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长春公司2019年市场年中总结,2019年7月10日,目录,01,政策回顾,02,土地市场,03,住宅市场,04,商办市场,05,竞品分析,06,市场预判,01,目录,政策回顾,楼市政策回顾,全国楼市政策,长春楼市政策,春节前后,以中行、中信为代表的多家银行放出贷款刺激政策,月供额度小于指定额度的(3000-7000元/月不等,具体视项目而定),可免提供银行流水。,2018年楼市火爆,信贷持紧,进入2019年后楼市降温,长春主要银行分别出台刺激政策,并持续到6月末。 预判长春下半年贷款利率浮动将继续维持在当前水平,出现大幅收紧或放宽的可能性不大,而基于各银行年度贷款指标等因素,年末可能会出现小幅收紧,如取消或下调刺激政策。,注:1、2018年信息时间节点为2018年12月,2019年上半年信息时间节点为2019年6月; 2、针对不同开发商、不同项目,房贷政策会略有差别。,表:长春市各银行楼市金融政策汇总,长春金融政策,东北四市楼市政策“严厉度”大连沈阳哈尔滨长春。 从现行楼市政策来看,大连、沈阳的调控力度较强,针对本市及非本市均有限购政策;其中大连已引入积分落户;哈尔滨和长春均出台限售政策;首付比例哈尔滨和长春首套均为20%,大连、沈阳为30%。 综合来看,四个城市中长春调控力度最弱,无限购政策,仅三环内限售。,表:东北四地楼市政策汇总,东北四市政策对比,全国政策预判,长春政策预判,上半年长春楼市政策相对温和,四月以来热度有所下降,市场预期相对稳定;在“防止楼市大起大落”的全国指导思想下,结合长春上半年政策及市场预判: 下半年长春楼市政策主旋律持续上半年态势“平稳温和”,重大调控可能性较小,房地产市场监管及稳定市场发展将是政策主旋律,同时或将出台新的人才政策。,从上半年市场表现来看,尤其是进入四月以来,由于品牌开发商造势项目较多,且多选在下半年入市,同时置业者购房知识不断积累,观望氛围逐渐形成,楼市热度略有下降,短期内出现大幅上涨可能性不大,在这样的总体背景下,下半年政府出台重大调控政策的可能性不大,政策主旋律仍为市场监管及稳定市场发展。,在国内各主要城市人才争夺战如火如荼的背景下,反观长春近年来并未对人才政策作出太多调整,而伴随着国家“大城市户籍放开”的政策要求,且6月国务院振兴老工业区工作会议上,已经提出东北应完善激励制度,以待遇留人等一系列人才方面问题,长春作为东北主要城市,预计下半年将会出台人才引进政策。,短期不会出现重大调控,人才政策或将优化完善,02,目录,土地市场,经营性用地市场,2019年全年计划供应经营性用地500万平,上半年实际供应301万平,成交249万平,供地及成交土地以棚改用地为主,146万平,占比成交总量59%; 在二级市场持续走高下,一级市场仍呈现一地难求现象,特别是纯居住用地。,图:2013-2019年1-6月长春市用于房地产开发的经营性用地供求关系(万平米),备注: 数据口径:用地面积 2019年未公开发布土地供应计划。数据来源为土地推介会介绍地块占地面积汇总。,经营性用地市场楼面地价,图:2013-2018年长春市用于房地产开发的经营性用地楼面地价走势,2019年上半年经营性用地楼面地价2674元/平,同比上涨22.49%,这与5月以来土地起拍价上涨有较大关联; 其中居住用地2682元/平(绕城高速以外地块地价较低),商服用地1801元/平;棚改/旧改用地1994元/平; 2019年上半年经营性成交29宗土地,棚改用地基本为底价成交;其中溢价10%-20%3宗,溢价20%-40%4宗,分别被万科、华润、金地、新星宇、碧桂园经过多轮抢拍获取;华润经百轮竞拍以6606元/平摘净月地块。,图:2018-2019年上半年经营性用地成交价走势,经营性用地分布,表3:成交地块土地属性,表1:成交地块按面积分布情况,成交地块规模相对较小,基本均为10万平以内的地块,规模较大为棚改用地; 成交地块主要集中于三四环之间,2019上半年绕城外地块逐渐增多; 棚改用地开发规模接近60%,棚改项目的大规模开发可以激发市场需求,但对于楼市品质的提升有限。,表2:成交地块按位置分布情况,棚改用地,居住用地,商业用地,热点 区域,热点 区域,陌生 区域,陌生 区域,商住土地市场,供求情况:受市政规划、知名开发品牌进驻及学区配套的落位等因素影响,高新北区成为上半年供求热点区域,南关区多为棚改及旧改用地,2019年上半年棚改用地占比全市土地成交59%。,供应情况: 2019年1-6月政府公开出让土地建面559.21万,其实南关区、高新北区成交量较高,占全市成交总量的51%。 成交情况: 2019年1-6月共成交商住土地27宗,成交面积504.11万,创近5年新高,同比提高3.65% 供求走势: 2019年上半年土地供应放缓,棚改地块占比较高,伴随着需求市场旺盛,企业土地储备量有限,土地市场竞争激烈,开发商频频抢拍,土地市场备受关注,未来长春土地市场将会继续向长春外围拓展。,2014年-2019年6月长春市住宅用地供求情况,2018年-2019年6月长春市各月住宅用地供求情况,数据口径:计容建面,商住土地市场,成交情况:2019年6月华润与宝裕联手以6606元/平楼面地价取得净月地块仅差一轮竞拍刷新长春市最高楼面地价。,楼面价:2019年1-6月出让用地,平均楼面地价2674元/平,同比上涨22.49%。 溢价率:2019年1-6月溢价地块9宗,其中溢价10%以上3宗,溢价20%以上地块1宗,溢价率30%以上的2宗,溢价率40%以上1宗,品牌房企参与多轮抢拍。,2014年-2019年6月长春市住宅用地成交楼面价及溢价率走势,2018年-2019年6月长春市住宅用地各月成交楼面价及溢价率走势,土地市场小结,2019年上半年土地供应放缓,成交同比2018年小幅回落,棚改地块供应成交相对集中; 预计下半年优质居住类地块仍会成为开发商竞争的焦点,在地价上涨的推动下,同区域楼面地价将继续攀升; 高地价引发效应将显现,伴随城市扩张,土地开发将倾向于城市边缘政策利好区,如莲花山、保税区、公主岭等。,03,目录,住宅市场,一手住宅分析,累计存量,注:商品住宅累计库存=上期商品住宅结转+本期商品住宅批售-本期商品住宅网签。,图:201301-201906长春市商品住宅月度累计存量及去化周期走势,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,常规库存、非活跃库存,接近400万平,758.40万平 7.93个月,2019年1-6月,截至2019年6月末,长春商品住宅累计库存758.40万平,环比2018年末减少12.4%;去化周期为7.93个月,环比缩减32.9%。上半年市场需求旺盛,供小于求,消化能力增强,去化周期缩减。 预判在下半年供应激增下,需求量保持稳定(1100万平),存量有所增加,但仍处于健康合理状态。,2019年上半年长春市商品房、商品住宅均表现为供小于求态势,商品房供求比0.78:1,商品住宅供求比0.80:1; 商品房成交均价10384元/平,同比上涨13%;商品住宅10183元/平,同比上涨16%; 上半年价格上升主要受精装溢价和中高端、高端项目价格拉动,预判随着供应激增,下半年价格上涨幅度将会收窄。,备注:2018-2019年成交价格剔除5000元/平以下延迟备案,年度供求价,住宅市场,成交面积段:70-90首置型户型仍是成交主力,2018年成交占比27%,环比有所下降,90-110 、 110-130 改善型户型成交占比有所上升。 成交总价段:近3年市场总价段中位数逐步上升,总房款以50-100万为主,100-150万上升明显,仍是绝对主流市场,150万以内占比89%,是市场主体。,成交结构:70-90产品为成交主力、50-100万总价段仍为成交主力,刚需产品为供求为主力,改善需求释放显著,表:2019年1-6月商品住宅“面积-总价”交叉分析,80-90平为成交主力产品,占比22%,成交总价段集中在80-100万之间,主要由于刚需项目投放量较多,购房者刚性需求较大;受单价不断上涨影响,成交总价段以80-100万为主力,100-120万为辅,成交面积主要集中在80-100平和100-120平,市场仍以首置为主流需求,经济型三室为次主力。,商品住宅成交结构分析,住宅市场,排行榜分析:2019年1-6月万科西宸之光凭借“集中备案+性价比+品牌+精装+未来发展”优势位居首位,融创洋浦壹号凭借“性价比+准现房+精装+品牌+学区”优势排名第二,力旺康城排名第三,中海盛世城排名第四,上半年前十名成交额均破9亿。,2019年1-6月长春市市全市网签销售金额排名,住宅市场小结,2019年长春市楼市仍呈现供需两旺态势,市场具备较好的消化能力,去化周期达到近年来历史最低,同时地价高企、中高端及高端项目陆续入市,助推房价大幅上涨。具体表现在,2019上半年总结,2019下半年预判,商品住宅市场供需 在预售政策影响下,开发商积极推售以确保资金回笼,较多项目会在下半年积极入市,需求市场受开放二胎、教育轨交等资源驱动仍具备提升动力。预计2018下半年商品住宅库存有所增加,但去化周期会处于合理区间。 商品住宅累计存量 上半年呈现量价双升态势,仍有较多项目待上市,购房需求仍未完全释放,预计下半年供应将放量,需求市场旺盛,市场将呈现供大于求态势,预计下半年新增供应将在800万左右,需求量将在600万左右。 商品住宅价格走势 在城市发展、配套相继落位下,长春房价仍具备上涨动力,但受政府限价影响,价格涨幅将有所放缓。预判下半年高新北、净月、南部新城等区为价格高点,其他区受整体市场和品牌房企入驻开发的影响,也会呈现上涨趋势。预判下半年成交均价将在11000元/平左右。,上半年长春市商品住宅剩余库存758万平,去化周期为7.93个月; 上半年商品住宅供应面积373万平,同比下降9.24%; 上半年商品住宅成交面积465万平,同比上涨22%: 上半年商品住宅成交均价10183元/平,同比上涨16%; 成交量价呈现上涨态势,整体市场仍以刚需为绝对主力,整体市场仍为刚需+改善的需求格局。,04,目录,商办市场,公寓市场分析 商业市场分析 办公市场分析,公寓市场供求,2019年上半年长春公寓供应锐减,新增13.6万平,成交14.78万;成交均价8375元/平,同比上升9.79%;经历了2018年市场集中放量后市场竞争环境激烈,市场趋于理性,客户选择性较高,价格难以突破; 2019年上半年商业用地缩减,部分住宅用地捆绑商业指标难以入市,预计下半年供给端将持续萎缩,需求端均将呈现反弹,较比上半年有望看涨。,公寓销售金额TOP5 TOP1.中东港: 1.38亿(商业配套+精装修+区位优势+轨交) TOP2.金爵万象: 0.95万平(集中备案) TOP3.恒丰时代: 0.94亿(产品设计+性价比) TOP4.万龙台北明珠: 2.44亿(商业配套+性价比+区位优势) TOP5.新大e+时代 : 0.87亿(地段+商业、交通配套),公寓结构分析,长春市公寓市场,成交面积段变化显著,核心由40-50平,衍变到30-40/40-50并行,成交均在35%以上; 近两年成交总价段方面以30-40万成交为主,占比均超过40%以上,50万以上成交占比增多,同比增多6%; 未来公寓市场小面积loft产品仍旧为主流,在保证空间使用的情况下,客户更愿意降低投资门槛,核心价段难以改变;,长春市公寓市场,成交主力面积、总价段集中在40-50平、30-40万价段,其次30-40平、20-30万价段; 整体成交面积主力为30-50平,对应总价不超过50万,市场产品供应以及接受度最高。,表:长春市公寓2019年1-6月交叉分析,公寓结构分析,公寓市场经历了2018年下半年的集中供应后,较比2018年同期,库存量大幅提升,2019年上半年供给端大幅缩减 ; 201
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