行 销 企 划 服 务 建 议,敦煌事业朝森堂,市场调查研究分析,一、大环境分析 A、市场面 B、区域特色 C、区域发展,二、小环境分析,A、道路状况 B、生活条件： C、景观及公共事业,三、本区房屋市场概况,A、现有市场推案概况 B、市场机会分析,四、竞争商品分析 （主要竞争商品细分化分析）,五、目标市场描述 六、目标市场定位 ,七、商品化策略 A、空间：人车分道 B、风格：1、外观 2、绿地 3、公设,别墅 室外空间 身份地位 安静 单纯 里邻素质 花园情趣 小孩教育 生活压力较轻 独立车库,大楼 室内空间不浪费 生活便利 物业管理费 视野好 投资收益,原始资料情况下调查,7 6 5 4 3 2 1 平均分 排名,地段 3 3 1 6.3 1,环境 2 2 3 5.9 2,规划 2 2 3 4.9 5,建材 1 5 1 4 7,价格 3 4 4.4 6,企业 1 1 5 5.4 3,时机 2 3 2 5 4,总平均分：5.12分,总分：72.9分,昆山第一个导入欧洲贵族四季庭园经典别墅生活,公共空间 绿化植栽 a、平面 欧陆大草坪 b、立面 矮灌木 四季花卉 四季高大树木,造景 a、道路 步行道：植草砖、制作画架、白色小石 子、木条地板 车行道：色彩搭配、利用情趣标志速度管制 b、灯光 欧式路灯 矮树灯 步道灯,C、水景 音乐喷水池 灯光嬉水道 D、景雕 安放代表欧洲风味的情趣小品（如十二星 座）及各欧洲国家著名艺术品（如思想者 亚历山大等）。 E、围墙 矮树栏 沿街使用欧洲艺术风格的金属围墙,F、建筑外观及建材建议 建筑风格：经典欧洲古朴庭园精致的意味 基座：花岗岩 墙：窑变砖 瓦：喷蛭石、贴可乐、英红彩瓦 G、建筑内部及建材建议 主要为毛坯 双层气密窗、宽带进户,导入包装情况下调查,7 6 5 4 3 2 1 平均分 排名,地段 3 3 1 6.3 1,环境 2 2 3 5.9 3,规划 2 4 1 6.2 2,建材 2 2 3 5.9 3,价格 2 3 2 5 5,企业 1 1 5 5.4 4,时机 2 3 2 5 5,总平均分：5.67分,总分：81分,行销概念 A、商品力评估 B、商品价值塑造 C、卖点分析 D、目标市场整合战术,行销计划 A、阶段运作 B、媒体计划 C、进度 D、预算,生活机能 1、物业管理（安全、便利、舒适、规范） 2、各年龄层需求 3、智能化 4、附加价值 5、环保 6、社区文化体系,行销定位 A、品牌战术 B、细分化 C、差异化,整合行销运作 1、广告（AD） 2、公关（PR） 3、直效行销（D、T、D、） 4、促销（SP） 5、事件行销（EVENT）,广告表现 A、命名 B、LOGO C、Slogan精神口号 D、个案VI 表现（标志、服装、印刷品、 旗帜、门牌、 车辆等） E、印刷媒体：1、NP 2、海报 3、名片 4、杂志,户外媒体,1、大型告示 2、指标 3、横幅 4、现场告示及包装 5、销售中心 6、灯光,A、电波媒体：1、电台（R、D） 2、电视（TV、CF） 3、销售现场影象,B、摄影计划 C、外观效果图、公设、绿地效 果图 D、模型,业务计划,A、人员编制 F、现场管理 B、销售讲习 G、规范及激励 C、态度训练 H、目标管理 D、技巧训练 I、户外指标计划 E、专业知识训练 J、派夹报计划,行销会议,A、广告表现动脑会议 B、企划、业务协调会 C、开发、营销协调会 D、业务激励会 E、业务障碍排除会议,B1 规范,V1 形象,M1 理念,文化,社区文化体系,商品概念,欧洲贵族四季庭园经典别墅社区,尊贵化,精致化,质材,空间,生活,设施,情境,外观,庭园,铺面,灯光,景观,空间规划,功能推动,导入名牌,国际级空间规划大师,空间规划,功能推动,企业业绩品牌,昆山第一个导入全龄层、全功能完全名宅,创造本区独一无二的别墅社区,媒体整合运作表,LOGO 个案VI,SLOGAN 精神口号,户外媒体,印刷媒体,电波媒体,告示功能,指示功能,NP报纸,海报传单,商品说明书,DM,RD收音机,TVCF,现场摄影,SP,消费时代,EVENT,PR,广告效果极大化,AD 广告,一墅情园八项操作重点方式,地段潜力化包装,社区个性化雕塑,形象品位化诉求,空间丰富化规划,会所魅力化充实,广告创意化表现,媒体效能化控制,价值极大化塑造,直效行销 D.D.T.,目标客群,来访客群,意见领袖,已成交客户,资料收集,T.S追踪,D.S拜访,关系拓展,直接信函,介绍礼金,D.S拜访,T.S追踪,反应修整,问候函,问候函,D.S拜访,追踪,追踪管理,追踪管理,追踪管理,缔结成交,公共关系 PR,意见领袖 二阶段传播理论,事件主题 媒体参与,媒体关系 讯息发布,消费心理掌握 消费信心建立,SP 促销活动,促进来人活动,促进成交活动,促进签约活动,预约特惠价,赠品活动 (来就送 小型赠品 本案吉祥物),其他活动(周年庆 重要节日大型晚会亲子活动),三日内补足再送礼品或礼券,一周内签约敬增大型礼品,限时限量,确保战果,促进成交,名人活动(影歌星活动明星球队行政首长 企业人),创造机会,当场下定敬增小型家电或礼券等,EVENT策略 事件行销,事件主题,社区行销,社会参与,社区CIS,艺术步道,社区艺术景雕,社区VI,区域小学及订购户,雕塑系学生,吉祥物,自由创作主题 未来 自然健康,媒体 （记者招待会）,公开评审,奖学金,新闻发布,落成启用,落成启用,落成启用,一墅情园艺术形象计划,社区环境艺术创作,提升昆山住宅社区艺术环境,一墅情园-艺术与住宅的融合,社区空间 美化心灵,中国美术学院雕塑系,雕塑 彩绘地面 社区围墙主题,奖助学金 以社区规模运用数量考量,敦煌朝森堂配合VI系列设计,新闻性 公益性 艺术性 社会性,营造社区形象价值,业务作业流程,一墅情园,市场咨讯,商品定位,人员编制,业务专案,行动动脑会议,业务作业,业务战术,人员,管理,激励,户外,派夹报,现场,差异化,细分化,品牌,教育,价格,情景,业务讲习,业务演练,业务销售,广告效果,客户反应,企划、业务协调会,企划、业务协调会,广告表现、媒体计划修整,业务战术及商品建议修整,业主协调会,销售目标达成,结案报告,资料库,现场销售布局,销售现场 售楼中心,引力,动线,功能,造型引力,视觉引力,灯光引力,人流,车流,接待区,销售区,解说区,销控区,休息区,服务区,障碍排除区,销售情境,视觉,商品包装,VI计划,装饰,灯光,嗅觉,气味,听觉,轻松,活力,感觉,精致,尊重,轻松,态度,味觉,饮料,茶点,企划作业流程,会议主题,广告表现动脑会议,企划部,研展、业务,表现方案确定,文案初稿确定（C）,文案确定（C.D）,设计初稿（D）,设计确定（A.D）,表现确定（C.A.D）,业务告知,发展商简报,媒体发稿,效果拟定,媒体品质,业务现场,下波修整,一墅情园广告表现,文字表现,图面表现,广度,深度,强度,美学,工学,经济学,注意,兴趣,欲望,行动,购买,业务,经营效果策略,一墅情园,商品化策略,细分化战术,差异化战术,整体形象包装,主题设施创造,整合行销运作,经营时间效益,品牌利益创造,商品价值效益,品牌形象提升 经营利益提高,案 名 建 议 1 ,一 墅 情 园,案 名 建 议 2 ,一 生一墅,一墅情园-LOGO建议,一墅情园手提袋建议,一墅情园对旗建议,一墅情园罗马旗建议,一墅情园名片建议,一墅情园信纸、信封、便笺纸建议,一墅情园纸杯建议,一墅情园胸卡建议,一墅情园横幅建议,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园公交车建议,一墅情园规划建议,车道,绿化人行道,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园户外指示牌建议,一墅情园户外指示牌建议,