内部资料 注意保存2019 年 5 月份房地产市场分析报告市房协各会员单位：为进一步做好市场调研工作，及时准确地反映房地产市场运行情况，市房协在深入走访调研的基础上，根据各企业上报和统计调查情况，现将2019年5月房地产市场情况报告如下：一、5 月份三亚市房地产市场情况（一）商品房预售情况据三亚市住建局发布的公告显示，5 月份新办理预售许可的商品房项目 6 宗，项目名称为三亚市园林局宿舍区改造及保障房项目（水墨轩香）、亚龙湾旅游文化综合体三期（AC- 03 地块）C 区、恒大美丽之冠 D 栋、“海上大都会”HPC-19-01 地块二期项目 3#商住楼、“海上大都会”HPC-19-01 地块二期项目 5#商业办公综合楼、恒大御府三期 17-18#住宅楼，较上年同期批准预售多 4 宗；批准预售面积 11.18 万平方米；共计 1393 套。从 5 月份商品房批准预售情况上看，本月批准预售的项目除了三亚市园林局宿舍区改造及保障房项目（水墨轩香） 外，基本都是老项目。从批准预售房屋类型上看，产权式酒店占比较大，商品住宅项目虽有批准预售但体量不大，主要原因是受调控政策影响，一些商品住宅类项目由于土地、规划尚未通过审批，无法进入到预售环节，另一方面是开发企业考虑到当前市场环境，放缓了项目入市节奏。随着总部经济不断发展壮大，企业对商业用房的需求也不断增加，一些位于旅游区或人流密集区域的商业办公物业供应量较大。2019 年 5 月份三亚市商品房预售情况表序号项目名称企业名称预售许可证号预售许可批准时间批准预售建筑面积(万 m2)套数房屋类型1三亚市园林局宿舍区改造及保障房（水墨轩香）海南玖九投资开发有限公司三房预许字【2019】35 号2019/5/60.7578商品住房/ 商业用房2亚龙湾旅游文化综合体三期海南申亚置业有限公司三房预许字【2019】36 号2019/5/62.05197产权式酒店3恒大美丽之冠三亚华创七星房地产开发有限公司三房预许字【2019】37 号2019/5/102.84521产权式酒店4“海上大都会”HPC-19-01 地块二期项目 3#商住楼三亚碧海锦晟酒店管理有限公司三房预许字【2019】38 号2019/5/221.2178商品住房/ 商业用房5“海上大都会”HPC-19-01 地块二期项目 5#商业办公综合楼三亚碧海锦晟酒店管理有限公司三房预许字【2019】39 号2019/5/272.45317商业用房序号项目名称企业名称预售许可证号预售许可批准时间批准预售建筑面积(万 m2)套数房屋类型6恒大御府三期17-18#住宅楼三亚哈达农副产品交易有限公司三房预许字【2019】40 号2019/5/301.88202商品住房（二）商品房销售情况根据企业上报和调查统计情况显示，5 月份三亚市商品房销售 430 套，同比减少 78.24%；销售面积 4.45 万平方米， 同比减少75.41%；销售总金额13.25 亿元，同比减少59.62%；销售均价 29775 元/平方米，同比上涨 48.52%。进入 5 月份，三亚市商品房销量开始明显下降，主要原因是当前已是传统销售淡季，购房客户锐减，随着“422” 全省全域限购政策的持续，部分购房客户没有资格无法购房， 另有部分客户存在观望情绪，并不急于在此期间购房。从房 屋销售类型上看，商品住房占商品房销售总量的 75%，产权式酒店、酒店式公寓销量占比不到5%，商业用房占比近20%，呈现逐月上升的趋势。从销售排名上看，崖州新城、保利悦 府、绿地悦澜湾、利泽海月、一山湖、鲁能三亚湾签约量较大，而这些项目基本上都是老项目，今年新开盘的项目销售 情况不容乐观。从市房协走访企业的情况看，在售项目客户到访量和成交量持续走低，在红沙片区一在售项目，销售中心到访客户较少，销售人员表示进入 5 月份后客户到访量急剧下降，从过去每天 58 组降至 12 组，目前签约的房源也基本上是上个月销售并通过资格审核的。在榆亚路一新开盘项目，目前到访客户绝大多数不符合限购条件，但临街商铺由于不限购销售情况较好。在其他项目，部分销售经理表示，目前自然到访的客户几乎没有，渠道商带客量也较为有限，大多数客户因不符合限购条件无法购房。据了解，本地改善性购房和引进人才购房是主力，这些客户对总价、户型、区位、配 套等因素考虑较多，由于购买力有限，对价格抗性较大。（三）商品住房销售情况根据企业上报和调查统计情况显示，5 月份三亚市商品住房销售 330 套，同比减少 72.54%；销售面积 3.42 万平方米，同比减少73.42%；销售总金额8.81 亿元，同比减少57.32%；销售均价 25760 元/平方米，同比上涨 50.52%。从企业反映的情况看，客户到访量与去年同期相比明显下滑，符合限购条件的客户较少，有购房资格的客户对价格的抗性较大。从总体上看，进入 5 月份，三亚市商品住房销售以老项目为主，新项目销售情况不容乐观。由于符合购房资格的客户数量减少，目前在售商品住宅项目成交量普遍不容乐观。由于经营压力较大，一些项目放缓开发节奏，有的 企业积极谋求转型升级，以应对严峻的市场考验。（四）产权式酒店销售情况5 月份，三亚市产权式酒店销售量保持平稳，产权式酒店作为高端旅游度假地产，总价较高，户型较大，属于享受型住房需求，受限购政策影响，符合条件且有购买能力的购房客户较少。根据企业上报和调查统计情况显示，2019 年 5月份三亚市产权式酒店销售 14 套（其中多为别墅类项目），同比减少73.58%；销售面积0.12 万平方米，同比下降83.67%；销售总额 0.82 亿元，同比下降 72.21%；销售均价 70115.06 元/平方米，同比上涨 70.21%。（五）酒店式公寓销售情况根据企业上报和调查统计情况显示，2019 年 5 月份，三亚市酒店式公寓销售 2 套，同比下降 64.32%；销售面积 0.01 万平方米，同比下降 80.42%；销售金额 0.01 亿元，同比下降83.95%；销售均价 12914.27 元，同比下降 16.22%。（六）商业用房销售情况根据企业上报和调查统计情况显示，5 月份三亚市商业用房销售 84 套，同比减少 72.54%；销售面积 0.9 万平方米，同比减少 70.25%；销售总金额 3.61 亿元，同比减少 58.20%；销售均价 40111 元/平方米，同比下降 30.46%。二、15 月份三亚市房地产市场情况（一）商品房批准预售量同比增长尽管今年以来房地产开发企业面临较为严峻的考验，但由于许多项目在去年已拿地且随着时间推移已符合商品房办理预售条件，从总体上看，今年前五个月三亚市商品房供应量较去年有所增加。据市房协统计，今年 1 至 5 月份，三亚市新办理商品房预售许可 40 宗，较上年同期增加 21 宗；批准预售面积 85.90 万平方；批准预售套数 8612 套，同比增长 130.95%。（二）商品房实际销售量大幅减少根据企业上报和调查统计情况显示，全市商品房实际销售量同比大幅减少，今年 1 至 5 月份，三亚市商品房累计销售 2340 套，同比减少 72.58%；累计销售面积 22.18 万平方米，同比减少 75.35%；累计销售总额 66.2 亿元，同比减少54.12 %。（三）商品房存量基本保持稳定根据企业上报和调查统计情况显示，截至 5 月底，三亚市商品房存量基本稳定在 260 万平方米左右，其中，商品住房库存约 150 万平方米，商品房总体库存量保持稳定。按省住建厅和省自规厅要求，各市县商品住房建设要严控增量， 消化存量，新建与存量消化相结合。未来，三亚市商品住房将以消化现有存量和潜在增量为主。三、海南房地产近期热点及启示（一）海南：出台土地出让金、税金奖励政策 支持市县发展总部经济日前，省财政厅联合省商务厅出台了海南省总部经济发展省对市县财政奖励政策实施细则(试行)，通过土地出让金奖励政策和税收奖励政策，支持市县发展总部经济。土地出让奖励方面：省财政对海口市、三亚市建设总部基地和总部企业自建自用办公楼宇的土地出让金省级财政集中部分，按照专项转移支付方式拨付海口市、三亚市。个人所得税奖励方面：对年薪 50 万元以上的跨国公司地区总部、综合型（区域型）总部、高成长型总部的高层管理人员、专业技术骨干和国际组织（机构）地区总部认定的高级管理人员，其缴纳的个人所得税省级留成部分，前三年按 100%、后两年按 50%给予海口市、三亚市奖励。其他税收奖励上：省财政依照经认定的现有总部企业年缴纳税收省级留成部分环比增长额，前三年按 100%、后两年按 50%给予海口市、三亚市奖励；而对于经认定的新落户总部企业年缴纳税收省级留成部分，省财政前三年将按 100%、后两年按 50%给予海口市、三亚市奖励。分析:自贸区（港）建设背景下，总部经济发展成为海南自贸区（港）建设的主要方向，当前从土地出让金、税金奖励等方面支持总部经济发展，在政策层面给予总部经济发展支持，有利于后期总部经济的良性发展。海南：支持和规范住房租赁市场发展 租赁最高年限不超过 5 年近日，海南九部门联合印发关于支持和规范住房租赁市场发展的通知，进一步支持和规范租赁住房土地供给和建设管理工作，盘活闲置社会房源，提高资源使用效率。 多渠道支持住房租赁经营：税收方面：对利用存量商品住宅用地或存量商品住房转型为租赁住房的项目，市县政府可根据租赁经营缴纳的地方税收留成部分，给予适当奖励补助。金融方面：房企将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可通过经营性物业贷款等产品给予后续融资支持。鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产投资信托基金(REITs)。用地方面：允许存量商品住宅用地转型建设租赁住房，在年度住房实施计划中单列。租赁住房用地的基准地价可暂按现行商品住宅用地基准地价的 60%执行。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，其建筑面积比例不超过总建筑面积 15%，不得分割转让。 住房租赁市场发展规范要求：用地供应方面：租赁住房用地供应前，市县人民政府应当对拟供应租赁住房用地的房屋性质、开发建设、转让及租赁管理等相关限定条件进行审定，并作为土地出让条件载入土地出让公告。租赁住房项目用地可根据实际情况，分类采取招标拍卖挂牌出让、协议出让、先租后让等方式供应。租赁住房用地供应后，有关限制条件要在不动产权证和不动产登记簿上注明，并应当核发一本不动产权证，不得分证办理，明确“整体持有，不得分证办理”。行业监管方面：行业监管方面，出租住房以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，且人均租住使用面积不宜低于 6 平方米。住房租赁合同最长期限一般不得超过 5 年。住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务。分析: 大力发展住房租赁市场已经成为新时期房地产调控政策的主要着力点。海南本次从财税、金融、用地