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房屋租赁合同约定解除未发催交函的案例篇一:律师函(房屋租赁解除函)XXXX律师事务所Jiangsu XXXX Law Firm地 址:XXXXXXXXX电 话:XXXXXXXXX传 真:XXXXXXXXX邮编: XXXXX律 师 函XXXX函字第XXXX号XXXX先生 台鉴:XXXX律师事务所接受XXXX先生的(下称“委托人”)委托,依法指派我们作为其代理人,就贵方在履行与委托人于XXXX年XXXX月XXXX日签订的房屋租赁合同中存在分租、“群租”及对承租房进行改装事宜致函如下:根据委托人陈述及提供的租赁合同、XXXX市房地产权证、租赁房屋现状照片及租金清单等材料,我们初步认定如下事实:委托人和贵方于XXXX年XX月XX日就委托人所有坐落在XX市XX区XX路XX号XX室房屋签订了租赁合同,该租赁合同对房屋状况、租期、租金、租金支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。XX年XX月上旬,XXXXXX社区工作人员向委托人反应,贵方存在“群租”及对承租房进行改装情形。XXXX年XX月XX日,经委托人核实,出租房入住四户,且对客厅进行分隔搭建后出租。 另经委托人核算,贵方租金交至XXXX年XX月XX日。后因贵方存在“群租”及对承租房进行改装情形,故委托人予以拒收下期租金。基于上述事实,本律师认为:贵方与委托人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示的民事行为,且不违反国家强制性法律、法规的规定,应当认定该合同合法、有效。双方均应按照合同约定遵守履行,其双方权利均受法律保护,双方义务亦受法律制约。现因贵方未经委托人同意将承租房分租多人及对承租房的客厅进行分隔搭建之情形,业已违反房屋租赁合同第九条第二款、第四款的约定,应当承担违约责任。 为维护委托人的合法权益,根据中华人民共和国合同法第九十三条、九十六条条、二百二十四条之规定,及依据房屋租赁合同第九条、第十一条之约定,并经委托人同意,我们提出如下要求:一、在贵方收悉本律师函之日,委托人即与贵方解除房屋租赁合同。若贵方对本解除函有异议的,则贵方应当在收悉本函之日起十五日内向人民法院起诉确认解除合同的效力。二、贵方尚欠委托人XXXX年XX月XX日至同年XX月XX日(暂定,以实际收函之日为准)期间租金XXXX元。另贵方在租赁期间的物业费、水电等相关费用应予以结清,并在双方结算时向委托人出示相关缴费凭证。三、贵方应向委托人支付违约金,根据租赁合同第十一条第一款约定,违约金为XXXX元,故委托人扣除贵方保证金。四、考虑到贵方实际交换房屋情况,委托人给予贵方合理腾房宽限期,宽限期截止XXXX年XX月XX日。贵方在腾房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付,且拆除自行搭建的客厅隔板;另贵方应提前三日告知委托人交房日期,以便委托人积极协助双方的交房手续。若贵方超过腾房宽限期仍未腾房的,亦或未按我方要求履行相应义务的;则本律师将通过法律手段追究贵方的法律责任,以维护委托人的合法权益。届时一切后果以及与此相关的一切费用都一并由贵方承担。特此函告,请慎对之,以免讼累!此致。XXXX律师事务所执业律师:XXXX 致执业证号:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX年XX月XX日(本函以中国邮政EMS邮寄至贵方户籍所在地、XX居住地及租赁房屋地)附法律条文及出租房现状照片:第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十四条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。篇二:催告函(房屋租赁合同纠纷)催 告 函九江市回归职业培训学校:中房物业管理中心(以下简称“甲方”)与九江市回归职业培训学校(以下简称“乙方”)于20XX年5月4日签订房屋租赁合同。但贵校却未如实认真履行合同约定,具体如下:1、按照合同第条规定:5月1日、8月1日和11月1日向甲方支付租金3万元(大写)叁万元整。乙方逾期不交租金,从应交租金的五日后,每日按未交租金总额的千分之一计算违约金,逾期半个月不交,甲方有权解除租赁合同,并由乙方承担违约责任和经济损失 。但(现场实际情况) 贵单位于20XX年2月27日拖欠交纳我物业管理中心租金长达27天之久,已属违约,考虑当时春节期间故而未给予追究; 截止20XX年5月18日贵单位再次拖欠交纳我物业管理中心租金长达18天之久,我物业管理中心在此之前已多次通知催交,贵单位却一直未能按约履行,现已严重违约。2、按照合同第3条规定:为确保合同的顺利履行,乙方应在本合同生效之日向甲方交纳违约保证金20XX0元(大写)贰万元整,合同期满,乙方无违约行为,甲方如数退还乙方 。但(现场实际情况) 我物业管理中心之前已多次通知催交,截止20XX年5月18日贵单位一直未能按约履行,现已严重违约;如若按合同第3条所列情形规定甲方有权扣除乙方向甲方交纳的违约、保证金20XX0元(大写)贰万元整 的费用并有权单方解除租赁合同” 。基于以上原因我方认为,九江市回归职业培训学校 汪金小(先生)迟延履行合同主要义务,事实清楚,证据确凿,已经构成违约,严重损害了我方的合法权益。为依法维护我方的合法权益,同时也为了避免九江市回归职业培训学校 汪金小(先生)的责任进一步扩大,我方诚望九江市回归职业培训学校 汪金小(先生)能够高度重视此事,采取积极合作的态度,抓紧履行合同义务。如果发函之日起,九江市回归职业培训学校 汪金小(先生)仍未依合同不采取主动的态度或继续借故拖延,我方只能通过其它合理手段处置所造成的损失将由你方承担或通过法律途径维护我方的合法权益。届时,九江市回归职业培训学校 汪金小(先生)不但你方要按违约行为发生时合同尚未履行的租金总额的百分之五十支付我方违约金以及扣除乙方交纳甲方的违约保证金20XX0元(大写)贰万元整 的费用,并赔偿由此而产生的经济损失,而且还要支出诉讼费、律师费,同时还要承担我方依法维权所支出的诉讼费、律师费、交通费、误工费等各项损失,并承受不必要的讼累。 望九江市回归职业培训学校 汪金小(先生)收到本函后慎思并妥善对待及时与我方联系并作出明确答复。特此函告如果对本函内容有任何异议,请于20XX年5月20日中午12时许向我中心书面函复,逾期视为同意。函告人:中房物业管理中心20XX-5-19注:本函一式贰份,送九江市回归职业培训学校 汪金小(先生)壹份。篇三:承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同的案例承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同的案例【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同【案情简介】原告:秦某被告:赵某20XX年2月,原被告签订了房屋租赁合同,约定秦某将两间店面出租给赵某,租期为3年,年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清,后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如赵某违约,秦某有权随时收回房屋。合同签订后,赵某支付了当年租金,并经秦某许可,对房屋进行装修,以开办培智班用。20XX年1月初,赵某未按约定支付租金。2月,原告书面通知被告要收回房屋,被告提出异议,双方产生矛盾。3月底,赵某支付租金,秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某,秦某依然拒收。4月底,赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。20XX年7月初,秦某向法院提起诉讼,诉称赵未按合同要求期限支付租金,构成违约,请求解除房屋租赁合同,收回房屋。【裁判要点】法院认为,被告赵某在履行合同过程中,有逾期履行支付租金的违约行为,但没有出现根本性违约;被告已将租金存入原告银行账户,也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务,但尚在法律规定允许的范围以内,法院驳回原告请求,同时判令被告按约定支付违约金。【争议焦点】本案原告是否有权解除合同?【法理评析】解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定,并结合本案具体案情,综合分析出租人解除租赁合同的要件。首先,明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。城市房屋租赁管理办法第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由:1、将承租的房屋擅自转租的;2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;4、拖欠租金累计六个月以上的;5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;6、租用承租房屋进行违法活动的;7、故意损坏承租房屋的;8、法律、法规规定其他可以收回的。根据上述规定,承租人迟延支付租金,不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由,只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的,出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。其次,房屋租赁合同可以约定出租人解除合同的条件,但是不得违反合同法的相关规定。本案中,原被告签订的房屋租赁合同约定“如赵某违约,秦某有权随时收回房屋”,从此约定的内容来看,原告秦某解除合同的条件并不明确,是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果?根据合同法有关合同解除权的规定,答案是否定的。根据合同法有关合同解除的规定,只有在一方当事人根本约定的情形下,对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定,一方面没有明确解除合同的条件,另一方面违背了合同法有关合同解除的规定,因此,不能作为原告解除合同的依据,本案应适用合同法的有关规定处理再次,合同法第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果,根据此规定,结合本案案情,在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下,原告秦某并没有解除合同的权利,但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的,原告就有权解除合同了。综上,本案原告没有解除权。法院的判决是正确的,但适用合同法总则存在问题。租赁合同是有名合同,应适用合同法分则的规定。【彭大成律师提示法律风险及防范】租期届满以前,当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失,因此,当事人在签订房屋租赁合同时,一定要明确约定解除合同的条件。实践中,出租人为了防范风险,一般都会约定出租人单方解除合同的权利,彭大成律师提示,约定解除合同的条件一定要具体且符合合同法的规定,承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。【法条链接】1、城市房屋租赁管理办法(建设部1995年5月9日颁发,自1995年6月1日起施行)第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计六个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;(六)租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的;(八)法律、法规规定其
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