2005房地产蓝皮书：中国房地产发展总报告由中国社会科学院等多家单位的学者共同完成的2005年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.2，近日由社会科学文献出版社正式出版，同时中国社科院正式发布该报告，下为总报告部分全文： 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。 一、2004年中国房地产市场形势判断 2004年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 (一)房地产投资 1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升 2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化看(见图1)，房地产投资增速呈快速下降趋势，从12月到112月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，图12004年112月全国固定资产投资与房地产投资增速比较*注：* 本报告中图表资料来源除注明外，均来自于国家统计局和国家信息中心。 2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。19862004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资持续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。 2.结构发生变化，但经济适用房所占比重继续减少 从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见图3)，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。 从商品住宅的投资类型结构看(见表2)，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年间减少了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35%，下降为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。 尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。 (二)房地产开发 1.土地开发面积减少，购地、开工和竣工面积增速减缓 19972003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，19972003年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，而2004年增量为4288万平方米，减少了554万平方米。土地控制对商品房建设的影响具有滞后性，2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加，但与19972003年的平均增量相比，新开工面积和竣工面积的增速减缓，施工面积增速继续加大。19972003年新开工面积年均增量为6780万平方米，竣工面积年均增加4274万平方米，2004年上述增量分别减少为5706万平方米和1000万平方米；19972003年施工面积年均增加12090万平方米，2004年增量为22925万平方米(见表4)。 拆迁规模受到遏制，但过度占地依然存在反弹因素 据建设部有关部门统计，目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。这种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局，增大了购房需求的压力，同时也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之一。主要表现：(1)安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。(2)拆迁户得不到有效的行政与法律保护，往往与拆迁人、行政部门、司法部门处于对立位置。这是制度上的最根本的问题。(3)一些地方政府部门规划不周，造成居民不能回迁。这是造成社会问题的重要原因。从全国的情况看，2004年上半年因征地拆迁而引发的到建设部上访的人数有4026批、18620人。其中集体上访905批、13223人，个体上访3121批、5397人，半年就超过2003年3929批、18071人的全年上访总量。针对拆迁中出现的矛盾，温家宝总理于3月5日在十届人大二次会议上作政府工作报告时指出，要抓紧解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题，在城镇房屋拆迁中，要严格依据城市总体规划和近期建设规划，合理确定拆迁规模，规范审批程序，完善补偿安置政策，强化监督检查。2004年6月6日国务院办公厅在关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知(国办发200446号)中规定，对于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除了保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。 尽管2004年中央针对圈地问题出台了包括冻结审批在内的一系列政策和措施，但土地控制形势依然严峻。低廉的征地费不仅使农民失地失业，也是获取巨额财政收入的重要渠道，因此成为地方政府圈地的动因。土地出让程序仍欠规范，缺乏监督，如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操作规范，有的地方不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息，有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题，一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等，致使圈地者仍有空子可钻。土地利用规划的法律效力还没有真正建立，调整建设用地增量的现象在许多地方时有发生，1987年及1997年编制的两轮土地规划事实上并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致长期性投资环境恶化、区域间的恶性竞争和国家土地资产的流失。 中央采取“暂停土地审批半年”应急性控制土地措施后，2004年的土地控制初见成效，但这种措施毕竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是1997年国务院11号文件以来国家第二次采取“暂停”这种非常措施，但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下，再次出现反弹的可能性并非不再存在。 (三)房地产销售 1.销售量持续增长 2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比19972003年年平均销售增量的4118万平方米(见表4)增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。 在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年达到93.30%(见图6)。从各类商品房销售的构成看，1998年以后，在销售总量中住宅一直占近90%(见图7)，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。 从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，2004年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米(见表4和图8)。除1999年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。2004年全国销售面积增长13.7%，竣工面积增长2.1%，新开工面积增长10.4%，分别比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点(见图9)。这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。 2.房价攀升 2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元(见图10、图11、表5)，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于19982003年的年均增量。从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。在住宅中，别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的价格为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6%。全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。 商品房价格上涨的主要原因：(1)土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅