,工作,成果,旅游地产发展概况 不同资源类型下旅游地产开发模式 典型的旅游地产项目案例,各类资源下旅游地产开发模式研究（第一篇）,旅游地产主体类单体的开发思路和成功要素 旅游地产配套类单体的开发思路和成功要素,各类产品开发模式单体研究（第二篇）,工作回顾,第一阶段 不同资源类型旅游地产开发模式分析,第二阶段 不同产品类型旅游地产单体研究,第三阶段 旅游地产开发模式专题报告汇报,旅游地产开发模式专题报告要点整合与汇报,旅游地产开发模式专题研究（汇报稿）,成果说明,第一篇 各类资源下旅游地产开发模式研究,第二篇 旅游地产各类产品单体研究,报告内容：涉及案例45个（国内案例33个，国外案例12个），详细案例15个，252页，12.5万字 核心内容：不同资源状态下旅游地产开发模式研究,报告内容：主题类产品三类，配套类产品三类，164页，6.7万字 核心内容：度假酒店、度假别墅、度假公寓、游艇码头、商业街、会所等产品的开发模式研究,三篇报告、四类项目、六种产品、45个案例、418页、20万字,PPT汇报篇 旅游地产开发模式专题研究,报告内容：各类资源及产品核心要点总结，并对三类产品做针对性研究 核心内容：旅游地产开发模式要点总结，岛屿、坡地、非核心资源区域开发要点分析,首先思考三个问题：,问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？,问题二：如何理解旅游地产的核心要素？,问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？,5,问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？,什么是旅游地产？,国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游； 人均GDP20003000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期； 人均GDP30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行） 人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。,旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展,观光旅游休闲旅游度假旅游,旅游地产发展趋势,江浙湖泊岛屿,旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主,国内旅游地产发展格局（区域分布）,海南热带海洋沙滩,高尔夫球运动,文化古镇,沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础 自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型,大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期,国内旅游地产发展格局（企业动态）,传统旅游地产企业,大型品牌地产企业,绿城千岛湖度假公寓,雅居乐清水湾,三联青岛田横岛渡假村,华润万宁石梅湾,北京华侨城,深圳华侨城,成都华侨城,万恒大连莱茵海岸度假村,中旅,中旅珠海海泉湾度假村,旅游地产发展前景,旅游地产,传统住宅,目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性； 高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次； 旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业； 在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大,PK,旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇,问题二：如何理解旅游地产的核心要素？,旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分,旅游地产开发的核心要素解读,问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？,旅游地产资源类型,旅游地产 常用引擎资源,滨湖,地文景观,高尔夫,文化古镇,会展商务,主题公园,滨海,温泉,目 录,一、滨湖类项目,目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域,杭州千岛湖开元度假村,依托资源：千岛湖 开发主题：休闲度假 产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店 客户选择：度假人群、企业客户 娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部 经营状况：首批自驾游基地； 高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地,夏威夷Kapalua社区,国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村,依托资源：Kapalua, Oneloa ，the Ritz Kapalua海滩 开发主题：休闲度假 产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店 客户选择：多为高级白领人士及外籍人士 娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场 经营状况：酒店入住率年平均54%68%之间； 地价和住宅销售已高出原价的45%,一、滨湖类项目,代表：杭州千岛湖,代表：安徽太平湖,代表：山东雪野湖,新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分。,人工湖泊,可依赖资源,人工水库,天然湖泊,滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉,雪野湖三面环山，形成湖光山色的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为：湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。,太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。,一、滨湖类项目,一、滨湖类项目,注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发,昆山阳澄湖,绿城千岛湖度假公寓游艇,以游艇提升项目的娱乐性和参与性,喜来登酒店,以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次 酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟,文化价值挖掘，以文化打造品牌 昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升湖泊品牌知名度,一、滨湖类项目,产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富,建筑排布：围湖而建，亲水排布,湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓,产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大,滨湖类项目客户类型丰富，非常住产品，户型面积跨度较大，既有迷你别墅，又有大面积豪宅，如绿城千岛湖度假公寓，产品从70平米1房到1000大户型,产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主,滨湖类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家设计 客户异地购买较多，因此多采用精装交付,千岛湖开元度假村,绿城千岛湖度假公寓精装70平米,建筑排布围绕湖景，户型设计酒店化,南海区域、海南岛,环渤海城市,二、滨海类项目,三亚半山半岛,雅居乐清水湾,山东田横岛度假村,香水湾一号,博鳌蓝色海岸,东和海棠福湾,大连莱茵海岸度假村,受海洋资源的限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海等滨海区域城市，目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的海南省,青岛金海角度假村,南澳东冲度假村,滨海类项目依托大海与沙滩，丰富度假内容，形成旅游度假与居住的结合体,二、滨海类项目,项目成功主要依托区位、产品以及项目创新,二、滨海类项目,滨海类度假项目在选址方面应遵循以下原则：,判定海景资源价值，首选优良、特色海景区域,海景质量： 海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及视野、台风、水温等气候特征、海平面是否适合水上运动等； 海景特色： 是否具有海湾地形、是否具有山景与海景的结合、是否具有良好的热带植物景观、日出日落时是否具有特有的景色、是否具有文化内涵；,选取成片且有一定纵深的海滩地块,项目规模： 成片地块较易规划和开发，便于开发企业打造业态齐全、有规模效应的产品； 地块特征： 地块最好具有一定的纵深，以便对物业进行合理配比，建造配合度假物业的其他物业，增强旅游地产产品的整体性；,传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富，创新产品类型涌现。,住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒店、度假酒店。,丰富的产品线,多样的产品形态,高端的产品档次,高档的产品让人们趋之若鹜，而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。,二、滨海类项目,中国已知的温泉点约2400多处。台湾、广东、福建、浙江、江西、云南、西藏等地温泉较多，其中最多的是云南，有温泉400多处。,温泉产品已经由最初的单纯依靠天然温泉的洗浴项目提升到打造“汤文化”的项目，目前的温泉产品突出保健概念，针对不同人群的体质开发不同种类的温泉项目，并配合健康检查、美容、养生、水疗以及休闲娱乐项目，使得温泉产品更丰富、更有包容性。,三、温泉类项目,温泉类项目主要依托地热温泉资源，目前有人工温泉可利用，温泉项目通常与养生、休闲娱乐相结合，与会展商务等做复合型开发,温泉类度假项目的关键在于品牌与配套，通过配套重塑区域、打造品牌，从而完成客户从旅游观光到休闲度假的转换，最终形成以温泉资源为核心，集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型旅游地产项目。,三、温泉类项目,温泉项目演变： 洗浴 洗浴+休闲 综合性“汤文化”,温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展， 目前多采用温泉和其他功能复合开发,三、温泉类项目,温泉+会议休闲模式,【特征】通过大型会议会展和温泉的结合，幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务， 廸设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求，使得会议会展成为主角，温泉成为了配角，最终实现的是温泉资源综合开发,温泉+水游乐模式,【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。,佛冈聚龙湾,九华山庄,北京温都水城,广东恩平锦江温泉,温泉+高尔夫模式,【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。,上海太阳岛高尔夫温泉度假村,北京龙熙温泉高尔夫,三、温泉类项目,温泉+滑雪场模式,【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.,温泉+综合游乐模式,【特征】由五星级酒店、主题乐园、剧场、康体中心、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车营地等项目功能齐全、配套最完善的超大型旅游休闲度假区。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，从而产生了极大的市场吸引力,辽宁安波温泉滑雪场,辽阳弓长岭温泉滑雪场,珠海海泉湾,温泉+生态农庄模式,【特征】主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。,北京蟹岛温泉生态庄园,2009年，我国人均GDP达3603美元（3000美元为临界点），高尔夫运动进入起步发展阶段。 高尔夫的发展主要受城市的经济，景观资源和气候条件制约,深圳观澜湖高尔夫社区 建有5大锦标级球场、高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业 依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、公寓等度假性物业的开发 30万平方尺会所，游泳池、健身室、 Spa等娱乐康体设施，同