第六章 房地产开发前期工作,一、房地产开发前期工作的主要内容,第一节 房地产开发前期工作概述,第一节 房地产开发前期工作概述,1. 土地问题 2. 规划问题 3. 基础设施和市政设施问题 4. 融资问题 5. 工程进度问题 6. 保险问题,二、房地产开发前期工作流程图,图 6-1 房地产开发前期工作的流程图 见教材 P93页,第一节 房地产开发前期工作概述,第二节 房屋拆迁,土地征用和房屋拆迁都是房地产开发前期工作中的重要内容.它既是房地产开发前期的一个具体任务,又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程。 2001年11月1日开始实行的城市房屋拆迁管理条例明确规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”；“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。”,第二节 房屋拆迁,第二节 房屋拆迁,第二节 房屋拆迁,申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（1）建设项目批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有建设用地使用权批准文件； （4）拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等。,一、房屋拆迁许可证的申请,二、拆迁工作程序,第二节 房屋拆迁,1. 调查核实,2. 逐户走访被拆迁人，了解具体要求和实际困难等,3. 确定拆迁方案,4. 确定安置方案,5. 拟定所需费用计划,二、拆迁工作程序,第二节 房屋拆迁,6. 申请拆迁,7. 签订拆迁安置协议,8. 居民搬迁的实施,9. 房屋设施拆除的实施,10. 拆迁中纠纷处理,三、拆迁补偿方式,第二节 房屋拆迁,根据城市房屋拆迁管理条例的规定,拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。,（一）房屋产权调换补偿方式,（二）货币补偿方式,城市房屋拆迁管理条例第二十八条规定， 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。,第二节 房屋拆迁,四、拆迁安置,拆迁安置的主要原则,第三节 工程勘探和工程设计,1新建、迁建单位需要使用城市土地的； 2原址扩建需要使用本单位以外的土地的； 3需要改变本单位土地使用性质的； 4因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程； 5涉及国有土地使用权出让、转让地块的。,一、建设用地规划许可证的取得,第三节 工程勘探和工程设计,（一）需要申请建设用地规划许可证 的情况,一、建设用地规划许可证的取得,1拟征地点的申请报告，建设用地规划许可证申请表。 2当年度批准项目内容、规模、投资额的基本建设计划，可行性研究报告或其他有关计划批准文件。 3由测绘单位测绘的采用统一城市坐标系统的建设基地的地形图3份6份和设计方案图1份、总平面设计方案图1份。 4建设项目选址意见书及批复的文件、图纸（复印件） 5属联建项目附上联建协议，原土地单位土地使用证明及该单位主管部门意见。 6如属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送的相关资料； 7开发公司应附有开发资质批准文件、工商注册手续、房屋经营许可证及验资证明等。,（二）申请建设用地规划许可证需要的材料,第三节 工程勘探和工程设计,一、建设用地规划许可证的取得,（三）申请建设用地规划许可证需办理的手续,第三节 工程勘探和工程设计,1新建、迁建单位需要使用土地的，原址扩建需要使用本单位以外或者需要改变本单位土地使用性质的办理程序。,2有土地使用权出让、转让地块的建设工程的办理程序。,3送审建筑设计方案的注意事项。,一、建设用地规划许可证的取得,1建设单位在取得建设用地规划许可证后6个月内应向房屋上地管理局申请有关动迁手续和建设用地批准书有关手续。 2届时未取得建设用地批准文件又未申请延期的，建设用地规划许可证即行失效。,（四）注意事项,第三节 工程勘探和工程设计,（五）补办建设用地规划许可证申请书,二、建设工程规划许可证的取得,（1） 新建、迁建单位需要使用城市土地的； （2）原址扩建需要使用本单位以外的土地的； （3）需要改变本单位土地使用性质的； （4）因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程； （5）国有土地使用权出让、转让地块的建设工程。,（一）需要申请建设工程规划许可证的情况,第三节 工程勘探和工程设计,二、建设工程规划许可证的取得,中华人民共和国城乡规划法第40条还规定：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”,（二）申请建设工程规划许可证需要的材料,第三节 工程勘探和工程设计,二、建设工程规划许可证的取得,（三）申请建设工程规划许可证需办理的手续,第三节 工程勘探和工程设计,申请建设工程规划许可证一般有如下程序： （1）申请建设项目选址意见书； （2）申请建设用地规划许可证； （3）送审建筑设计方案； （4）申请建设工程规划许可证。,（四）注意事项,三、工程勘探,根据工程性质,规模以及勘察地区的具体情况,因地制宜地采用科学的勘察手段和评价方法,在保证原始资料准确的基础上,如实反映勘察到的地质情况,提出明确的结论,建议和合理的评价,并从保护环境的角度,做好环境地质的评价.,（一）工程勘探的主要任务,第三节 工程勘探和工程设计,三、工程勘探,（二）工程勘探的主要程序,第三节 工程勘探和工程设计,第一个阶段：选址勘察,调查,测绘,勘察及资料分析阶段,第二个阶段：初步勘察阶段,第三个阶段：详细勘察阶段.,三、工程勘探,（三）工程勘探的主要内容,第三节 工程勘探和工程设计,1. 地形测量 2. 工程地质勘查 3. 地表水勘查 4. 地下水勘查 5. 气象勘查,四、规划设计,会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。 委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。 参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。 积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。 熟悉和审查图纸。 组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行。,第三节 工程勘探和工程设计,（一）开发商主要应完成的协调管理工作,四、规划设计,（二）纳税主体,第三节 工程勘探和工程设计,（二）规划设计应遵守的原则,符合城乡总体规划确定的综合开发区域土地的使用性质和建设规模； 符合控制性详细规划确定的该地区建筑容积率、建筑高度、人口密度等要求； 符合国家、地区颁布的公共建筑配套定额指标； 应考虑购买方对环境及单项设计的要求； 保证资金的回收，提高开发区的综合使用功能，实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。,第四节 城市基础设施建设,一、施工（开工）许可证的获取,第四节 城市基础设施建设,建筑工程施工许可管理办法相关规定,（一）申领施工许可证所须具备的条件,1. 已经办理该建筑工程用地批准手续，获得建设用地规划许可证； 2. 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证； 3. 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； 4. 已经确定施工企业；,第四节 城市基础设施建设,第四节 城市基础设施建设,（一）申领施工许可证所须具备的条件,5.已满足施工需要的施工图纸及技术资料、施工图设计文件已按规定进行了审查。 6有保证工程质量和安全的具体措施； 7按照规定应该委托监理的工程己委托监理； 8建设资金已经落实； 9法律、行政法规规定的其他条件。,第四节 城市基础设施建设,第四节 城市基础设施建设,（二）申请办理施工许可证的程序,1建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。 2建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附规定的其他证明文件，向发证机关提出申请。 3发证机关 审核、批准、颁发施工许可证。 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证,第四节 城市基础设施建设,第四节 城市基础设施建设,（三）有关施工许可证的注意事项,1建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。 2施工许可证不得伪造和涂改。 3建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。 4在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。,第四节 城市基础设施建设,第四节 城市基础设施建设,二、城市基础设施建设的主要内容,主要内容：道路交通系统、给水、排水系统、供电、供热、供气系统、邮电通讯系统、环境卫生系统等。这就是我们通常所说的建设场地的“ 三通一平” 或 “七通一平”。 “三通”：是指通电 通水和通道路; “七通”：是指通电,通自来水,通道路,通排水,通煤气,通热力,通邮; “一平”是指平整土地。,第五节 房地产开发的工程招标与投标,第五节 房地产开发的工程招标与投标,一、建设工程招标,1全过程招标投标 2材料、设备供应招标投标 3工程施工招标投标 4勘察设计招标投标,（一）分类,一、建设工程招标,（二）建设工程招标的方法,1公开招标 2. 邀请招标 3协议招标,第五节 房地产开发的工程招标与投标,一、建设工程招标,（三）建设工程招标的步骤,1准备阶段 （1）招标文件 （2）标底 2. 组织招标 （1）企业注册资格 （2）企业的基本情况 (3）经营管理状况 (4）承包同类工程的经历 3开标、评标、定标,第五节 房地产开发的工程招标与投标,二、建筑工程投标,建设工程投标是工程承包单位根据招标文件的要求编制标书，参加承包工程的投标竞争活动。,第五节 房地产开发的工程招标与投标,工程投标所遵循的程序为： （1）报送投标申请书。 （2）填写标书。 （3）合理报价、提交标书、参与投标。,思考题,房地产开发前期工作的主要内容有哪些？ 试述城市房屋拆迁的一般工作程序。 城市房屋拆迁的补偿和安置的方式有哪些？ 试述申请建设用地规划许可证的申请程序和所需资料。 试述申请取得建设工程规划许可证的申请程序和所需资料。 试述工程勘探的主要任务和程序。 试述房地产开发项目规划设计应遵守的原则。 城市基础设施建的主要内容是什么？ 试述建设工程招投标的一般步骤。？,第六章 房地产开发前期工作,