第三章 房地产开发用地法律制度,第一节 房地产开发用地法律制度的历史沿革 第二节 建设用地使用权出让法律制度 第三节 建设用地使用权划拨法律制度 第四节 建设用地使用权转让法律制度 第五节 国有土地租赁法律制度,第一节 房地产开发用地法律制度的历史沿革,一、社会主义计划经济时期的国有土地使用制度 二、国有土地使用制度改革的回顾 三、城市土地储备制度,第二节 建设用地使用权出让法律制度,一、建设用地使用权出让的概念和特征 （一）建设用地使用权出让的概念 （二）建设用地土地使用权出让的法律特征,第二节 建设用地使用权出让法律制度,二、建设用地土地使用权出让的范围 第一，建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。 第二，建设用地使用权具有商品属性，其出让的实质是市场交易行为。,第二节 建设用地使用权出让法律制度,三、建设用地使用权出让的批准权限和宏观调控 （一）建设用地使用权出让的批准 （二）建设用地使用权出让的宏观调控,第二节 建设用地使用权出让法律制度,四、建设用地使用权出让方式 （一）建设用地使用权出让方式概述 国家通过何种方式的民事法律行为将建设用地使用权出让给土地使用者，其中最重要的方式是合同。订立合同的具体方式很多。 城市房地产管理法第13条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”,第二节 建设用地使用权出让法律制度,四、建设用地使用权出让方式 （二）建设用地使用权出让三种传统方式的比较分析 协议出让、招标出让、拍卖出让三种传统的建设用地使用权出让方式，各具特色。,第二节 建设用地使用权出让法律制度,五、建设用地使用权的出让年限 建设用地使用权出让年限是指国家许可受让人在获得的国有土地上使用土地的期限，具体包括三个方面的内容：国家法律规定的建设用地使用权得以出让的最高年限；建设用地使用权出让合同具体约定的受让人得以使用土地的出让年限；建设用地使用权年限届满后的续展。,第二节 建设用地使用权出让法律制度,六、建设用地使用权出让的收回制度 国家将建设用地使用权以出让合同的方式确定给建设用地使用者开发利用后，由于法定事由的发生，国家收回建设用地使用权致使建设用地使用者不再享有建设用地使用权的行为。国家收回建设用地使用权一般有四种情况 。,第三节 建设用地使用权划拨法律制度,一、建设用地使用权划拨的概念和特征 建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为。,第三节 建设用地使用权划拨法律制度,二、划拨建设用地使用权的性质 根据划拨建设用地使用人的不同，对于划拨建设用地使用权的性质，应当区分两种不同情况： 1国家机关、军事机关等公法人享有的划拨建设用地使用权。 2公司、企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨建设用地使用权。,第三节 建设用地使用权划拨法律制度,三、划拨建设用地使用权的内容 由于划拨建设用地使用权的性质不同，公法人享有的划拨建设用地使用权，因其仅仅是所有权的一项使用权能，故而使用人对划拨土地只享有占有权和使用权，而无收益权和处分权；而私法人享有的划拨建设用地使用权因其属于一项独立的他物权，故而对划拨土地享有占有权、使用权、收益权和一定的处分权。,第三节 建设用地使用权划拨法律制度,四、建设用地使用权划拨的范围 城市房地产管理法第24条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。”土地管理法也作了类似规定，并将上述第(3)项改为“国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地”，进一步限定了划拨土地的范围。,第三节 建设用地使用权划拨法律制度,五、建设用地使用权划拨的批准权限和程序 建设用地使用权划拨的批准权限，是指法律规定的有权机关得以批准建设用地使用权划拨的权限。建设用地使用权划拨的批准权限与建设用地使用权出让的批准权限相同。 取得划拨建设用地使用权需经以下程序： 1预审。 2申请。3审查。4批准。 5划拨。6登记。,第三节 建设用地使用权划拨法律制度,六、划拨建设用地使用权的终止 1国家征收。 2使用人不再需要。 3特定项目终止。 4土地灭失。,第三节 建设用地使用权划拨法律制度,七、划拨建设用地使用权的商品化 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条规定，符合法定条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。,第四节 建设用地使用权转让法律制度,一、建设用地使用权转让的概念 建设用地使用权转让是指建设用地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。具体而言，建设用地使用权转让是建设用地使用权出让后，受让方按照建设用地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发后，通过出售、赠与或交换等方式，将自己享有的未满期的建设用地使用权转让给受让人，受让人在转让人建设用地使用权有效年限内受让建设用地使用权的民事法律行为。,第四节 建设用地使用权转让法律制度,二、建设用地使用权转让的方式 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”城市房地产管理法第37条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”物权法第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”以上规定的是建设用地使用权协议转让的方式，除此之外，尚有法定转让方式即继承。,第四节 建设用地使用权转让法律制度,三、建设用地使用权转让的原则 1.权利义务同时移转原则 2产权一致原则 3效益不可损原则,第四节 建设用地使用权转让法律制度,四、建设用地使用权转让的生效要件 建设用地使用权的转让除具备民事法律行为的一般生效要件外，尚应具备以下特别生效要件。 （一）建设用地使用权转让须具备的条件 （二）当事人须订立书面转让合同 （三）须办理建设用地使用权过户登记,第五节 国有土地租赁法律制度,我国国有土地上的租赁关系有两种形态： 一是建设用地使用权人将其拥有建设用地使用权的土地出租于他人使用，我国法律将其称为建设用地使用权出租； 一是国家将国有土地直接出租于土地使用权人使用，我国法律将其称为“国有土地租赁”。,第五节 国有土地租赁法律制度,一、建设用地使用权人出租土地情形 （一）建设用地使用权人出租土地的含义 （二）建设用地使用权人出租土地的生效要件 （三）建设用地使用权人出租土地的效力,第五节 国有土地租赁法律制度,二、国家出租土地情形 （一）国家出租土地的含义 （二）国家出租土地的适用范围 （三）国家出租土地的方式 （四）国有土地租赁合同 （五）国有土地租赁合同的效力,