上海高端商用物业市场分析上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院目 录第一部分：上海高端商用物业市场分析3一、上海甲级办公楼市场分析3二、全市高端商业市场分析14三、全市高级酒店市场分析23四、全市高档服务式公寓市场分析30第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析40一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析40二、陆家嘴板块高端商业市场分析48三、陆家嘴板块高级酒店市场分析53四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析57第三部分：项目建议64一、总体思考与结论64二、主要业态建议及说明64第一部分：上海高端商用物业市场分析一、上海甲级办公楼市场分析1、分布上海甲级办公楼分布示意图1-陆家嘴区域； 2-人民广场区域； 3-南京西路沿线；4-淮海中路沿线； 5-徐家汇区域； 6-虹桥区域；目前上海市甲级办公楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区徐家汇，两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在100万平方米左右。2、特征分析目前上海甲级写字楼市场保有量大概为450万平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米天。 空置率逐年下降伴随着中国经济的稳步发展，虽然近几年上海甲级写字楼的供应量逐年攀升，但空置率自1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供应量，办公楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。写字楼需求活跃，浦东及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城区的静安、卢湾、黄浦等区的空置率在2005年已降至5%以下。 供应量迅速放量至2005年吸纳量和供应量2005年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到49万平方米，形成近几年来的一个供应小高峰。但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。 吸纳量逐步放大随着上海经济的快速发展，今年上海GDP将突破万亿大关，市场吸纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于2005年双双达到近几年的峰值。 租金逐年走高市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至2006年9月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。n 办公楼客户逐渐聚集形成规模效应主要办公楼分布区域列表名称区域主要行业代表楼盘租金（美元/平方米.天)陆家嘴区域浦东金融、咨询、商贸汇丰大厦、中银大厦0.7-1.3人民广场区域黄浦咨询、商务来福士广场、都市总部大楼0.8-1.2南京西路沿线静安服务、咨询、贸易恒隆广场、梅龙镇广场0.8-1.1淮海中路沿线卢湾服务、广告、咨询香港广场、企业天地0.9-1.2徐家汇区域徐汇IT、咨询、电子港汇中心、美罗大厦0.7-1虹桥区域长宁电子、贸易万都中心、远东国际广场0.6-0.9目前办公楼市场逐渐形成以陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥为核心的六大CBD。同时上海市办公楼客户逐渐聚集，以陆家嘴CBD为例，其客户主要以金融业客户为主。3、未来预测未来5年上海甲级办公楼预计有40余座甲级办公楼上市，浦东占有量最大，达到38%，其中07年预计上市19座甲级办公楼。未来5年上海甲级办公楼累计供应量将达到300万平方米左右，将主要集中在浦东陆家嘴区域，预计浦东供应量将达到170万平方米。自从中国加入WTO以来，国际跨国公司陆续进入中国，未来5年预计世界500强企业大部分都将进入中国。同时据不完全统计90%的外资企业认为上海是中国投资环境最佳的城市，所以预计未来进入中国的外资企业有80%会将上海作为其在华总部。从而未来5年上海的写字楼需求量仍将在高位运行。上海未来主要预计上市甲级办公楼办公楼名称区域板块预计上市量(万方)预计上市时间万宝大厦长宁中山公园板块102007东方维京大厦长宁虹桥开发区板块4.82007康宁广场（洛克双喜）长宁中山公园板块6.82007天山世纪广场长宁天山板块42008骏丰国际财富广场虹口曲阳商务区板块5.12007外滩中信城虹口四川北路沿线板块52007海泰国际大厦虹口四川北路沿线板块6.72007玫瑰购物广场虹口四川北路沿线板块3.82007申花大厦黄浦人民广场板块2.92007泛太平洋广场黄浦人民广场板块6.82008金昌摩尔大厦黄浦人民广场板块11.42007南京西路1788地块静安南京西路沿线板块62007越洋广场静安南京西路沿线板块9.12007恒隆广场二期静安南京西路沿线板块62007高宝金融大厦浦东陆家嘴板块92009富都大厦浦东陆家嘴板块82009合生国际大厦浦东陆家嘴板块8.22007上海环球金融中心浦东陆家嘴板块152008b3-5地块发展大厦浦东陆家嘴板块10.52007渣打银行大厦浦东陆家嘴板块5.52008上海船厂改造项目浦东陆家嘴板块252009中国民生银行大厦浦东陆家嘴板块9.52008永达大厦浦东东方路沿线板块4.82008黄金置地大厦浦东陆家嘴板块7.52007由由国际广场浦东浦东大道沿线板块3.62007平安金融大厦浦东陆家嘴板块102007招商银行上海大厦浦东陆家嘴板块9.82009上海国际金融中心浦东陆家嘴板块102008中金国际广场徐汇徐家汇板块10.32009康悦国际广场徐汇徐家汇板块6.22008西藏大厦徐汇中山西路沿线板块4.52008富庆国定大厦杨浦五角场板块62008上海人才发展服务平台大厦闸北不夜城板块7.52008共和国际商务广场闸北共和新路沿线板块4.12008130信息大厦闸北不夜城板块4.72008地铁旭汇大厦闸北不夜城板块42007 分布变化从目前在建的办公楼分布和规划可以看出未来甲级办公楼的分布将呈现如下变化：a) 陆家嘴CBD将向东发展至黄浦江边，向南发展至竹园区域，成为大陆家嘴CBD；b) 南京西路沿线将扩展至静安寺区域；c) 虹桥CBD将向西扩展至虹桥综合交通枢纽站；d) 虹口区北外滩板块将成为甲级办公楼的聚集地；e) 杨浦区五角场板块将成为甲级办公楼的聚集地； 租金变化市场的供需紧张局面促使写字楼租金继续增长，截至2005年12月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.92美金，而05年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。随着中国经济的稳步发展和2010年上海世博会、2008年北京奥运会的举行，上海的国际影响力将进一步加大，因此预计未来上海甲级写字楼的的租赁价格将进一步拉升。1）乐观走势按照目前平均9%的年增长率，至2011年上海的甲级写字楼租金将达到1.4美元/平方米天。2）平稳走势因未来五年预计有300万平方米（相当于上海市目前甲级办公楼市场保有量的三分之二）的甲级办公楼新增供应量上市，所以预计上海甲级办公楼租金年增长率为5%。故按照年增长率5%计算，至2011年上海甲级写字楼租金将达到1.17美元/平方米天。结论n 上海甲级写字楼呈现四点两线布局；n 供应量逐年放大、吸纳量成倍增长，市场供需两旺；n 租金逐年攀升，年均增长率为8%，空置率连年下降；n 未来CBD将向市中心外围辐射，新商务聚集区初见雏型；n 未来五年市场供应量骤然放大，市场吸纳有一定困难；附表：目前市场主要甲级办公楼汇总表办公楼名称区域板块租金报价(美元/平方米.天新虹桥中心大厦长宁虹桥开发区板块0.9上海万都中心长宁虹桥开发区板块0.7兆丰世贸大厦长宁中山公园板块0.55-0.70 长峰中心长宁延安西路沿线板块0.56-0.63东方国际大厦长宁虹桥开发区板块0.6远东国际广场长宁虹桥开发区板块0.75-0.85万宝国际商务中心长宁延安西路沿线板块0.45嘉麒大厦长宁虹桥开发区板块0.60-0.75仲盛大厦长宁延安西路沿线板块0.50-0.56 兆丰大厦长宁中山公园板块0.36-0.62上海世贸商城长宁延安西路沿线板块0.80-0.90景信商务楼长宁淮海西路板块0.87上海国际贸易中心长宁延安西路沿线板块1.20-1.25太平洋企业中心长宁中山公园板块0.55-0.60古北领峰（同诠大厦）长宁虹桥开发区板块0.45-0.55虹桥上海城长宁虹桥开发区板块0.6上海滩国际大厦虹口北外滩板块0.5金天地国际大厦黄浦复兴东路沿线板块0.48-0.55仙乐斯广场黄浦人民广场板块0.8廖创兴金融中心大厦黄浦人民广场板块0.90-1.00都市总部大楼黄浦人民广场板块1.2海洋大厦黄浦延安东路沿线板块0.90-1天安中心大厦黄浦人民广场板块0.85中区广场黄浦人民广场板块0.9永新广场黄浦人民广场板块0.8宏伊大厦黄浦人民广场板块0.70-0.80金陵海欣大厦黄浦人民广场板块0.62-0.82百腾大厦黄浦人民广场板块0.63-1.00金光外滩中心黄浦延安东路沿线板块1来福士广场黄浦人民广场板块1.1海通证券大厦黄浦人民广场板块0.63-1.00恒隆广场静安南京西路沿线板块1.2静安中华大厦静安北京西路沿线板块0.75-0.85上海商城（波特曼）静安南京西路沿线板块2招商局广场静安北京西路沿线板块0.6智慧广场静安曹家渡板块0.5静安广场静安延安中路沿线