-（3）交易转让地票-（4）使用地票（1）农民住有所居，并自愿申请，将闲置、废弃或利用不充分的农居房屋，复垦为耕地。至于单户申请，还是联户申请；是复垦后在本地另建新居或新村，还是到城镇购房皆遵从申请人的意愿。（2）市、区政府仅对复垦申请的批准和结果验收，负行政责任。验收时，以权证为建设用地的合法依据，以第二次国土调查的图斑控制复垦范围，以实测结果确认有效建设用地的面积，并严守复垦达标的技术标准（土壤层厚40公分，小于15度坡）。复垦一旦经验收合格，就生成“地票”，即可以公开交易的土地资产之凭证。（3）通过耕地复垦而拥有地票的权利人（农户或农村集体)，可持票进场，到“重庆农村土地交易所”挂牌出售。其权利和收益体现在转让地票并收取相应的对价，对价取决于地票转让后的价值。暂行办法第27条的规定，地票“在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，这是地票价值的直接体现。交易总量：实行计划调控，原则上不超过当年国家下达的新增建设用地计划的10%。价格确定：在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。地票的价格构成，包括可冲抵费用和开发者愿意支付的选择权价格两部分。收益分配：除缴纳少量税费外，绝大部分归农民家庭所有。宅基地收益由农户与集体按85：15分成，其中属于农户的，由土交所直接打入农户的银行账户；属于集体使用的建设用地，复垦交易后的地票收益归集体。重庆市还设立最低交易保护价，保障农户的地票收益不低于每亩12万元，集体的收益不低于每亩万元。耕地、林地的承包经营权交易收益，全部归农民家庭所有。农村集体经济组织获得的土地收益，主要用于农民社会保障和新农村建设.（4）地票的购买者包括土地储备机构、园区建设单位、民营企业、国有企业、自然人。持有人在拍得地票后可在城市总规划范围内有选择性寻找地块，幷向政府提出征地建议。政府按程序对该地块进行征用，幷作为经营性用地进行招拍挂。地票的持有人和其他企业成为平等的竞争者。其有利条件在于他是该地块的物色者，已经先期对其做过市场分析、调研，对此有市场信心，较有可能在拍卖中举牌更高，最终取得该地块使用权。此时，地票的价格计入到招拍挂价格之中。但也可能别的开发商报价更高，拿下该地块。政府从拍卖价中扣除地票价格，这部分返给地票持有人。结果：农村建设用地减少，耕地增加；城市建设用地指标增加，耕地减少。建设用地总量平衡。2、存在的问题（1）制度设计：全程行政主导，缺少监督与透明度。农民进行耕地复垦前要向地方政府立项申请，请求批准；能否复垦受到政府编制的城乡建设用地挂钩专项规划和每年的复垦计划的限制。复垦后耕地质量的验收和地票的核发也是由政府决定。整个过程手续复杂，审批成本较高，政府寻租空间大。地方政府既是执行者又是审核者，既是支付者又是受益者。一则：由于地形等原因，并不存在完全统一化的耕地复垦的质量验收标准，耕地质量有差异，而相对应的政府核发的地票仅表示土地面积，却无法体现土地质量。二则，难以避免复垦中出现强迫农民退出宅基地的情况。（2）收益分配机制的合理性问题。地票的交易价格=农民土地复垦成本（包括宅基地复垦购房补贴）+农村集体建设用地的土地出让补偿+区县政府的耕地保护基金。前面说的85%的收益要归农民，所指乃刨出各项成本后的纯收益。事实上，这期间包括交易费、复垦费用、农村集体经济组织补偿等，还包括退地工作经费、建筑物拆除工程费、土地平整工程费、农田水利和田间道路工程费；其他费用则有前期工作费、竣工验收费、工程监理费、业主管理费等等。从收益分配模式可以看出，经过层层截流，土地的增值收益最终交付给农民的并不多，这对于保护农民利益十分不利。收益较低带来的自然是激励的下降，农民对于闲置的可以选择继续闲置、流转出去而非复垦耕地。那么，土地复垦的成本到底如何应该体现？耕地复垦本身意味着土地发展权的丧失。经济发达地区（近郊、城镇）通过购买地票获得了充足的建设用地指标进行开发建设，实际上就是获得了土地发展权；而经济发展水平相对落后的地区（远郊农村）短期内通过地票交易获得了土地资产的货币化收入，但却丧失了今后进行产业升级和工业化建设用地指标，丧失了土地发展权。由于城乡土地在使用用途上边际收益的差别，土地边际效用高的城镇地区在获得建设用地指标之后，发展会更加迅猛，经济水平将会更高，而农村地区由于发展权利的转移，土地用途的限制，将只能从事边际收 益低的农业生产，城乡之间的土地用途收益将日益拉大。而当前的地票的价格并未体现对土地发展权的补偿。从另一个方面解读，对比原先的土地出让方式，农民通过耕地复垦获得的收益，即地票的成本，看似是由地产开发商支付（花钱买建设用地指标），本质上要么分摊到房价上，要么在房地产市场短期供需不变的情况下，抵消一部分的土地出让价格。因此，地票本质是政府向农村的转移支付，因为只有通过行政之手实现的地票制度才能突破土地市场中的级差地租规律，而市场行为本身不会违背市场规律。（3）人口城市化后的配套设施问题。耕地复垦，地票交易让进城“另谋高就”的农民解决农村老家闲置、废弃的宅基地问题，并获得收益，似乎是一个了不起的“创举”。但如果未来面临经济下行，就业困难，城市的教育、医疗、养老、住房（黄奇帆的三三五规划）难以配套等问题，农民想回到农村时，却失去了回旋的余地宅基地变耕地，土地用途不可擅改，失去了宅基地的保障作用。重庆户籍改革制度总体思路是，政府是以户籍换土地，而农民的代价是以土地换户籍，地票则是二者的纽带。然而大规模农民转为城镇户籍，必然加大政府公共财政负担，包括基础设施建设、公共管理成本与社会保障公共投入等。重庆市改革面临着“钱从那里来”的问题。有新闻报道：重庆市政府也不得不承认，目前转户农民多数属于乡镇就地转户，导致乡镇财政压力加大。（4）产权保护与激励问题。周其仁说重庆地票与现行体制诸多方面的冲突最小，仅仅冲击了“集体建设用地不得转让用于非农建设”的禁令。但是，向现有制度