房地产开发与经营,专 业：工程管理 学 生： 2009级 教 师： 毕琼媛,专题3：房地产开发的环境分析,内容提示： 1、房地产行业发展的影响因素；（研讨） 2、房地产开发项目的影响因素；（研讨） SWOT分析方法介绍； 3、房地产业开发的相关法律体系；,目标要求： 熟悉影响房地产业发展的宏观、微观因素；熟悉影响房地产项目的因素；掌握SWOT分析方法；了解房地产业相关的法律体系。 地产故事： 海南地产神话的破灭；房地产危机；,一、房地产行业发展的影响因素；（研讨）,研讨提示： （一）主要从宏观角度分析； 1、国家经济发展水平；产业调整； 其他产业与房地产业的关系； 2、国家对房地产业的调控政策； 3、国家立法； 4、城市规划与建设； 5、中原经济区建设；郑州都市区建设；,一、房地产行业发展的影响因素；（研讨）,研讨提示： （二）微观角度分析； 1、行业协会；行业自律； 政府对行业管理； 2、市场发展状态； 3、价格体系完善程度； 4、产品的质量、设计、建设等先进程度； 5、供需调整关系。,二、房地产开发项目的影响因素（研讨）,研讨提示： （一）宏观角度分析； 1、整个行业发展态势；供需状况；价格水平； 2、房地产市场发展阶段；市场管理水平； 3、房地产企业竞争；同类楼盘竞争； 4、开发与经营过程的政府监管。,二、房地产开发项目的影响因素（研讨）,研讨提示： （二）主要从微观角度分析； 1、开发企业自身竞争力和实力； 2、开发项目具体条件：如选址；规划、设计等具体实施。 3、开发主体和参与者的能力和团队协作性； 4、开发项目营销策略和营销手段； 5、项目价格水平； 6、项目品牌建设；后期物业管理水平。,SWOT分析方法介绍,房地产项目常用的分析方法,三、房地产业开发的相关法律体系,现行法律法规对房地产的影响表现为： 1）对房地产市场准入（退出）控制； 2）对开发环节建设行为的管理； 例如：土地的获得、开发方案批准、 建设管理、竣工验收管理。 3）对房屋建筑及综合配套设施交易行为的管理。 包括：房产转让管理、销售（预售）管理、 抵押管理、租赁管理等。,土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法、 招标投标法、建筑法、物权法、合同法,国有土地房屋征收补偿条例、城市房地产开发经营 管理条例、土地法实施条例、物业管理条例,房地产开发企业资质管理规定、商品房预售管理办法、 闲置土地处置办法、房地产估价师注册管理办法,省城市房地产开发经营管理条例、省住房公积金 管理条例、省住房公积金管理条例,房地产 法律,房地产 法规,房地产 规章,地方立法,省建设工程监理管理条例、省城市房地产交易 管理办法、城市房地产中介服务管理办法、评标 专家和评标专家库管理办法,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释、关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,房地产估价规范、住宅建筑规范、住宅设计规范、 建筑工程施工质量验收统一标准,国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干 意见（2008）；关于促进河南省房地产业稳健发展 的若干意见（2008）,地方法规 规章,司法 解释,标准 规范,政策 文件,四、常见房地产纠纷列举,一）商品房买卖（合同）纠纷 1、逾期交房、逾期办证； 2、夸大宣传、虚假承诺； 3、房屋质量存在瑕疵、面积不符； 4、签订认购协议、交付定金的效力； 5、商品房买卖适用双倍赔偿的6种情形； 6、商品房担保贷款纠纷。,二）二手房、私房买卖（合同）纠纷 1、二手房买卖瑕疵； 2、小产权房转让纠纷； 3、农村房屋转让； 4、共有人擅自处分共有房屋； 5、二手房中介。,三）房屋抵押、租赁 1、房屋抵押权的优先效力； 2、房屋重复多次抵押； 3、房屋租赁：买卖不破租赁原则； 4、房屋转租赁； 5、租赁房屋的添附。,四）物业管理（合同）纠纷 1、物业管理不到位、收费高； 2、拖欠物业管理费用； 3、车辆被盗，物业是否有责任？ 4、业主委员会,