1,精细致远的房地产成本控制之道,精细致远的房地产成本控制之道,课程提纲 1、房地产全成本管理 1.1房地产全成本构成 1.2房地产成本管理方式的发展 1.3房地产成本管理的基本架构 1.4成本管理流程分析 1.5成本管理程序分析 1.6全面预算管理 1.7成本管理权限设定 1.8责任成本管理 1.9目标成本管理 1.10动态成本管理 1.11房地产成本作业过程 2、房地产工程成本控制及造价研究 2.1设计阶段工程成本的控制 2.1.1设计限额指标的设定 2.1.2建筑结构造价研究 2.2.3机电配套造价研究 2.2.4园建绿化造价研究 2.2.5设计优化 2.2采购阶段工程成本控制 2.2.1采购管理 2.2.2合同管理 2.2.3供应链管理,2.3施工阶段工程成本控制 2.3.1三通一平阶段成本控制 2.3.2施工方案布置与营销配合 2.3.3基础施工阶段成本控制 2.3.4主体结构阶段成本控制 2.3.5建筑装饰阶段成本控制 2.3.6室内机电成本控制 2.3.7室外配套工程成本控制 2.3.8精装修成本控制 3成本管理的考核 3.1目标成本的责任分解 3.2成本管理工作评估 3.3责任成本与质量成本评分 3.4成本信息管理 3.5成本BSC考核,房地产成本构成分析,房地产成本构成,成本管理方法的发展,成本管理的方向,成本管理模式,以“目标成本责任成本作业过程管理”为核心的现代企业成本管理体系。,责任成本管理,目标成本与动态成本管理,作业过程管理,成本管理软件,成本管理委员会,控制系统,信息系统,组织系统,成本管理模式基本构架,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,成本管理流程,房地产开发阶段成本工作内容 各职能部门职责 各阶段各部门输出成果,成本管理程序,成本管理输入要素 成本管理关键点 成本管理输出 如何衡量绩效 支持文件,全面预算管理,预算管理程序 公司年度预算 公司年度预算计划,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,执行文件：责任成本管理作业指引,责任成本管理,主要内容（1）要素概括,主要内容（2）反馈指标,实施要点,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理指引,总部,备案,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,目标成本管理,管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。,基本概念：,管理工具：成本管理软件 成本数据库,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,目标成本执行,产品定位,目标成本测算 三,签约 金额,变更 签证,结算 调整,签约 金额,变更 签证,结算 调整,动态成本构成,已发生成本,合同性成本,非合同性成本,已结算成本,未结算成本,待发生成本,动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本,动态成本,作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位,房地产成本作业过程：,新项目发展成本控制,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 执行文件：新项目可研成本测算,设计成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 执行文件：设计管理程序,招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价成本 逐步实施工程量清单招标 集团材料集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 执行文件：工程及材料采购作业指引,签约成本控制,控制要点：合同谈判 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 执行文件：合同与付款管理作业指引,施工成本控制,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 执行文件：顾客要求、设计及工程变更管理作业指引 签证管理作业指引,结算成本控制,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 执行文件：预结算管理作业指引,销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：不产生经营负担。 执行文件：销售管理制度 物业管理制度,控制要点：权责清晰、循序渐进 控制原则：成本合理、运营优先 执行文件：审批权限及流程表,成本管理权限设定,2.1设计阶段工程成本控制 2.2采购阶段工程成本控制 2.3施工阶段工程成本控制,2、房地产工程成本控制及造价研究,控制要点：分解明确、责任到人 控制原则：合理、领先 执行文件：设计限额指标表,设计限额指标的设定,单项造价研究之建筑结构,单项造价研究之机电配套,单项造价研究之机电配套,单项造价研究之园林景观,设计优化,控制要点：逐项落实、过程控制 控制原则：及时协商、兼顾运营 执行文件：成本优化与控制作业指引,采购管理,采购管理程序 工程与材料设备采购作业指引,合同管理,合同管理程序 合同与付款管理作业指引 房地产标准合同,供应链管理,供应链管理程序 供应链管理作业指引,施工阶段之三通一平,控制要点：通盘考虑开放区域、交付区域、施工区域的交叉 控制原则：一次规划、分期实施、减少浪费 执行文件：项目运营图、交付流线图,施工阶段之施工与营销配合,控制要点：要充分考虑样板房、开放区域、销售通道、销售展示时间 控制原则：围绕营销、区域合理、先快后慢、合同约定 执行文件：里程碑计划 项目运营图,施工阶段之基础施工阶段,控制要点：充分评估地质风险、基础设计及施工方案论证 控制原则：安全、经济 执行文件：设计及施工相关规范,施工阶段之主体工程,控制要点：约定清晰、查漏补缺、标准明确 控制原则：营销优先、专业兼顾 执行文件：各专业审核要点,施工阶段之建筑装饰,控制要点：样板引路、标准明确、报建验收、户图指导 控制原则：样板会审、客户优先 执行文件：交付标准 一户一图,施工阶段之室内机电,控制要点：样板引路、功能优先、定位清晰 控制原则：标准明确、检测完善 执行文件:机电配置标准,施工阶段之室外配套,控制要点：图纸清晰、交叉合理、内外有序、专业兼顾 控制原则：降低无效成本 执行文件：室外管网综合设计指引,施工阶段之精装修,控制要点：移交清晰、样板引路、关注节点、大样清晰、工序明确、 开线合理、成品保护、客户至上 控制原则：样板会审、降低无效成本、质量成本、交叉成本 执行文件：土建移交精装标准 精装样板确认表 精装成品保护标准 精装修标准流程,成本管理考核,3.1目标成本的责任分解 3.2成本管理工作评估 3.3责任成本与质量成本评分 3.4成本信息管理 3.5成本BSC考核,目标成本责任分解,控制要点：责任清晰、结果导向 控制原则：协商一致、统一决策、考核明确 执行文件责任成本作业指引,成本管理工作评估,控制要点：责任清晰、可追溯、动态循环反映 控制原则：可量化 执行文件：成本评分表,责任成本与质量成本评分,控制要点：凡是目标成本外的成本必须要归属 控制原则：界定清晰、循环累计 执行文件：成本评分表,成本信息管理,控制要点：强化信息披露与沟通，加强过程控制 控制原则：及时准确 执行文件：成本周报、成本月报、经营会标准格式报表,成本BSC考核,控制要点：分期累计、标准明确、KPI相对固定 控制原则：考核与利益挂钩 执行文件：成本BSC考核表,51,