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重邦集团 汇金广场营销策划方案提报,写在前面的话,快速去化,落袋为安 高层及内铺去化 溢价,这是一次化繁为简的提报,我们依据前期市场分析及项目的梳理,提出三个问题,本次提报,将直接抛出这三个问题,直指本质,各个击破。,市场分析,2015年GDP增速降至6.9 %,国家重点“稳增长,调结构,促改革”,中国经济进入中速发展阶段,宏观GDP数据,从各年度国内生产总值可以看到,我国经济在经历十多年的高速经济增长后,GDP增速于2011年开始逐步放缓,于2012年跌破8%,于今年正式跌破7%。央行预计2016整体生产总值约为61万亿,GDP增速为6.6%。,2005年2015年国内生产总值(GDP),CPI指数增速回落,传统零售行业的受影响比较明显,但是居民消费需求整体稳定,宏观CPI数据,截至2015年11月, CPI指数累计达到102.4,消费指数波动不大,消费需求较稳定,消费需求呈下降趋势,与宏观经济是大体吻合的;,2005年2015年国内生产总值(GDP),中国购物中心存量在不断上涨,预计在2016年将达到4000家,同质化产品面临激烈竞争,全国历年新开业购物中心类型分布比例,中国购物中心存量,2015年,社会商品零售总额达到23.6万亿,同比增长12%; 2014年的13.1% 2013年14.3%,2012年的17.1%; 呈现逐年增速下滑的趋势。,中国购物中心存量,从区域分布来看,中国的购物中心量的发展呈现出从一线/二线强城市向二线弱和三线城市扩张的趋势,中国购物中心存量,2009年起,购物中心开始在二、三线城市快速蔓延,至2012年1月,中国在建购物中心面积约占全球总在建面积的50%,其中以二、三线城市位居前列。 预计到2016年底,部分二线城市的供应量将翻番。二线城市,包括部分三线城市,其购物中建设的速度已经超过了商业相对成熟的一线城市。,中国购物中心存量,陇南房地产开发企业整体实力较弱,竞争力不强。一季度,全市没有一级资质的房地产开发企业,其中,二级2户,占企业总数的3%,三级16户,占企业总数的26%,四级44户,占企业总数的69%,,一季度,全市5000万元以上房地产项目13项,占全市房地产项目比重为56 %;其中成县2项,计划总投资1.4亿元,自开始建设累计完成投资1.09亿元,房地产开发队伍不断壮大。一季度,全市已纳入联网直报的房地产开发企业62户,其中成县6户,成县3项,计划总投资1.89亿元,自开工累计完成投资1.59亿元,2016年一季度陇南市房地产运行情况分析,2016年一季度,陇南市房地产开发规模不断扩大,房地产队伍不断壮大,全市房地产完成投资1.64亿元,同比增长37.97%,呈两位数增长,房地产商品房销售面积4.8万平方米,房地产市场开局良好。,陇南市房地产整体呈现增长趋势,整体供需平衡,且房地产企业资质较弱,重邦以二级资质进入陇南,可以以品牌强势入市,主打实力牌。,2016年1-4月,陇南市商品房销售面积6.85万平方米,同比增长47.8%,增速比去年提高了23.7个百分点,其中,商品房住宅销售面积6.63万平方米,同比增长53.03%,增速比去年同期提高12个百分点,销售情况总体好于年初对销售市场的预判。,数据来源:甘肃省统计局,2015年,成县全县实现生产总值511262万元,按可比价计算,同比增长9.5%。,第一、二、三产业对生产总值的贡献率分别为7.8%、37%和55.2%,第三产业成为拉动经济增长的主要动力。,全年旅游总人数达130万人次,比上年增长20.6%。旅游综合收入6.4亿元,比上年增长22.5%。,成县经济环境宏观分析,全县城镇单位从业人员年平均工资47249元,同比增长17.3%; 城镇居民人均可支配收入18948.4元,比上年增长9.2%;农民人均可支配收入6494元,比上年增长12.6%。,2015年末全县从业人员15.41万人,其中:农村11.69万人,城镇3.72万人。 全年居民消费价格总水平为101.7,比上年上涨1.7个百分点。其中食品类价格水平为102.8,比上年上涨2.8个百分点。成为带动居民消费价格上涨的主要因素。,成县2015年社会消费品零售总额,本案所在区域,参照未来规划,项目所在区域未来发展前景广阔,规划集住宅,商业,学校,高等院校,政府,及绿地等优化生活品质的规划地块。而西城区所在区域主要规划为商住混合用地,相较于东城区,存在明显劣势。 且项目所在地,为未来规划的东城区商圈中心,存在区位优势。,成县区域规划分析,目前陇南市房地产供需平衡,且房地产开发企业实力较弱,存在入市机遇。 成县2015年财政收入首次突破十亿元,总量增量均居全市第一! 成县第二、三产业占全县收入的90%以上,城镇居民可支配收入较高,有购买力。 城市向东发展,项目位于县城东侧新城区,集中了该县的优质资源,生活品质优于老城区。 东城区目前商业氛围不浓厚,但区位价值认可度较高,且未来规划是商业新中心。 老城区以传统商业为主,存在项目入市机遇。 新城区商业价格低于老城区近三分之一。,小结,成县房地产市场竞争力不大,供需平衡,且项目区域价值凸显,未来规划前景广阔,存在溢价空间。,项目分析,项目背景 “汇金广场”是重邦集团接棒昊天公司亲历打造的成县商业新中心项目。 本案位于成县东城区核心区位,紧邻县政府等政府单位,区内教育资源优势,居住品质等均高于老城区,且置业价格低于老城区,县城未来规划为商业新中心。,项目位于成县新城区陇南中路,东临陇南师范学院,南临县政府,西望盘旋路,北临成州游乐园。项目地处新城核心地段,交通便利、配套设施完善。项目周边拥有陇南师范学院、农业银行、陇南师专附属实验学校等配套,是成县新城区难得的优质项目。,本案,项目四至,项目销售面积统计,项目SWOT分析,Strength优势: 新城区认可度较高,居住品质保障了人流量。 项目位于县城新城区核心区位。 毗邻县政府,周边教育,医疗,交通等配套齐全。 商业价格低于老城区。 老城区商业以传统商业为主,项目差异化入市。 成县目前房地产市场供需平衡。,Weakness劣势: 新城区商业氛围不浓厚,本地消费者习惯“住在东城,消费在西城”,需要教育市场。 目前新城区商业投资收益低于老城区。 前期已经进行推广和销售,对后期营销动作及价格策略会产生影响。,Opportunity机会: 未来规划为城市商业新中心 新城区尚无真正意义上的商业中心,老城区商业又以传统型为主,是教育市场,截取客流的好机会。 与竞品项目入市存在时间差。 与老城区商业价格差距大,溢价空间大。 竞品项目未入市,抢占时间差,占领商业中心的舆论高地。,Threat威胁: 目前7个再建商业项目,5个在老城区,如何转变客群在老城区的消费观念。 2017年新城区竞品项目入市,打好时间差,抓紧时间洗客。 商业业态如何差异化定位,达到溢价的同时,还能实现与现有竞品区别的目的。,本项目为农贸市场改造项目,用地属性为商业用地,且已经开始销售,住宅去化三分之二,营销目标主要去化商业。赶在竞品项目未入市前快速去化。,竞品分析,百佳百货,百佳百货拥有1万9千平米超大体量,首席体验式主题特色购物广场,一楼 黄金珠宝,银饰,彩妆日化用品,名表,综合超市 二楼 专业精品男装,羊毛衫,休闲运动,健身器材,男女皮鞋 三楼 时尚精品女装,美甲沙龙 四楼 时尚女装,针织内衣,时尚配饰,箱包皮具 五楼 童装,童玩,童鞋,婴幼,床上用品,家饰,大型儿童游乐场,本案,租金:100150元/ /月,东昇 成州中心,“O2O大型购物中心暨互联网创业园”,东昇成州中心项目一期为大型商业综合体,分为地上6层,地下一层,建筑面积近3万,集潮流服饰,特色餐饮,珠宝饰品,休闲影城,儿童主题乐园,健身SPA等百余种业态,打造成县唯一吃喝玩乐购一站式购物中心。 商铺售价:500035000元/ ,本案,商业步行街位于成县东新街(原汽车站旧址),东至滨河路,南至江武路,北至东新街,由甘肃百邦万德房产公司承建,项目总占地面积为2.78万平方米,建筑面积达10万平方米;项目共分为三期建设,计划建设工期为4年,一期主要建设拆迁安置楼,二、三期为项目主体建设;项目是由地下街、地面街、二层商业街组成的综合立体商业步行街,建成后将成为集餐饮、购物、娱乐为一体的立体商业空间。 商铺售价:30000元/ ,万德商业步行街,本案,项目还未起名。项目目前外围商业修至地上一层,目前无其他相关资料。根据工程进度判断,该项目如进入市场应该在2017年上半年。,未知竞品项目,客群分析,客户描述,客户定位:按区域来源分类,本项目客户定位定位条件,立足成县城区、辐射周边镇区;涵盖各年龄层次和中高档圈层消费。,招商先行,尽快与主力店签订战略合作协议,借势引进国际二线、国内一线品牌经营商家,造就一个与省会城市相接轨的现代化消费中枢。,引领消费时尚,铸造商业文明,本地中产阶层投资者及个体经营者,同时辐射陇南其他县区投资客,消费 群体,经营 商家,营商 理念,核心客户群,客户定位客户类型,私营企业主及本地个体经商者年龄在3055岁之间,有较强资金实力。有着敏感的投资意识,重视项目知名度和后续经营能力,或作为资金保值增值渠道之一。,自营类本地个体经商者在成县有多年营商经验,资金积累丰厚,投资购买商铺自营。,本地富裕居民年龄在3560岁之间,文化程度较低,看重自有商业物业回报理想,有多次置业行为,对投资商铺兴趣浓厚,并具有专业眼光。一铺养三代的观念根深蒂固。,成县(含各镇区)公务员年龄在2850岁之间,有投资意识,收入稳定,有丰厚积蓄,对该本项目发展前景看好。,成县中小企业中高层白领年龄在30-45岁之间,收入较高,对本项目前景看好,有投资意识。,本项目客户需求特征以投资为主,目前国内商业地产项目,客户群体70%以上为投资客。,小结成县客户特点,1. 客户对现房认可度高。 2. 客群更关注的是开发商的背景、建筑质量是否有保证、产权是否明晰等基础层面问题,对于物业升值能力等问题关注度不强。 3. 县城内部优先消化,县城外部客群在成县购买投资类产品概率不大。 4.人们的圈子更小,传播更迅速,推广策略,“差异化”,“高端”,两个关键词,实力铸就品牌,扛鼎西北地产,以匠心,筑城心,介于本案为重邦集团接手昊天公司,建议先品牌落地,建立强势第一印象,宣导2N主义:,重邦集团LOGO,匠心精神,可以兴城 持之以恒,敢为人先,追求卓越 2016重邦集团以匠心,筑城心,担纲成县财富新中心,品牌落地演绎1:,品牌落地演绎2:,匠心品质,鼎定城心 扛鼎西北地产,精工品质/实力大牌保障 2016重邦集团以匠心,筑城心,筑就成县财富新中心,品牌落地演绎3:,匠心规划,铸就中心 新科技、新人居、新环境、新物业 2016重邦集团以匠心,筑城心,再造成县财富新中心,在目前项目在售商铺数量较多,且多为内铺,楼层高的情况下,如何通过项目定位的优势,独辟蹊径,通过项目的产品定位和消费人群定位,达到与竞品项目定位差异化竞争,快速抓取客户关注度的目的?,“差异化”,价值点梳理,项目核心价值、核心卖点分析,新城中心,绝版区位;唯一商业,定于一尊! 本项目位于成县新城核心位置。项目紧邻县政府等单位,有其他项目无可比拟的位置优势。 项目所在东城区内属于唯一大型商业综合体。,价值点梳理,项目核心价值、核心卖点分析,2. 行政中心,生活中心,教育中心,和未来的商业中心! 项目所在区位,是成县传统的居住区,目前集中了大量的银行、学校等配套设施,然而在新城区基本没有标志性的大型商业综合体楼盘,有很大潜力可挖掘。 新城区集中了县政府、各类企事业单位、陇南师范学院、体育运动中心、成县中医院,以及目前成县最好的小学、初种、高中等资源。整体生活品质明显高于老城区。,价值点梳理,项目核心价值、核心卖点分析,3.居民客群,学生客群,游客客群,助力商业引擎! 学生及旅游客群,主要是中青年消费者,对新鲜定位及主题规划有一定向心性。而新
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