黑龙江房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的原则和依据试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某国库券面值为10元，售价为8元，该国库券距到期日数为36天，其收益率为元。 A：50 B：100 C：150 D：200 E：执行层的组织协调 2、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为_元人民币/。(1平方英尺=0.0929 ) A17484 B19020 C19754 D205393、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是。 A：职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算 B：上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算 C：职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息 D：每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日 E：执行层的组织协调 4、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查5、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 A：中华人民共和国担保法 B：中华人民共和国公司法 C：中华人民共和国合同法 D：住房置业担保管理试行办法 E：执行层的组织协调 6、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000元，容积率为3。后经批准容积率扩大至36，此时开发商应补交地价为元。 A：100 B：200 C：300 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 7、关于利息的计算，下列说法不正确的是。 A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B：还款当年按年末偿还，按全年计息 C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额2)贷款利率 D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息 E：借款合同 8、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经批准。 A：政府 B：城市规划行政主管部门 C：城市建设行政主管部门 D：城市土地主管部门 E：借款合同 9、某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元，2190元和2220元，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格 10、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。 A：土地出让金 B：占用面积 C：经营收入 D：销售收入 E：借款合同11、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。 A：领导定价法 B：挑战定价法 C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同 12、某建筑物的建筑面积为200 ，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 A：102 B：11.0 C：113 D：115 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。 A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动 C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章14、某宗房地产交易总价为50万元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为_万元。 A44.7 B47.63 C47.93 D50 15、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为_万元。 A18.25 B20.00 C21.58 D22.00 16、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的_是第一步。 A需求影响因素分析 B吸纳率分析 C需求预测分析 D市场购买者的产品功能需求 17、根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A房地产交易方式 B房地产交易顺序 C购买房地产目的 D房地产类型 18、某套200、单价4000元的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5，则该套住宅的实际价格为万元。 A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工业用地的监测点评估价格 19、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是_。 A建筑剖面图 B建筑构造详图 C建筑平面图 D总平面图 20、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。 A36% B62.07% C7347% D80% 21、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。 A：建设项目决策是选择和投资行动方案的过程 B：建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证 C：正确决策是合理确定与控制工程造价的前提 D：建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价 E：执行层的组织协调 22、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费23、房地产投资信托的风险不包括_。 A经营风险 B市场风险 C利率风险 D操作风险 24、城市维护建设税实行的是。 A：累进税率 B：累退税率 C：定额税率 D：地区差别税率 E：执行层的组织协调25、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。 A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。 A：征收或者征用都是为了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法给予补偿 C：征收是国家行为，征用是企业行为 D：征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E：征收是强制性的，征用是非强制性的 2、流动比率越_，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。 A低 B高 C不变 D无法判断3、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 4、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。 A：买卖 B：赠与 C：交换 D：继承 E：房屋的翻建和改建5、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括_。 A营业执照 B企业章程和验资证明 C企业法定代表人的身份证明 D专业技术人员的资格证书和聘用合同 E企业纳税证明 6、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。 A产品调查 B价格调查 C市场需求质量调查 D分销渠道调查 E促销策略调查 7、资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。 A位置固定性 B不一致性 C适应性 D相互影响性 8、债券按发行方式分类，可分为_。 A附息债券 B贴现债券 C公募债券 D私募债券 E长期债券 9、国办发200626号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有_。 A住宅小区绿地率在30%以下 B住宅小区建筑容积率在1.0以上 C单套建筑面积在120m2以下 D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下 E人均居住建筑面积在25m2以下 10、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策11、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。 A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率 D：静态投资回收期 E：内部收益率 12、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题) A：价值工程 B：协议发包 C：合同管理 D：非限额设计 E：可行性研究 13、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。 A：地役权设立的情况 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：临街状况14、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。 A：可行性研究费 B：临时用地费 C：场地平整费 D：施工执照费 E：竣工图编制费 15、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。 A被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果 D具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 16、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有(2009年试题) A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性 17、在进行供给分析时，主要的内容有：_。 A分析规划和建设中的主要房地产开发项目 B调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 C分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 D分析房地产市场的商业周期循环运动情况 E分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异 18、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为