,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,融信长沙城市进入研究,2017年9月,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,房地产 能量球,占位,阶段,S P S,O 机 会,现状,全国占位,城市群 占位,外部阶段,内部阶段,时机,板块,产品,方式,SPSO城市进入四维分析法：,目录 CONTENT,现状：发展现状 供求价； 土地、板块、企业、产品； 产业、经济、投资、人口、收 入； 配套聚集度,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,全国占位； 城市群占位； 占位：城市地位,阶段： 内部阶段； 外部阶段；,时机； 板块； 产品； 方式 机会：,1,Part,第一部分：长沙房地产能量球,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,城市房地产现状格局研究 城市供求价 供求关系，发展趋势，价格差异度分析 土地、板块、企业、产品 各维度房地产发展现状格局分析 产业、经济、投资、人口、收入 城市宏观各维度的突出特征分析 配套聚集度 POI数据对城市各类配套聚集度的差异分析,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,长沙 湖南省省会 新一线城市 历史文化名城 休闲娱乐之都 山水洲城 最具幸福感城市,长沙，湖南省的省会及经济、政治和文化中心， 中国中部地区的核心城市之一。,城貌,交通,教育,医疗,商业,旅游,投资,人口,收入,产业,经济,供应,价格,产品,企业,板块,土地,成交 能量,大爆炸,1级能量球供求价 THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA,1,1490,1452,1685,578,995,1056,1243,975,13313207,1.5,1.38,1717.643,1.1,1730 0.83,0.9661,2500 2000 1500 1000 500 0,0,0.5,1,1.5,2,2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年,供应量（万方）,成交量（万方） 供求比 1.73 2097,图：2011年-2017年8月长沙内六区商品房供求比,图：2011年-2017年8月长沙内六区商品住宅供求比,1118,1235,1217,449,920,932,1101,834,1150,1.2,1461.633,1.48,9500.,83,0.67,0.67142,0,500,1000,1500,2000,0,0.5,1,1.45 1.5 1330,2,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,供应量（万方） 成交量（万方）,供求比 1807,商品房 历年供求关系,近6年,近3年,2016年,供求比：1.26 平均成交量：1262万方,供求比：1.12 平均成交量：1426万方,供求比：0.82 成交量：2097万方,近6年,近3年,2016年,商品住宅 历年供求关系,“限供、限售”政策下，商品住宅供求比跌至新低，供求关系短期难以改变,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,供求比：1.09 平均成交量：1124万方,供求比：0.91 平均成交量：1264万方,供求比：0.67 成交量：1807万方,长沙商品住宅供求比，逐年走低，至2016年供求比仅为0.67，市场供求严重失衡。与此同 时，成交量达到历史高峰期，2016年新建商品房成交量为2097万方，商品住宅为1807万 方。2017年前8月在“限供、限售”政策的的影响下，供求量均有所下跌，供求比则进入历 史新低。在政策及行业周期的影响下，短期内长沙楼市供求关系难以改变。,1级能量球供求价,1,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 长沙房价分布在“限价”的政策背景下，2017年商品住宅价格仍突破8000元/，岳麓、开福区均过万。整体呈现中 心城区外延递减的态势，形成一个大范围主中心和两个次中心的态势，分别是中心的五一大道，省府、梅溪湖片区。,图：长沙历年及区域（商品住宅）房价走势,城市房价主高地,五一大道/中心东/中心西板块,主城外延中心 省府北,新房价格16000元/平,新房价格14000元/平,新房价格12000元/平,新房价格18000元/平,新房价格10000元/平,新房价格8000元/平,新房价格6000元/平,长沙房价等高线图示,房价次核心地 梅溪湖/梅溪湖北,6637,6440,6683,6584,6436,6911,8904,7262,7397,7642,7933,6849,7452,9736,0,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,商品住宅,商品房,0,2013年,2014年 2015年,2011年 望城区,2012年 雨花区,岳麓区 天心区,2016年 芙蓉区,2017年 开福区,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,（元/） 12000 10000 8000 6000 4000 2000,2011年 （元/） 12000 10000 8000 6000 4000 2000,10840 10140,2级能量球土地、板块、企业、产品,1,562,382,290,504,688,577 500,332,151152,383 1945,1433,2008,1837,1406 191196,2179,2500 2000 1500 1000 500 0,3445 3500 3000,900 800 700 600 500 400 300 200 100 0,2011年,2012年,2013年 2014年 2015年,2016年,2017年,供应量（万方） 成交量（万方） 楼板价（元/） 4000 772,2017年8月，长沙实行 住宅用地“限房价、竞 地价”土地新政。,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 长沙土地情况经营向用地供应量减少，房企拿地热情高涨，楼板价逐年攀升，土地高溢价成交扩散至望城等非热门区 域，长沙住宅用地开始实施“限房价、竞地价”土地新政。与此同时，恒大童世界拿下大王山三宗定向地，均为低价成交。,图：2011至今长沙内六区土地供求走势,图：2016至今长沙市内六区经营性用地高溢价成交地块,建发28.9亿竞得梅溪湖B-39地块 楼面价 9241元/、溢价率 180%,美的7.21亿竞得天心区大托镇地块 楼面价 4477元/、溢价率 120%,中天18.3亿竞得雨花区圭塘街道地块 楼面价 6110元/、溢价率 221% 华润9.3亿竞得雨花区韶山路地块 楼面价 8159元/、溢价率 172%,龙湖14.5亿竞得芙蓉区东屯村地块 楼面价 8602元/、溢价率 168% 碧桂园12亿竞得滨江新城D1-A地块 楼面价 8142元/、溢价率 150%,玫瑰园5.78亿竞得望城区金山桥地块 楼面价4010元/、溢价率 124% 碧桂园4.1亿竞得望城区金山桥地块 楼面价 4421元/、溢价率 150%,恒大童世界,受让方：恒大地产 地块编号：2017长土网015/016/017号 地块位置：岳麓区-坪塘大王山板块 楼面价：1450元/平米,2017年体量最大住宅用地成交,31.22 万方,城市棚改,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,2级能量球土地、板块、企业、产品,1,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 长沙板块情况板块房价开始分化，由中心板块向周边板块扩散，梅溪湖价格赶超中心板块（青竹湖为别墅主力城郊区），滨江 新城、高铁新城等板块价格过万；成交量集中于房价较低的望城及星沙板块，以及梅溪湖、中心等热门板块。,2017年长沙商品房成交均价热力图,2017年长沙商品房成交量热力图,图：2017年各板块商品房供求、房价走势,梅溪湖,0,5000,10000,商品住宅,商品房,商品住宅10127元/,（元/） 15000,196.8,142.7,82.8 82.6,74.0,67.4,65.1,50.0,35.0 34.3 33.9 33.4 33.1,30.8,21.1,18.9 18.4,12.2,10.7 10.1 9.9,9.4 8.5 7.2,2.6,1.2 0.2,0,5,10,15,200 150 100 50 0,供应面积 成交面积 供求比,（万方） 250 20,注：望城区、长沙县无供应数据,单价万元以上,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,单价万元以下,2级能量球土地、板块、企业、产品,1,图：全国百强房企长沙布局示意,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 全国百强房企长沙布局全国知名房企多布局在中心、梅溪湖、滨江新城等热门板块。而在“限价”、“限售”的政策背 景下，房企成交金额、面积的入榜门槛提高，行业的集中度进一步提高，房企成交面积、面积TOP50集中度均有所提升。,图：近三年房企成交金额、面积入榜门槛,7.47,9.64,5.6,6.69,8.31,3.45,4.84,6.44,2.1