*经济管理学院 投资分析课程设计房地产开发项目投资分析报告指导教师： * 学号、姓名：*学号、姓名：*学号、姓名：*日 期：2014-7-6 1、课程设计目的在学完工程经济学等课程的基础上，通过课程设计熟练掌握运用计算机表格数据处理软件Excel，编制房地产开发项目财务评价的报表、计算评价指标，判断项目经济可行性；学会运用技术经济学的理论与方法，选择与确定项目财务评价的重要参数与进行数据调查，进行数据预测,了解房地产行业，熟悉房地产开发项目的经济性评价。2、项目调查财务分析内容2.1 运用Excel进行财务分析汉国置业“东莞庄项目”位于天河区东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北区，西面是嘉逸花园。项目紧邻华南理工大学、临近华南农业大学，拥有浓厚的文化氛围，而且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所，距离项目几分钟路程便是燕岭公园，项目高层可领略无限山景占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，将建成30栋高层住宅楼。并配有商业、幼儿园、小学等设施。 汉国置业东莞庄项目基本信息类型：普通住宅,高层洋房 开发商：汉国置业（中国）有限公司 投资商：香港建业发展（集团）有限公司（一）指标及限制条件 1、 项目指标： 本项目地块性质为住宅，占地面积近11.5万平方米。 2、 项目限制条件： （1）项目要求物业类型为住宅类型 （2）项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标 （3）项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 （二）地块解析 1、区位：该地块位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区，总占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，早在2005年被汉国置业收购，如今5年时间过去了，该地块仍然闲置未动工。而2010年天河区已无土地挂牌出让，汉国置业10万平方米土地弥足珍贵，尤其紧靠华南理工大学，是名副其实的学位地。 2、资源：毗邻华南植物园，广州白云山风景名胜区，黄花岗七十二烈士陵园等旅游名胜地，树木葱茏，森林资源丰盛。 3、交通：交通便利，东莞庄路西向路口与天寿路，广园快速路，粤垦路相通，东向路口与能源路相连，能源路直走可到燕岭路，路口对面便是天河客运站。且紧邻天河北，高校、科研院所，住宅小区云集，居住人口众多, 位置优越,未来潜力巨大。 4、人文:固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。 （三）项目问题界定 该项目存在了一些问题，除了地块价值没有提升以外，其项目价值项目也陷入同质化竞争。与此同时，项目定位没有形成核心竞争力，项目昭示性不强，也是集中体现的问题，所以在形象拔高上会存在一些难度。对应也有解决的办法，首先，需要充分挖掘地块价值，同时要避免市场同质化竞争风险，通过一些方法措施使项目核心竞争力突出，卖点明确。从而让项目形象能够满足高端要求 二、项目定位 （一）形象定位 企业目标：利用东莞庄项目在震撼市场，赢得购房者高度认可的同时，实现企业品牌再造，再攀巅峰。经营理念：造老百姓买得起的精品房，圆中等收入家庭的安居梦 （二）客户定位 追求都市核心圈生活氛围的成功人士，讲究行为效率和生活便捷的高端客户，为父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客户。 （三）产品定位 汉国置业房产位于天河区东莞庄路，交通发达，毗邻华南植物园，空气质量优，环境保护好。由于上述客户定位，我们可以把产品定位于中高档住宅区，通过稍微降低价格来增强自我竞争力。客户多为普通企业人员，所以三室两厅的普通居家住宅将是我们的主打。通过房屋格局的布置和小区环境的建设，充分满足温馨浪漫的居家要求，为广大客户提供一个舒适自在的休闲环境。其次，高端客户也是我们的客源之一，我们在楼盘顶层设有复式套房和跃式套房，广阔的视野和茂盛的森林景色将映入眼帘。 （四）价格定位 （初步）1、中小户型提供出租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2，350元/m2。 2、中户型提供中低档家庭居住，12000元/m2，14000元/m2，16000元/m2,20000元/m2。 3、大户型提供中高档家庭居住，16000元/m2,20000元/m2，22000元/m2, 24000元/m2。 2.2.初步规划方案根据项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，总建筑面积约为30万m2，共2410多户。具体规划技术指标见表1表1 主要规划指标 单位：m21总占地面积1150002规划建设用地1100003住宅用地1060004总建筑面积3000004.1地上建筑面积270000其中：住宅250000 配套公建200004.2地下建筑面积30000其中：车库22500 设备和人防7500容积率2.762.1.2 项目开发进度安排(1)前期工作安排本项目的前期开发准备工作于2012年中开始，主要内容包括前期工程、勘探设计及报建工作。前期工程包括项目的拆迁、七通一平达到开工条件，这部分工作在2012年10月前完成。勘探设计工作包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步设计、基础施工图设计、施工图设计。这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工时完成，但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。 报建工作主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划用地许可证、办理建设规划许可证、办理开工证。这部分工作因为因素较多，时间弹性较大，2012年年中开始办理，2012年10月底办理完毕。(2)工程施工进度计划 本项目的开发周期为3年，共分为三期建设，其中第一期在第一年内施工完毕，在第二年开始销售；第二期在第二年内施工完毕，在第三年开始销售；第三期在第三年内施工完毕，在第四年开始销售。 2.4 投资估算与资金筹措（1）项目总投资估算由于本项目位于成熟社区，红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建设时已完成。因此，基于开发商的此点优势，本次测算未计算红线外市政配套费，仅测算红线内基础设施配套费。本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费用、不可预见费等在内。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。总投资估算表见表2。表2 总投资估算表 序 号 项 目投资金额(万元)1 土地费用2400001.1 地价款80000 1.1.1 地上面积720001.1.2 地下面积80001.2 土地拆迁补偿费1600002 前期工程费4592.542.1 勘探设计费3810.842.2 项目可行性研究781.73 建安工程费52113.244 基础设施配套费9934.44.1 红线内基础设施配套费9934.45 建设单位管理费6140.00366 不可预见费31314.018367 总投资成本344454.202其中，建设单位管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费之和的3%估算。不可预见费（含基本预备费和涨价预备费）按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的5%计算。（2）投资进度计划（3）资金缺口：（4）（5）(6) (7) (8) (9) (10)盈亏平衡分析敏感性分析：影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。根据市场的预测，开发从本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部手艺一流和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%、15%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标的影响。（1）.住宅销售部分由表中数据可得：售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响住宅售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降4%、8%、12%；当住宅与车位售价提升至3%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降0.2%、0.4%，当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价、建安工程费变动对财务内部收益率的影响住宅售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降13.35%、26.96%、40.90%；当住宅售价下降至15.51%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降3.80%、7.61%。当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。结论：由以上分析可以看出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价的因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大之外，工期跟销售率对本项目的影响也值得注意。因为，工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目陷入僵局。（2）商业与车位租赁部分由表中数据可得：租（售）价格、建安工程费的变动对财务净现值的影响下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降15.67%、29.32%、41.37%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降1.04%、2.08%，当建安工程费上升至9.62倍时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。租（售）价格、建安工程费变动对财务内部收益率的影响租（售）价格下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降5.35%、10.60%、15.65%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.97%、1.93%。当建安工程费上升至9.62%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。