XX物业公司管理系统1背景XX是一个大型民营企业集团，下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间相互独立，或有的物业自己组建自己的物业队，或有的物业聘请外部物业公司，这在一定程度上增大了公司的成本开支，形成了资源浪费。在这样的背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业的管理工作。2服务对象现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等3办公地点北方家园建材超市办公楼4隶属关系物业公司为集团公司直属单位，其在集团内的位置如下图：集团董事局集团办公室保卫部物业公司集团各物业方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦5业务范围基本业务：建筑物的维修和定期养护辅助设备的定期检修保养保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转保证道路、污水排放管道畅通无阻维护物业整体规划不受破坏制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为做好物业管理绿化和室内外保洁工作辅助业务：房屋装饰、家电维修、代收各种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等6组织机构世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗消防监控队服务中心副经理经理保洁队老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班机动队木工班电工班检修队管道班设备班绿化队7人员编制（总编制不超过150人）经理：1人。副经理：1人。服务中心：5人（24小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2人。绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队成员负责物业公司其它队成员的临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。8部门职能服务中心物业公司日常的行政后勤工作由服务中心负责。主要包括接维修电话、根据维修电话安排相应工作人员出勤、处理客户投诉、整理各种物业维修档案资料、协调物业公司同集团其它部门的关系、负责物业公司同外部机关的沟通联系等。消防监控队消防设备的检修管理由物业公司消防监控队负责。主要负责对各物业消防设施设备进行日常的维护检测，发现问题及时处理，不能解决的及时报有关技术部门进行处理。保洁队保洁管理范围包括公共地方的保洁、公共部位的保洁、生活垃圾的处理等检修队给排水设备管理与维修和供暖设备管理与维修包括供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统等，锅炉房、室外供热热网、室内供暖系统等，由物业公司检修队管道班负责。供电设备管理与维修包括高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业公司检修队电工班负责。中央空调设备管理与维修包括工作区、空气的输送和分配部分、空气的处理部分、空气处理所需的辅助设备等。电梯的管理与维修包括井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等。常用办公设备的管理与维修包括复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备等。上述设备管理与维修由物业公司检修队设备班负责。房屋的日常养护包括：屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等修补楼面地面面层、抽换个别棱木等修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等抽换个别檩条、接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等上述管理维护由物业公司检修队木工班负责。绿化队负责公司各物业内部及外围的绿化美化工作。包括绿化带、苗圃、花草树木、盆景盆栽等9岗位职责经理：1、全面负责物业公司的各项工作。2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常维修、安全、保洁、仓储维修等服务。5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。15、组织领导工程技术人员的岗位培训。副经理：服务中心文员：消防干事：1贯彻执行中华人民共和国消防条例及实施细则和其他有关部门消防法规。组织防火安全宣传教育。2贯彻执行XX有关的消防规章制度。3在整个集团组织开展消防安全教育，制定用火、用电等防火管理制度。4组织义务消防员，制定灭火预案，开展灭火演练。5组织防火检查，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。6组织消防检查，督促整改火险隐患，制定紧急疏散方案。7经常检查防火器材的使用、管理情况，发现已失效的器材及时更换和购置。8组织初期扑救火灾和人员疏散，保护火灾现场，协助上级公安部门调查火灾原因。9督促有关部门加强对易燃、易爆、剧毒等危险物品的管理。10协助处理部内日常事务。保洁队队长：1全面负责保洁队的各项工作。2 协调保洁队组成员的分工合作，带动大家努力工作。3 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文件精神，也要及时、准确向班组成员传达。4 负责保洁班组同其他部门之间的协调沟通工作。5 负责安排好本班组节假日值班工作。6 完成领导临时交办的其他任务。检修队队长：1全面负责检修队的各项工作。2 协调维修班组成员的分工合作，带动大家努力工作。3 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文件精神，也要及时、准确向班组成员传达。4 负责维修班组同其他部门之间的协调沟通工作。5 负责安排好本班组节假日值班工作。6 完成领导临时交办的其他任务。绿化队队长：1全面负责物业队的各项工作。2 负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、绿化美化、环境卫生等管理工作。3 负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保本部门良好运行。4 负责向集团公司提供日常维修、保洁、仓储维修等服务。5 负责对本部门各班组的工作进行检查，指导。6 负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作。7 负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。8 负责审核本部门提交的物品申购报告，并报有关领导批准。9 负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，组织实施；确保其正常运行。10监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。11负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。12组织领导工程技术人员的岗位培训。13完成领导临时交办的其他任务。消防监控员：1严格遵守集团各项规章制度，认真履行岗位职责。2服从命令，听从指挥，遵守纪律，积极完成任务。3熟识公司防火及灭火设施、设备的操作和有关防火、灭火知识。4检查落实公司各部门防火管理制度。5做好消防器材、设备检查工作，保证设备处于完好状况，一旦发生火警即可投入使用。检查电器、电线、电掣、煤气管道有无霉坏、锈坏、氧化、堵塞情况，防止因短路或爆炸引起火灾。6督促维修队对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。7负责调查一般火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为日后培训的教材。8配合公安消防部门进行防火安全检查，发现隐患及时协同有关部门进行整改。9每周呈报防火安全情况报告并存档。10负责对公司用火部门的安全监督，并做好现场督导检查。11负责对公司各种危险品的监督管理，检查防火、防爆工作的落实情况。12制止任何违反消防安全的行为。一旦发生火警，不论是上班还是下班，必须全力投入抢救工作，不得临阵逃避。13发生火警事故时，不要惊慌，应采取下列应急措施：（1）迅速报告有关部门、消防大队，火警电话：119；（2）组织人员抢救险情，力争把火扑灭，并注意查找起火原因；（3）组织有关人员撤离危险地区，并做好妥善安排；（4）做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打动和搞破坏活动（5）协助有关部门查原因、查损失并做好善后工作。14参与公司定期消防检查工作及定期的安全会议15执行及有效完成上级指派的其他工作任务。保洁员：1 严格遵守集团公司各项规章制度。2 严格执行清洁工作制度，坚守岗位，掌握保洁用品、用具的使用方法，出现突发事件及时汇报。3 自行拟定保洁时间表，报物业公司服务中心批准；按照保洁时间表做好日常保洁工作。4 安排保洁时间先于工作时间，保洁工作在上班前完成，不能影响公司正常工作。5 保洁员出入公司各个场所，严禁发生偷窃行为。6 不允许因个人情绪降低保洁质量。7 保洁员请假事先申请，获准后方可离开。8 保洁员与员工礼貌相待，互相尊重。9 有权制止员工的各种破坏卫生、污染环境的行为。10保洁员的卫生负责范围有：（1）负责办公室、会议室、大厅、楼梯（电梯）、过道及卫生间的清扫。（2）清倒办公室和公共走道之垃圾，做到通道 “五无”：无垃圾、无蛛网、无积灰、无痰迹、无杂物。（3）清擦办公场所（办公桌、沙发、办公用具、门窗、扶手等），保持公共场所门窗玻璃干净，扶手无积灰。（4）定期检查卫生间内设备状况，确保良好使用；及时增添卫生间内洗手液、卫生纸。（5）定期维护盆景植物卫生，做到其叶面、花瓣无明显积灰。（6）放置药物、除四害，做好蚊蝇消杀工作和灭鼠工作。