第一章 房地产业内涵及投资特性分析第一节 房地产行业内涵分析一、房地产业的含义房地产的定义和内涵什么是房地产呢？关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。在本报告中，我们取其广义，这样有助于我们对房地产行业的全面认识和整体把握。广义的房地产包括四个方面的涵义：1.房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房地不可分离；2.房地产是财产和财产权利的有机结合。房地产是具有极大价值的财产，是财富的体现。它既包括了可见的、有形的房地产实体，又包含了寓于房地产实体之中的各种经济关系以及由此而形成的各种权利，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；3.房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，而且是永久性，但房屋不能独立存在，没有土地，房屋就不能存在。从房地产业的兴起和房地产市场的发育来看，土地的获得、占有，不仅是房地产业的基础和前提，也是房地产开发经营活动的开端。从房地产的价值构成来看，房地产的价格分为地价和房价两个部分，其中，地价是房地产价格的主要构成部分。从发展的观点来看，地价在房地产总价值中所占的比重就会越来越高。因此，地产是房地产的核心；4.房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门。二、房地产的分类房地产由房产与地产组成，故无论从实物还是从权利状态上，都可将房地产分为“房”与“地”两大部分，但未必一定要房与地在一起才可称之为房地产，单纯一块空地也是一种常见的房地产投资形式。房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业内有包含有高中低档、特殊和各种新型品种。房地产的分类从存在形态上，我们可将房地产分为以下三大种类型，即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。对于每一种存在形态，我们还可根据其用途不同进行细分，即：1.商业房地产。包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。这类房地产的服务范围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。2.住宅房地产。即各种供人们生活居住使用的房地产。根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展。3.工业房地产。指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。另外，近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。在房地产交易中，经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语，这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类。房地产一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。房地产的分类房地产三级市场，是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。当然，现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。第二节 房地产行业的基本特性一、土地的特性土地的产品特性房地产与其他经济物品有着本质区别，这种区别决定于房地产的特性。而房地产的特性、房地产市场的特征以及房地产价格的特征，又主要取决于土地的特性。土地的特性，可分为自然的特性与人文的特性两方面。所谓土地的自然特性，是指自然物体的土地，其本身所具有的特殊性质；土地在人文方面的特性，是土地与人类发生某种关系时才会表现出来的。土地的自然特性主要有下列6点：1.承载力。所谓承载力，就是负荷各种物品，使其能发挥功能的能力，又称为支持力或承受性。土地因具有此种特性，故能赋予人类活动的立足基地，可以兴建各类建筑物，因而具备作为各种基地的价值。但不同的地块，其承载能力并不相同；不同的建筑物，对土地的承载力的要求程度也不相同。2.养力。土地的养力，就是供给植物生长、繁殖所需养分的能力。自然的土地，所具备的养力高低不同，养力小者通常被称为贫瘠的土地，经营要素的价值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的养力提高。土地的产品特性3.不可移动性。土地为不可移动的物质，这一特性使土地利用形态严格地受到位置的限制。因位置固定，而附属于该位置的温度、湿度及日光、交通等均有一定状态，形成土地的自然地理位置与社会经济位置，而使土地有优劣之分，更因此产生级差地租。4.数量固定性。土地是自然的产物，具有原始性，不可能再生产。由于土地不能自由增减，因而使土地具有独占性与有限性。一定面积的土地经人占有以后，则占有者可获得工作或生活场所，并享受光热、空气与雨水，且可支配相关的天然资源与生产力。在市场经济中，这项权利除独占者外，他人除非支付相当的代价，否则无法享受。5.生产力永续性。土地只要以普通的注意加以利用，则其生产力或利用价值永不会消失，故又称为不可灭性或恒久性。其他物品，经长久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最终均难免损耗。因土地具有这种特性，所以可给其占有人带来永续不断的收益。6.个别性。个别土地所具备的生产条件或利用价值，有很大的差异，不如人工与机器的制造品那样整齐划一，各宗土地有其个别的环境，形成个别的性格。因此，土地不能实现完全的替代，致使土地市场不能实现完全的竞争，所形成的价格也受个别情况所左石。二、房地产业的基本特性周期性我国房地产的生命周期房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1可以看出，从86年到98年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。房地产是典型的周期性发展行业，美国如此，中国也一样。房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段，但各国房地产周期的历时不同。如美国，一个房地产发展周期长达十七八年，而香港只有七八年。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且，复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。图1 我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系(%)资料来源：国家统计局我国自1984年开始，房地产已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1994年是第二个发展期；1995至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期，而随着市场及行业的成熟，这个周期有延长的趋势；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。2.关联性房地产与其他行业的关系关联性。房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。3.地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能像其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。不动产的基本特性就是其地域性。地域的不可移动性必然带来如下问题：房地产作为不动产，有其地域性，并因此带来一系列特殊问题其生产的过程必然是分散的。依赖于土地固定化，不可能像工业产品可以集中于某一点或几点进行生产和组装。其生产的周期较长，必然带来资金的巨额投入和资产的长时间占压。即使可以用预售的方式，提前收回大量的资金用于后期的建设，但前期拥有土地的过程也必然会造成巨大投入。其地域性的差异必然会受不同的法律和条例制约。包括当地政府对土地和房屋供应总量的控制和管理，也包括当地能源基础设施的供应，使房地产的生产不可能像其他产品的生产一样不受生产地的限制。房地产的市场供应必然由于土地的不可移动性将主要服务于土地所在地域之中，其市场的风险同样受当地政策、人口、环境、购买力的限制。尽管可以部分吸引外来的资金和流动人口的购买力，但主要的对像仍以当地为主，并且无法出口和转运消费。各地区的平均物价和土地成本均有较大的差异，政策环境和政治环境都会对物价及成本造成极大的影响，任何企业都不可能用一种工业化生产的统一成本或服务贸易的平均成本去控制房地产生产的地域差别，因此也绝不可能有这样的企业敢冒这样的风险。房地产的地域差别同时带来了地形、地理、地质、温度和环境差别，因此房地产也不可能像工业化、高科技的产品在研究室中预先研制和试验。每个房