主体与中期票据信用评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公” ）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告” ） ，兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关 系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及 时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本期票据到期兑付日有效，在有效期限内，大 公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 主体与中期票据信用评级报告 3 发债主体发债主体 公司前身为大连万峰房地产开发有限公司（以下简称“万峰地 产” ） ，成立于 2002 年 9 月 16 日，初始注册资本为 1,000 万元，股东 为大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团” ）的全资子公司 大连万达房地产有限公司（以下简称“大连房地产” ）和大连一方地产 有限公司（以下简称“大连一方” ） ，出资比例各为 50%。2005 年 1 月， 万达集团通过其全资子公司大连万达集团房地产管理有限公司（以下 简称“大连房地产管理” ）收购大连一方所持公司 50%的权益。 2007 年 9 月 10 日，万峰地产、大连房地产、大连房地产管理、万 达集团及北京万达投资有限公司（以下简称“北京万达” ，由王健林及 其子王思聪分别持股 98%及 2%）订立增资协议，据此，万达集团及北 京万达分别向公司进一步注资 16.10 亿元及 1.80 亿元， 公司注册资本 总额增至 18 亿元。 2007 年增资协议亦规定， 大连房地产及大连房地产 管理将分别向万达集团转让其各自所持公司的全部股权（即各自持有 的注册资本 500 万元） 。因此公司股东变更为万达集团及北京万达，持 股比例分别为 90%和 10%。20072008 年，公司进行重组，旨在优化万 达集团内商业物业的持股架构， 公司自大连万达集团收购 27 家从事物 业开发、酒店及物业管理业务的公司，成为万达集团商业物业业务的 唯一平台。 后经过多次股权变更， 2009 年 12 月公司改制为股份有限公 司，按 1:0.985 的比率将资产净值约 36.55 亿元转换为股份，公司股 本增至人民币 36 亿元，并更名为现名，共有股东 50 名，其中万达集 团及王健林分别直接持有 58.16%和 7.39%的股权。2009 年以来，经过 多次股权和注册资本变更，王健林始终直接和通过万达集团间接持有 公司 50%以上的股权，为公司的单一最大股东。 2014 年 12 月，公司在香港联交所上市，简称“万达商业” ，股票 代码为 3699.HK，截至 2015 年 3 月末，公司总股本为 45.27 亿元，其 中万达集团持有 43.712%，王健林直接持有 6.788%。由于王健林 98% 控股的大连合兴投资有限公司持有万达集团 99.76%的股权且王健林直 接持有万达集团剩余股权，因此万达商业的实际控制人为王健林。 公司主营以商业地产为主的开发、销售、租赁及运营管理业务； 核心产品为以“万达广场”命名的城市综合体，是集大型商业中心、 高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能与业态的 大型综合性建筑群；公司拥有规划设计、开发建设、商业运营完整的 商业地产产业链，形成了独特的“订单式地产”开发模式，多样物业 及“以售养租”有机组合，凭借很强的执行能力及业务管理能力，在 全国范围内实现快速复制， 并已形成极强的规模优势。 截至 2014 年末， 公司在国内 29 个省份已开业 107 座万达广场， 已开业持有物业建筑面 积达 2,156 万平方米，业务已拓展至伦敦、马德里及洛杉矶等海外战 略城市。公司已成为国内最大、世界第二大的商业物业业主及运营商。 主体与中期票据信用评级报告 4 发债情况 发债情况 本期票据概况 本期票据概况 公司于 2015 年 7 月在银行间市场交易商协会注册总额为 150 亿元 的中期票据，分期发行，其中第一期 100 亿元于 2015 年 7 月 30 日发 行，本期为 2015 年第二期，发行金额 50 亿元，发行期限 5 年，票据 面值 100 元，采用簿记建档、集中配售方式发行，到期日按照面值兑 付。本期票据采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一 次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期票据无担保。 募集资金用途 募集资金用途 本期票据拟募集资金 50 亿元，全部用于偿还金融机构借款，拓宽 融资渠道，降低财务成本。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2015 年以来，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合 理区间；短期内，我国经济下行压力仍较大，经济回稳基础还需进一 步巩固；长期来看，我国经济仍然具有保持中高速增长的动力和潜力 2015 年以来，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合 理区间；短期内，我国经济下行压力仍较大，经济回稳基础还需进一 步巩固；长期来看，我国经济仍然具有保持中高速增长的动力和潜力 2014 年，我国实现国内生产总值 636,463 亿元，同比增长 7.4%， 增速同比回落 0.3 个百分点。 分产业看， 第一产业增加值 58,332 亿元， 比上年增长 4.1%；第二产业增加值 271,392 亿元，增长 7.3%，全国规 模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 8.3%，增速同比回落 1.4 个百分点，工业生产继续运行在合理区间；第三产业增加值 306,739 亿元，增长 8.1%，占国内生产总值的比重为 48.2%，比上年提高 1.3 个百分点，高于第二产业 5.6 个百分点，产业结构更趋优化。2015 年 上半年，我国实现国内生产总值 296,868 亿元，同比增长 7.0%，增速 同比回落 0.4 个百分点。分产业看，第一产业增加值 20,255 亿元，比 上年增长 3.5%；第二产业增加值 129,648 亿元，增长 6.1%，全国规模 以上工业增加值按可比价格计算同比增长 6.3%；第三产业增加值 146,965 亿元，增长 8.4%，占国内生产总值的比重为 49.5%，比上年提 高 1.3 个百分点，高于第二产业 5.8 个百分点，产业结构更趋优化。 总的来看，2015 年上半年，国民经济增速有所回落，但主要经济指标 仍处于在合理区间，在一系列政策措施作用下，国民经济出现积极变 化，产业结构更趋优化，经济发展活力动力增强。 从经济景气度看，2015 年 6 月份中国制造业 PMI 终值为 50.2%， 与上月持平，高于临界点，制造业持续小幅扩张。分企业规模看，大 型企业 PMI 为 50.8%，比上月微升 0.1 个百分点，继续高于临界点，是 制造业 PMI 走稳的有力支撑；中型企业 PMI 为 50.2%，比上月回落 0.2 个百分点，仍高于临界点；小型企业 PMI 为 47.5%，比上月下降 0.4 个百分点，收缩幅度连续两个月加大。虽然 PMI 连续 4 个月微高于临 主体与中期票据信用评级报告 5 界点，但扩张幅度变化不大，企业发展动力仍显不足。国内外市场需 求依然偏弱，新订单指数为 50.1%，比上月回落 0.5 个百分点，与生产 指数差值有所扩大，表明需求增速慢于生产，同时新出口订单指数为 48.2%， 也有所回落。 非制造业商务活动指数为 53.8%， 比上月上升 0.6 个百分点，新订单指数为 51.3%，比上月上升 1.8 个百分点，表明市场 需求改善，非制造业总体稳中有进，扩张步伐有所加快。 从国际形势来看，世界经济复苏总体上比预期低，目前仍然是缓 慢复苏、分化明显，并且地缘政治的冲突有所增加，加上大宗商品的 价格下滑的幅度比较大，增加了世界经济复苏的不稳定性、不确定性。 在宏观经济方面，美、欧、日弱势复苏，新兴市场持续分化，全球复 苏前景依然难言乐观；在金融市场方面，受美联储加息时点与希腊债 务危机这两大不确定因素影响，全球股、汇、债及大宗商品市场波动 性全线上升，屡屡呈现多年未见的戏剧化走势。 2015 年以来，央行延续去年的货币政策基调，继续实施稳健的货 币政策，更加注重松紧适度，适时适度预调微调。年内多次降息、降 准，有效压低了短期流动性价格，对降低社会融资成本也起到了一定 的作用。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围向市场补充流 动性，改善社会融资结构；银监会积极推动民营银行试点工作，鼓励 和引导民间资本进入银行业， 为实体经济特别是中小微企业、 “三农” 和社区，以及大众创业、万众创新提供更有针对性、更加便利的金融 服务。同时国务院先后颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发 展的优惠政策，不断改善企业经营所面临的融资贵、融资难的问题。 总的来看，我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段，结构调 整的阵痛在继续释放，增速换挡的压力有所加大，新旧动力的转换也 在进行之中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响，国内经济下行 的压力仍然较大。同时，我国工业化和城镇化仍处在一个加快发展的 过程之中，以“互联网+”为代表的信息技术、信息化，会跟工业化和 城镇化高度融合，创造出新的动力；我国正处在消费结构升级的关键 阶段，解决了深层问题以后，发展型和享受型消费方兴未艾；中西部 地区差距比较大，后发优势比较明显。所以我国正处在战略机遇期， 从长期来看，仍然具有保持中高速增长的潜力。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，受经济及行政政策调 控影响较大；近期央行多次下调金融机构存贷款基准利率和存款准备 金率有助于缓解房地产企业资金成本压力；2014 年以来，行业景气度 下行，住宅、商业地产市场有所分化，短期有所回暖但整体仍面临结 构性调整压力；行业内领军企业竞争优势愈发明显，行业集中度将有 所提升 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，受经济及行政政策调 控影响较大；近期央行多次下调金融机构存贷款基准利率和存款准备 金率有助于缓解房地产企业资金成本压力；2014 年以来，行业景气度 下行，住宅、商业地产市场有所分化，短期有所回暖但整体仍面临结 构性调整压力；行业内领军企业竞争优势愈发明显，行业集中度将有 所提升 房地产可分为住宅地产和商业地产两大物业形态，房地产作为强 主体与中期票据信用评级报告 6 周期行业，同时也是我国经济发展的支柱产业，且出于改善民生促进 社会和谐稳定的考虑，住宅地产是国家宏观调控的重点领域，商业地 产受房地产调控政策影响相对较小。从历史波动周期观察，除非出现 显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局主要是调控，其中涉及 信贷政策、金融利率、税收、住房结构及土地供给等多方面，经济政 策与行政指导相配合，基本以规范供给、调节需求为基调。 -40 -20 0 20 40 60 80 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 2005200620072008200920102011201220132014 %万平方米 住宅商业营业用房办公楼 住宅销售同比商业营业用房销售同比办公楼销售同比 图 1 20052014 年国内商品房销售面积情况 图 1 20052014 年国内商品房销售面积情况 资料来源：wind 资讯 受经济波动及政策调控的影响，2011 年以来，