www.themegallery.com,第七章 土地利用管理 第一节 土地利用计划及其管理,一、土地利用管理 1.土地利用是人类通过一定的行动，利用土地的功能来满足自身需要的过程。 土地利用可以是一项生产活动，如种植作物、饲养牧畜等； 也可以是一项非生产性活动，如建筑住宅、游览观赏、自然保 护等。 2.土地利用包括的内容： 确定土地的用途；在国民经济各部门间和各行业间合理分 配土地资源；采取各种措施开发、经营、整治、保护土地资 源，提高土地利用效果。由于土地利用不但受气候、地形、地 貌、土壤、水文地质等土地自然性状的影响，还受社会制度、 科学技术、交通条件、人口密度等社会经济因素的制约，因 此，土地利用是自然过程和社会经济 过程的统一。,www.themegallery.com,3. 土地合理利用的衡量标准 （1）土地利用是否最大限度地满足了人们日益增长的物质、文化生活需要。 （2）土地利用是否是因地制宜，地尽其利。 （3）土地利用是否从环境利用中取得了最大的经济效益。 （4）土地利用是否为人类创造了美好的环境，并有利于建立和维护生态平衡，防灾减灾，减少人类活动对自然的不利影响。,www.themegallery.com,4.土地利用管理的原则,（1）公平与效益原则 （2）统筹兼顾原则 （3）节约和集约用地原则 二、土地利用计划的内容和类型 依据土地利用计划的期限分为长期土地利用计划（10年以上）、中期土地利用计划（5年）和年度土地利用计划,www.themegallery.com,三、土地利用的宏观管理和微观管理（P279）,为加强土地利用管理，保护土地资源，防止资产流 失，合理安排各项建设用地，坚持宏观管理与微观管 理相结合的办法。具体措施和手段：计划手段、经济 手段、行政手段、法律手段、信息手段。 四、土地计划与土地市场 1.我国土地市场的特色 （1）中国土地市场的建立与发展主要是由政府推动的。（2）目前中国城市土地市场占主导地位 （3）中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场。 （4）企业改制中实行土地政策入市,www.themegallery.com,（1）土地市场仍为双轨制 划拨与招拍挂同时存在 （2）土地市场秩序还存在混乱现象，土地市场规则尚不完善 （3）改革步伐不协调 （4）税制不健全 （5）两种所有权不对等 集体土地所有权和国有土地所有权,2.我国土地市场存在的问题,www.themegallery.com,3.我国土地计划与土地市场的现状 P281) 4.土地计划与土地市场相结合的途径(P281),www.themegallery.com,第二节 中期和年度土地利用计划,一、中期土地利用计划（P283） 依据、编制方法程序 二、年度土地利用计划 年度土地利用计划按分级管理原则，国家土地利用计划和地方土地利用计划。 按调节控制程度分为指令性计划和指导性计划。,www.themegallery.com,第三节土地复垦开发管理和土地用途管制,一、土地复垦开发管理（P291） 1.土地复垦是指凡是在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占 等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到利用的状态。 土地复垦的范围包括人为造成破坏和废弃土地，还有各种污染、 自然灾害造成破坏废弃的土地。 2. 土地后备资源 土地后备资源是指未经和基本未经人类开发利用或人类活动 而废弃尚未重新利用的土地资源。一般指荒地、滩涂和各类零 星闲散废弃地。 土地资源调查，即对土地后备资源进行勘查、测量、分析和 评价。目的在于摸清土地后备资源的类型、数量、分布和特 点，以及复垦开发后土地的适宜性，并对土地利用的潜力、前 景做出正确评价。,www.themegallery.com,全国土地后备资源分为四大类：即50亩以上大片荒地、滩涂、零星闲散地和工矿废弃地。 3.土地复垦开发项目的管理 （1）土地复垦开发项目的含义（P294） （2）土地复垦开发项目的特征 （3）土地复垦开发立项的原则 4. 土地复垦开发项目资金的管理 （1）土地复垦开发项目资金使用的原则 资金配套、有偿使用、与农业发展基金挂钩、重点集中利用。,www.themegallery.com,（2）土地复垦开发项目的验收 （3）土地复垦开发项目的效益评价（P298）,www.themegallery.com,第四节 土地用途管制,一、土地用途管制的定义 土地用途管制是国家为了保证土地资源的合理利 用，依据土地利用规划规定土地用途分区，确定土地 利用限制条件，实行用途变更许可的一种强制性的管 理制度。 中华人民共和国土地管理法第四条规定：“国家 实行土地用途管制，国家编制土地利用总体规划，规 定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用 地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总 量，对耕地实行特殊保护。,www.themegallery.com,二、土地用途管制的目标 协调“吃饭”和“建设”的用地矛盾，土地利用效率最大化，消除土地利用正外部性影响，实现土地可持续性利用。 三、土地用途分区管制的重点 1.保护耕地，通过用途管制，确保基本农田保护区的优质耕地部分不能其他土地用途所占用。 2.控制城乡建设用地的总体规模，使建设用地的空间分布符合生产布局的基本要求，尽可能地发挥城市中心作用。 3.在土地利用过程中，对于土地做到用养结合，确保土地质量能够不断提高，防止土地退化。,www.themegallery.com,四、土地用途管制的内容 （一）农用地用途管制 分为农地农用的管制和农地非农化管制 1.农地农用的管制 农地农用的管制是指使用土地的单位和个人必须严格按照土 地利用总体规划确定的农用地用途使用土地；农用地内部地类 变更也必须依据土地利用总体规划，经依法批准后进行。 在进行农用地内部地类变更时，要注意以下几点： （1）控制基本农田保护区内的耕地转为其他农用地。 （2）严禁陡坡开荒。 （3）限制或禁止围湖造田。 （4）禁止滥垦草原。,www.themegallery.com,2.农地非农化管制 农地非农化管制在于限制农地转为非农用地，特别 是严格限制耕地转为非农用地。 在农地非农化管制方面，我国实施农用地转用审批制度，即 涉及农用地转为建设用地的，要办理农用地转用审批手续。 新土地管理法规定，省、自治区、直辖市人民政府批准 的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建 设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规划 范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利 用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在 已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县 人民政府批准。以上规定以外的建设项目占用土地，涉及农用 地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,www.themegallery.com,（二）建设用地用途管制,建设用地用途管制的内容： （1）按土地利用总体规划规定的用途合理使用土地。 （2）控制建设用地总量和界限。 （3）城市建设用地规模应符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地、不占或少占农用地。 （4）严格建设用地审批管理。,www.themegallery.com,（三）未利用土地管制,1.禁止不符合土地利用总体规划，破坏自然生态环境的土地开发，如毁林开荒等。 2.鼓励对未利用土地进行科学的开发利用，如鼓励符合保护生态环境要求的“四荒”（荒山、荒滩、荒水、荒地）开发等。,www.themegallery.com,第五节 土地使用权出让的方式P303）,一、土地使用权出让的定义 居住用地：70年 教育、科技、文化、卫生、体育、工业、综合或其他用地： 50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 二、土地使用权出让的方式 1.协议出让(最低） 定义、使用范围、缺点 这种土地市场是一种没有竞争、不发达的土地市场，一般这 种方式在土地使用改革的初始阶段采用。,www.themegallery.com,2.招标出让 定义、使用范围、缺点 引入竞争，但中标底价不等于市场低价，因此，这 种土地使用权出让方式，也不完全是一个竞争的市场。 3.拍卖出让（最高） 定义、缺点 这种方式充分地引入了竞争机制，排出了任何主观 因素，是公开的完全竞争的土地市场，也是最成熟的 土地市场。,www.themegallery.com,4.挂牌出让 挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公 告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指 定的土地交易场所挂牌公布，接受经脉人的报价申请 并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确 定土地使用者的行为。 挂牌出让时拍卖方式的衍生方式，只是其竞买人没 有参加拍卖者多，竞争没有拍卖激烈，竞买人有较长 时间考虑土地出让报价。 四种土地方式各自的特色。,www.themegallery.com,三、土地使用权出让程序,（一）协议出让土地使用权的程序 1.出让者（土地管理部门）在完成农用地转用、土地征用等工作后，提供待出让土地的资料。 2.有意受让者（用地的单位或个人）根据生产经营等的需要，向出让地块所在地的市、县人民政府土地管理部门提交申请书。 3.土地管理部门在接到申请文件后，同意供地的，向有意受让人发出协议用地通知书及宗地资料，有意受让人接到协议用地通知书后，及时与土地管理部门协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。,www.themegallery.com,4.土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料、按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。 5.土地使用权受让人按合同规定支付出让金价款，政府按合同规定提供土地使用权。 6.办理土地登记的有关手续，领取国有土地使用证。,www.themegallery.com,（二）招标出让土地使用权的程序（P305） 招标出让分为公开招标和定向招标（邀请招 标）。公开招标是一种在一定范围内的无限制 竞争性投标，定向招标是一种有限竞争性投标。 （三）拍卖出让土地使用权的程序（P305）,www.themegallery.com,四、出让土地使用权的收回,五、土地使用权出让的监督与管理 （一）土地使用权出让的计划调控 1.国有土地使用权出让的用地指标管理 2.编制土地使用权出让的供应计划 3.制定科学合理的土地利用规划 合理安排各类用地，使各行各业都能协调发展 （二）土地使用权出让的审批 1.土地使用权出让的报批程序 事先预报、拟定方案、正式报批、组织实施、备案建档。,www.themegallery.com,2.出让国有土地使用权的批准权限 县级以上人民政府 （三）土地使用权出让的监督 1.土地使用权出让过程中的监督 2.土地使用权出让后的监督,