南坪万达广场评析一、南坪万达商业地产项目概述重庆（南坪）万达广场由大连万达集团投资兴建，大连万达集团是全国商业地产排名第一位的房地产企业。经过了十九年的发展，形成了以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型集团企业。总资产超过200亿元，销售额超过150亿元。集团持有租赁物业面积超过400万平方米。订单地产是万达集团首创的商业地产开发模式，万达集团先后与20多家跨国连锁企业及国内顶尖商业连锁企业签订了联合发展协议。包括沃尔玛、家乐福、百安居、新世界、国美、苏宁等。正是由于万达集团在商业地产领域的卓越成绩，南岸区政府才力邀万达集团对南坪商业中心进行改造和升级。重庆万达广场地处南岸区南坪CBD核心区域，占地9.84公顷，总建筑面积78万平米，商业建筑面积10万平米，集大型购物中心、五星酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓融为一体，以购物、餐饮、休闲、娱乐、展示的业态组合定位，是真正意义上的城市综合体。万达广场整个项目以雄伟的姿态与创新的设计内涵集中体现了重庆南坪商务核心都市化、现代化、信息化的设计理念，它的建成将会使所在商圈的商业档次及购物环境得到极大提升。注：南坪万达广场一下简称万达广场。二、万达广场发展现状南坪万达广场自2009年12月11日开业，至今已有两年时间。对于南坪万达在这两年的经营中所取得的成绩我们应该有一个比较客观的判断。南坪万达广场作为重庆商业地产的代表性项目，因此很有必要对其进行一个较为全面的分析。分析的基础建立在两年来南坪万达广场所体现出来的显性和隐形因素。万达没有入驻南坪以前，南坪是一个不成熟的主城次级商圈。商圈的定位存在模糊性、缺失一个拳头性的商业项目，这也直接就造成了南坪商圈相对于解放碑、观音桥商圈容易聚拢商气并造成人气的不足。万达入住两年来，南坪商圈的形象有了一个比较明显的提升，商圈的业态、商圈总体布局趋于规范。我觉得这是万达对南坪带来的最重要成就。但是瑕不掩瑜，南坪万达广场作为一个商业地产总体上还是不够成功。就这两年来的总体经营情况和商场人流量来看，万达广场还有一段很长的路需要走。针对万南坪达广场的这一现实性的困境我们会在下文做一个简要的概述。三、解析南坪万达广场1.南坪万达广场区域评析重庆万达广场地处南坪核心区域，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，总建筑面积78万平方米，是一个大型城市综合体项目。由于受到地理条件的制约，重庆主城区的商业发展具有很明显的区域性。总体上来看，主城主要有五大商圈即解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、南坪商圈。万达选址于南坪的依据何在了？我个人有以下几点意见：（1）南坪地处主城区市区偏南，与解放碑只有一江之隔。地理位置较为优越。（2）南岸区经济发展较为迅速，南岸区居住人员结构比较合理，主要为城市工薪、中等收入人群，市场潜力比较大。（3）南坪周边交通比较便利，且计划中有两条轻轨路线会从万达广场旁经过。这无疑会给万达广场带来比较多的客源。（4）南坪商圈一直缺乏一个强有力的商业性企业，万达广场的入驻不仅能够提升南坪商圈的等级以及形象同时这也是万达走向重庆的一个较好的机会。相对于开发较早的解放碑和观音桥，南坪虽然起步较晚但是它适合于万达广场建设所需要的一些硬件设施，如：土地、政策支持等。（5）南坪商圈具有辐射南岸区和巴南区的地理优势，潜在顾客群体比较大。（6）引进一个大型的商业地产项目来提升南坪商圈的商业形象是南岸区政府一块心病，因此政策上的倾斜很比较明显。小结：相对于解放碑的大都会、观音桥的北城天街，南坪商圈明显缺少一个可以难得出手的商业地产项目。这也从一定层面上造就了南坪商圈的形象不大容易受人引起重视。南岸区政府对此是有一个比较明晰的认识的，引进万达广场自然就提到了议事日程上来。对于万达而言，选址南坪其实也不失为一个不错的选择。毕竟南岸区整体经济实力有目共睹，南坪商圈虽相对于主城两大主流商圈有一定差距但是南坪的发展潜力还是比较明显的，同时还有南岸区政府的政策性照顾。综合而言，我认为为了打开重庆市场而万达广场选址南坪还是比较可取。2.万达广场的地段评析南坪万达广场北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，虽然与南坪老商业区有一定的距离，但大体上还是处于南坪商圈的核心地段。但是，南坪商圈并不是一个完整的商圈，受限于地理、地貌原因南坪商圈显得有些支离破碎。这一点对于商业区的影响是非常明显的，南坪万达广场至今不是很成功的一大原因也正是因于此。这一条因素不仅制约了万达广场的人气同时也是制约南坪商圈成长的最主要障碍。交通线路将南坪划分成了几个独立版块，这就会给顾客造成一种很远的心理距离，当一个顾客逛了百盛后，由于受阻与交通线，很难再来光顾万达广场这边。这也就造成了万达广场所在区域的客流量明显低于老南坪商业区，客流量的流失直接造成了经营户的吸收困难和已经入驻的签约商的经营困难。小结：个人意见看来南坪万达广场所在地段并不是很理想，这也不是万达所能够改变的，这一情况的改善需要南坪商圈的规划者做出一个切实可行的规划，诸如构架天桥、地下通道等等辅助设施也许可以将客流吸引到南坪商圈这几个主要购物中心。3.万达广场的形象及服务定位万达作为中国最为知名的房产开发企业，其自身必然是顶着万千光芒。万达广场是万达商业地产开发的重要项目，就全国范围来看，万达广场不仅是一个位于都市区的购物、休闲、娱乐中心同时也是都市区商业重心区域。万达广场由国内著名地产企业大连万达集团在各地投资兴建的商业大楼， 一般都包括购物中心， 娱乐中心和城市公寓。 所建之处， 往往都称为当地的地标性建筑。结合万达所具有的行业地位也为万达广场提供了一个得天独地的优势。一般认识是万达广场开到哪里，那个地方必然会掀起一个强烈的商业氛围。对于万达广场的认识我们用一下几句话做一个大体上的概述：万达广场不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产；万达广场是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资；同时利用自有经营的业态做大做强商业，为地产开发服务。通过上述的认识我们接触到了一个新的概念-商业地产。何为商业地产？商业地产是指：作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。房产的发展需要经济的支撑，经济的发展必然会带来商业的繁荣。万达广场也正是把握与这样一个历史机遇，迅速发展壮大起来的。万达广场作为一个大型的商业地产项目，其本身已经融入了商业性质。作为一个商业企业其必然会牵涉到一个最为基本的问题即服务定位。简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点：定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定位，而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了，全盘皆输。所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。定位的核心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？如果我们定位方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？定位是一个系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。万达广场作为一个知名的商业地产项目其自身的定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。如此等等，说明定位的内容非常丰富。以上的各种定位中，功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。例如，一个项目的用地性质是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束。但在确定功能的大方向下，功能设计细节则要根据客户定位的结果确定，客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。就全国各地万达广场的普遍性情况而言万达广场在客户定位上明显是趋向于城市中高档消费群体，这也是作为一个成功商业地产企业所必须把握的定位取向。就经济社会的发展趋势而言，随着消费群体的收入不断增加，消费者的消费档次必然会不断提升，结合重庆现今的发展速度，万达入驻重庆是一个比较合适的时机。但是有一个不容忽视的情况是：就居民的居住情况而言，南岸区并不是一个很适合于高档商业地产开发项目的首选地区。城市中高端收入群体有一种集中在江北区和沙坪坝区的趋势，而南岸区的整体居民的收入情况就现今情况而言很难支撑万达广场的快速发展，如果万达广场具有很强的吸引能力即将南坪周边的区、镇消费群体截留在本地进行消费，这还是很有前途。解放碑作为一个传统的都市商业区，对南坪商圈自然有着很明显的影响，再加上现今观音桥商圈的蓬勃发展，这对南坪商圈的发展也是具有很强大的冲击力。城市中高档收入群体集中性的趋向于观音桥和解放碑进行购物，这必然会对整个南坪商圈的人气、客流量有影响。就现实情况而言，万达广场并没有发挥其完全的辐射能力，每天的客流量明显很低，商场经营比较冷清，这不仅是收到南坪商圈的整体性影响同时也是在很大程度上受制于万达广场的客户服务定位较高。具体体现在，入驻的门店其整体价格定位比较虚高，如果万达广场在经营商的引入上只是注重其形象，那这个商业地产项目必然是不适合南坪商圈。一个成功的商业地产项目必须是能够完美的衔接好城市各类消费群体的消费需求。总体上应该体现这样一种价值：用高端商品树立形象，中段商品来留住最广大的消费群体，在适当的补充低端商品来聚拢商场的人气。就现实情况而言，南坪万达广场在这方面做得并不是很成功。就其主力门店万千百货而言，总体商品缺乏价格上的层次感，不适合大部分整体消费水平处于中层的广大消费者。就形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展，也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要，例如，大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。主流的商业地产应该走向高端，这一点上万达广场有一个比较清晰的认识，所以在形象定位上球哦觉得万达广场做的还是很好的，毕竟潮流与趋势就已经决定了你了发展走向。小结：在各种定位中万达广场做得比较不成功的是商品价格定位上，我个人认为这也是影响了万达广场的发展的一个比较重要的因子。针对南坪地区的潜在消费群体的具体收入情况，必须做到兼顾大多数人的消费意愿，纯粹的为了打造高端消费场所而牺牲掉这样一大群的消费者肯定是得不偿失的。对此，做出解决的办法就是在招商引入时候坚持兼顾性策略，不要盲目引入高端的经营商。即使引进了也很难留住，毕竟消费者的光顾才能够带来业主和万达广场的持续性发展。下文会继续说到这个问题但我们会换一个方式，即从万达广场的商业业态和门店布局上做出一个较为明晰的认识，存在问题后又探索怎样去解决它。4.业态项目万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在未来长期发展定位上，