,2018年重庆主城区房地产市场总结 2019年楼市展望,2018年,是经济面临内外空前压力的一年！ 是房地产调控环境高压的一年！ 是房地产市场跌宕起伏的一年！,宏观环境 MACRO ENVIRONMENT,目 录 CONTENTS,01,土地市场 THE LAND MARKET,02,商品房市场 COMMERCIAL HOUSING MARKET,03,04,2019年楼市展望 2019 HOUSING OUTLOOK,重庆最专业的一站式 前 策 顾 问 公 司,01,重 庆 最 专 业 的 一 站 式 前 策 顾 问 公 司,宏观环境 MACRO ENVIRONMENT,全国经济环境：经济增长承压，货币金融“中性”，融资贷款难,经济环境：经济内外承压，2018年全年GDP预计增长6.6%；消费主导经济拉动； 投资拉动虽边际效益减小，仍是经济增长的重要拉动因素。 货币金融环境：经济增速的放缓需要相对宽松的货币环境 ，2018年虽经历央行四次降准，但货币政策“中性”，即货币政策定向宽松，未直 接传导至房地产行业，房企融资和消费端贷款困难。,数据来源：国家统计局,7.9%,7.8%,7.3%,6.9%,6.7%,6.9%,6.7%,8.0%,9.0%,1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0,2012,2015,2013 2014 左:全国GDP（亿元）,2016 2017 2018Q1-3 右：GDP增长率（%）,100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%,2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Q1-3,三大需求对GDP 增长贡献率,消费 出口 投资,21.4%,12.2%,13.3%,20%,30%,2012-2018年全国GDP及增速 2012-2018年全国货币增速,13.2%,-4.8%,6.4%,-13.7%,0% -20% -40%,60% 40% 20%,10000 0,20000,40000 30000,2012,2013,2015,2016,2017 2018.1-11,2012-2018年房地产开发企业国内贷款 33.1% 17.5% 8.0%,2014 国内贷款(亿元),增速（%）,全国政策 : 房地产发展第20年 ，2018年调控频率高、力度强、手段多,全国进行城镇住房制度改革的意见 实物分房、货币化分房全国停止,关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 房屋商品化、社会化、完善经济适用房制度,1998年,50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%,0,100,000,200,000,300,000,2001 2002,2003 2004,2016 2017 2018,007 2008 面积（万方）,2005 2006 2 全国销售,2013 2014 2015 （右）,2009 2010 2011 2012 房价增长率,房地产起步 期，政策初 步规范,18号文件， 促进房地产 发展,出台国四条，首次提出 限购,放松限购限贷、加强 信贷支持和税收减 免，基准利率下调,限购、限售、限贷政 策出台，利率上浮， 打击炒房行为,宽松,信贷支 持，税收 优惠，全 面救市 宽松,宽松,国六条、国八条 出台，加大力度 调控楼市，“限 价房”产生 收紧,收紧,初步规范,收紧,2000年,2001-2018 应急性行政措施 向建立长效机制 转变,2018年 全国近450次调控,全国政策 :中央重要会议中的房地产调控基调,2016年12月,中央经济工作会议 :首提“房住不炒”,2017年10月,十九大: 多主体供给、多渠道保障、租购并举,2018年12月,中央经济工作会议：坚持房住不炒，因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任,中央政治局会议：因城施策，引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨,2018年7月,2018年3月,政府工作报告: 落实地方主体责任，建立健全长效机制,基调：保持调控政策的连续性和稳定性 变调：“一刀切”调控松动,2019年调控定调,旧为“坚决遏制房价过快上涨”， 二字之差为2018年 调控定调,重庆经济环境：经济增速下滑，产业结构调整,经济总量：地区生产总值由两位数增长变为2018年前三季度的6.3%，全年增速预计在7%以内；工业增速 慢，前三季度工业增长仅3.6%，传统支柱产业汽车制造业的负增长拖累整体经济。 经济结构：正在经历传统制造业向智能制造业的转变，为优质产能发展腾挪空间。,数据来源：重庆统计局,13.6%,12.3%,10.9%,11.0%,10.7%,9.3%,6.3%,0%,3%,6%,9%,12%,15%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,2012-2018年重庆地区生产总值及增速,2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018前三季 地区生产总值（亿元） 增速（%）,4.3%,3.7%,8.9%,6% 3% 0%,12%,9%,15000 12000 9000 6000 3000 0,第一产业,第三产业,2018年前三季度产业发展情况,第二产业 增加值（亿元） 增长（%）,-15.9%,4.3%,2.4%,1.8% 1.5%,-20.0%,-10.0%,0.0%,10.0%,汽车制造业 电子制造业 材料行业 化工医药行业 能源工业 消费品行业 装备制造业,20.0% 2018年前三季度“6+1”支柱产业产值增速 14.4% 10.8%,重庆宏观环境：产业转型阵痛中，寻求经济和财政的支撑点,数据来源：重庆统计局,1,922,2,081,2,228,2,252,2,365,1,466 1209,1,687 1675,1248,1379,1166,1680,1500,0,1,000,2,000,3,000,2012-2018年重庆财政收入及土地出让收入,2012 2013 2014 地方财政一般预算收入(亿元）,2015 2016 2017 2018E 国有土地使用权出让价款（亿元）,发展大数据智能化产业等新兴产业：2018年紫光集团、华润微电子、英特尔、阿里巴巴、京东、科大讯 飞等行业领军企业相续在渝布局落子。 在供给侧改革和产业结构调整的长期和艰巨过程中，房地产业对地方经济和财政的支撑地位愈加重要。,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,0,3000,6000,9000,12000,15000,18000,21000,2018前三季,2012-2018年房地产开发投资额,2012 2013 2014 2015 2016 2017 地区生产总值（亿元） 固定资产投资 房地产开发投资额,增速（%）,重庆政策环境：相对全国多数城市温和,全 国,重 庆,首套房首付3成； 二套房首付4成； 三套房部分停贷； 利率上浮10%-30%,首套房首付3成； 二套房首付4成； 利率上浮15%-30%； 三无人员限贷,因城设定区域 最高销售价格 而稳定房价,各区根据本 区情况进行 限价,购房后取得房产 证2-5年后才可销 售,获得房产证2年 后销售,外地户籍普遍限 购一套，本地户 籍限购两套,无限外 无限购,上海：二套房及其 以上市场交易价格 的70%，税率 0.4%-0.6%,房产税起征点 17630元/，外 地户籍三无人员首 套房起征，税率 0.5%-1.2%,房产税起征点 调至建面单价 15455元。,重庆政策列表：政策集中在4-8月，以整治市场秩序和城市建设为主,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10,月,11,月,12,月,实施新城市规划管理 技术规定,重庆市城 市规划管理技术规定 （2018版）调减了土地 开发强度，增强了山、 水、绿系保护盒历史文 化名城保护等。,计划2018年 2020年主城 每年提供2万套 公租房，三年 共6万套。,重庆调整5 项房地产财 税政策，,重庆智慧社 区首获政策 扶持，大力 支持装配式 建筑发展,重庆18个违规 楼盘被暂停网 签，涉及拒绝 公积金、收选 房费等。,与公安系统成 立联合整治领 导小组，全市 范围内整治和 打击房地产领 域违法犯罪行 为，重点打击 九项房地产违 法违规行为。,停首套房税 费优惠 政 策,两江四岸暂缓开 发：涉河道中心 线180公里，两 侧岸线长约394 公里的房屋建筑 工程、市政工 程、港口码头工 程等。,两江四岸治理长 级方案;核心区原 则上不再新建高 层住宅。,城市建设,首条全闭合式轨 道环线10号线部 分开通。,重庆市城市提升行动计 划首次为城市整体提升 制定行动计划，全面提升 城市经济品质.,整治市场秩序,税费政策,严打“租金 贷”行为，严 肃违法中介机 构、贷款机构,02,重 庆 最 专 业 的 一 站 式 前 策 顾 问 公 司,土地市场 THE LAND MARKET,土地政策：房企拿地门槛提高,2018年再出“竞配建无偿移交公有租赁住房面积“， “限定预售时间、不得分期开发”、 “智慧社区”新规使房企拿地门槛变高。,2018年5月,“竞配建无偿移交公有,租赁住房面积”,2018.7月 “限定预售时间、 不得分期开发”,当地块现场达最高限价后，将竞配 建无偿移交公有租赁住房面积； 共有租赁住房要求不低于2000元/ 的精装修标准。,竞得人应一次性向规划部门报送该宗地 建设项目设计方案，规划部门批准的所 有建筑物、构筑物及其附属设须全部同 时整体开工、不得分期开发建设； 竞得人应于该时点前申请首批住房预售 许可，竞得人未在约定日期前申请首批 住房预售许可的，每延期一日，应向出 让人支付出让价款总额1的违约金,2018年8月 “智慧社区” 社区内的宽带网络覆盖率达到100%， 宽带接入能力达到200Mbs及以上， 免费Wi-Fi覆盖面积95以上，高清数 字电视网络接入能力达到100； 社区内新建商业商务建筑通过绿色建 筑星级认证的比例达到100%，现浇混 凝土采用预拌湿凝土的比例达到 100%； 建立具备数据采集功能的社区智慧服 务平台，全方位智能管理社区物业的 各类物业服务。,土地量价 ： 主城供应量、成交量减三成，楼面均价首破5，创新高。,2464,2509,2229,3179,4631,5177,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,1000,2000,3000,4000,5000,2013年-2018年重庆土地供求价走势,2018年土地放量减缓，土地供应量926万方，成交量847万方，成交可开发体量1614万方，同比下降31.6%、 32.1%和38%，供、需量均为近六年最低； 2018年楼面均价5177元/，同比增长12%，首次突破5