房屋租赁合同要求恢复原状是否在合理期限内篇一：最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释详读最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，城市房地产管理法对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。（未登记不影响合同效力）若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。【解读】按照合同法第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（注意：占有比登记具有优先权。合适么？）【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。【解读】综合合同法关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租篇二：房屋租赁中的这些法律风险法官们在审判实践中发现，诉讼案件也喜欢“扎堆”，大量的同类案件反复出现春季来临，房产市场日益活跃，今天xx同大家一起聊一下房屋租赁中的法律风险。一、租房后能自行装修吗？要看合同中如何约定。并且有一个关键点要注意。 案例房东王某与杨某签订租房合同，租期10年。合同约定，允许杨某对该房屋进行装修、添附、分割出租转租。其后，杨某与另外五人签订房屋租赁合同。后来王某与杨某就房屋使用过程中的装修和转租问题产生纠纷，房东王某起诉至法院：请求判令解除房屋租赁合同，立即腾房，恢复房屋原状，并支付违约金8000元。法院认为，既然合同已经约定了同意杨某装修、添附、分割出租转租，杨某的行为就无需再得到房东的同意，因而判决驳回了王某的诉讼请求。 法官点评承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院予以支持。法官提醒 签订合同时，一定明确出租人是否同意装修，合同到期后装修物的处理。 同时，需要注意：租房者不得擅自变动房屋结构尤其是主体结构！二、租房之后可以随意使用吗？房屋用途可约定。除非违反一种规定。案例威海某公司将点房租给被告某通讯器材公司，租期6年，年租金100万元，约定被告应专营原告的手机销售业务，服从原告管理，如被告不专营、不服从管理等，原告有权中止与被告合作。在合同履行过程中，被告不再从事手机销售等经营业务，且对房屋进行了转租，而且承租人也不从事原告通讯业务的经营行为。20XX年5月2日，原告诉至法院，要求解除与被告所签房屋租赁合同。 法院认为，协议约定，被告如存在不专营的情况，原告有权单方终止合同，该约定条款可以视为原告享有单方解除权的约定解除条件；同时，专营义务应属房屋租赁合同中被告的主要义务之一，被告的行为构成根本违约，为此，法院判决解除合同。法官点评承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，一般应当按照租赁物的性质使用。如果承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。但是承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。法官提醒只要不违背房屋本身性质，租房人可以随意使用租赁房产，除非租房合同中就房屋的用途进行了专门约定，双方不得违反该约定。另外，需要注意的是：房屋用途的约定不得违反国家法律的强制性规定。三、无证房产很便宜，能租吗？当然不行。案例房东陈某与张某签订了一份房屋租赁合同，租期五年。租房后张某对房屋进行了装修。房东陈某诉至法院称，涉诉房屋没有合法的报建手续，请求法院判令租赁合同无效；张某立即搬离。法院认为，由于涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同无效。但是陈某明知涉诉房屋属于违法建筑仍将该房屋出租给张某，对合同无效存在过错。张某作为房屋的实际使用人，其对涉诉房屋的相关信息及情况也负有一定的注意及审核义务，因此其对合同的无效亦存在一定的过错。结合双方的过错程度及本案实际情况，判决：张某十日内搬离，房东陈某赔偿张某65%的装修费万元。法官点评出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 法官提醒没有许可证的房屋说穿了就是违章建筑，不仅它的存在得不到法律认可，并且其本身的安全性就很成问题。建议大家，千万不要尝试！法官寄语租赁关系是涉及到百姓民生的大问题，随着春季的来临，农民工返城租房、大学生合租、商家租房等各种租赁开始多起来。法官建议，房屋租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租方和承租方的权利义务分配好，不要违反法律的强制性规定，避免产生后续纠纷。篇三：关于房屋租赁你不得不知的20条法律常识关于房屋租赁你不得不知的20条法律常识屋租赁是日常生活最常见合同，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应