10 其他估价方法,10.1 基准地价修正法 10.2 路线价法 10.3 长期趋势法,10.1 长期趋势法,10.1.1 城市基准地价评估 10.1.2 基准地价修正法,10.1.1 城市基准地价评估,10.1.1.1 基准地价的概念 10.1.1.2 基准地价的特点 10.1.1.3 基准地价的作用 10.1.1.4 城市基准地价评估的方法和步骤,10.1.1.1 基准地价的概念,在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。,10.1.1.2 基准地价的特点,(1)区域性 (2)平均性 (3)时效性(需要更新) (4)全域覆盖性 (5)现实性,10.1.1.3 基准地价的作用,(1)为政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时为土地使用权在土地使用者之间转让提供参考依据； (2)按基准地价所显示不同区域土地质量的优劣，直接为宗地地价评估提供依据； (3)城镇基准地价对深化土地市场建设，实现土地资产的合理配置，使有限的城区土地发挥最大经济和社会效益提供地价水准的技术支撑；,10.1.1.3 基准地价的作用,(4)政府可依照基准地价制定相应的地价管理措施，通过地价差异引导式调控经济活动，以更好地落实经济发展战略和推进工业化和城镇化； (5)基准地价的确立有利于完善经济税收体系，为政府征收土地所涉税费提供客观依据。,10.1.1.4 城市基准地价评估的方法和步骤,(1)确定基准地价评估的区域范围 (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式等 (3)划分地价区段 (4)抽查评估标准宗地的价格,10.1.1.4 城市基准地价评估的方法和步骤,(5)计算区段地价 (6)确定基准地价 (7)提出基准地价应用的建议和技术,10.1.2 基准地价修正法,10.1.2.1 基准地价修正法的概念 10.1.2.2 基准地价修正法的步骤,10.1.2.1 基准地价修正法的概念,基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。基准地价修正法是一种间接估价方法，其估价的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。,10.1.2.2 基准地价修正法的步骤,运用基准地价修正法估价一般分为下列5个步骤进行： 搜集有关基准地价的资料； 查出估价对象所处地段的基准地价； 进行交易日期调整； 进行土地状况调整； 求出估价对象宗地的价格。,10.2 路线价法,10.2.1 路线价法的基本原理 10.2.2 路线价法的操作步骤 10.2.3 路线价法的应用,10.2.1 路线价法的基本原理,10.2.1.1 路线价法的概念 10.2.1.2 路线价法的理论依据 10.2.1.3 路线价法适用的对象和条件,10.2.1.1 路线价法的概念,路线价法是对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。,10.2.1.2 路线价法的理论依据,路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。,10.2.1.3 路线价法适用的对象和条件,路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。,10.2.2 路线价法的操作步骤,10.2.2.1 划分路线价区段 10.2.2.2 设定标准深度 10.2.2.3 选取标准宗地 10.2.2.4 确定路线价 10.2.2.5 制定深度指数表 10.2.2.6 计算临街各宗土地的价格,10.2.3 路线价法的应用,10.2.3.1 路线价法的计算公式 10.2.3.2 路线价法的计算举例,10.2.3.1 路线价法的计算公式,以标准临街宗地的总价作为路线价,10.2.3.1 路线价法的计算公式,以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价,10.2.3.1 路线价法的计算公式,以标准街宗地的单价作为路线价,10.2.3.2 路线价法的计算举例,(1)一面临街矩形土地价值的计算 V(单价)udv V(总价)udv(fd) 式中 V土地价格 u路线价(用土地单价表示) dv临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率) f临街宽度 d临街深度,【例 10-1】,图10-2中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元/。根据表10-1中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。,图10-2 一面临街矩形土地,【解】,由于路线价是用土地单价表示的，计算时采用表10-1中的深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率，故： V(单价)路线价平均深度价格修正率 2000140%2800(元/) V(总价)土地单价土地面积28002015.2485.344(万元),10.2.3.2 路线价法的计算举例,(2)前后两面临街土地 计算公式如下：,【例 10-2】,图10-3中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价为2000元/，后街路线价为1000元/。试采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度。,图10-3 前后两面临街矩形土地,【解】,该块前后两面临街矩形土地的前街和后街影响深度计算如下： 后街影响深度总深度前街影响深度302010(m),10.2.3.2 路线价法的计算举例,(3)矩形街角地价值的计算 计算公式如下：,【例 10-3】,图10-4中是一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为2000元/，旁街路线价(土地单价)为1000元/，临正街深度为22.86m(即75英尺)，临旁街深度为15.24m(即50英尺)。根据表10-1中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。,图10-4 矩形街角地,【解】,该块土地的单价和总价分别计算如下：,该宗土地的总价土地单价土地面积 268015.2422.8693.37(万元),10.2.3.2 路线价法的计算举例,(4)三角形土地价值的计算 计算一边临街直角三角形土地的价值，如图10-5所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。,10.2.3.2 路线价法的计算举例,(4)三角形土地价值的计算 计算公式如下：,式中 h 三角形土地价格修正率,10.2.3.2 路线价法的计算举例,图10-5 一边临街直角三角形土地,【例 10-4】,如图10-6中是一块三角形ABC的土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试计算该块三角形ABC土地的价值。,【例 10-4】,图10-6 一边临街的三角形土地,【解】,在图10-6上作辅助线AD、AE、BF及CE，则有,【解】,三角形ABC土地的总价ACD土地的总价- ABD土地的总价 2046240-584640 1461600(元),10.2.3.2 路线价法的计算举例,(5)其他形状土地价值的计算 如图10-7，梯形ABCD土地的价值长方形ABEF 土地的价值三角形ADF土地的价值三角形BCE土地的价值。,图10-7 一面临街的梯形土地,10.3 长期趋势法,10.3.1 长期趋势法的基本原理 10.3.2 数学曲线拟合法 10.3.3 平均增减量法 10.3.4 平均发展速度法,10.3 长期趋势法,10.3.5移动平均法 10.3.6指数修匀法 10.3.7长期趋势法的功用,10.3.1 长期趋势法的基本原理,(1)长期趋势法的概念 (2)长期趋势法的理论依据 (3)长期趋势法的适用的对象和条件 (4)长期趋势法的操作步骤,(1)长期趋势法的概念,长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法、特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。其本质是让过去告诉未来。,(2)长期趋势法的理论依据,长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常会有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。,(3)长期趋势法的适用的对象和条件,长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产，运用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。,(4)长期趋势法的操作步骤,搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； 整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；,(4)长期趋势法的操作步骤,观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)； 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。,10.3.2 数学曲线拟合法,数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。这里仅对其中最简单、最常用的直线趋势法作一介绍。,10.3.2 数学曲线拟合法,运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。所以，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述： ya+bX 上式中，a,b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了a,b的值。,10.3.2 数学曲线拟合法,设X=0，则,10.3.3 平均增减量法,如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，也可以用最简便的平均增 减量法进行预测。其计算公式如下：,10.3.4 平均发展速度法,如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展 速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下：,10.3.5 移动平均法,移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。,10.3.5 移动平均法,10.3.5.1 简单移动平均法 10.3.5.2 加权移动平均法,10.3.6 指数修匀法,指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。,10.3.7 长期趋势法的功用,用于收益法中对未来净收益等的预测 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正 用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等,