第六章 经济评价指标与方法第一节 效益和费用识别投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1、投资（1）投资的分类广义投资资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源）某项计划报酬房地产投资（狭义投资）为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。（记住，一个是资产，一个是资金）工业生产投资分类投入收回固定资产投资建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产投入磨损和贬值折旧形式计入成品成本成品销售货币流动资金（投产前垫付）1、投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用2、制品、半成品、制成品占用的周转资金。每一个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。2、成本（1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。（3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本）（4）影响成本的因素：不同的生产技术方案；不同的生产规模；不同的生产组织形式；不同的技术水平和管理水平；不同的物资供应和产品销售条件；不同的自然环境。3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在：投资分析企业财务会计影响因素不确定，数据不一样影响因素确定、数据唯一多了机会成本、沉没成本、不可预见费等*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。（二）房地产投资分析中的投资与成本（投资与成本的特点： 对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。 开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。）1、开发项目的总投资： 自 营：固定资产和其他资产开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用 出租、出售：开发产品成本（转经营成本）【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。】经营资金：用于日常经营的周转资金。2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本（对于分期收款的项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计算）*（房地产开发产品销售核算的科目设置 、“经营收入”核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。 2、“经营成本”核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。 3、“其他业务收入”核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 4、“其他业务支出”核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。）4、期间费用：管理费用、财务费用、经营（销售）费用。开发用于销售：已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算；开发用于出租或自营：开发期间计入开发建设投资，经营期间计入运营费用。（分别计算）置业：计入运营费用。1、出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金2、自营收入=营业收入-营业成本-风险回报3、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金自营收入=营业收入-营业成本-风险回报销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、经营收入、利润和税金自营收入=营业收入-营业成本-风险回报（一）经营收入1、经营收入包括：销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入2、经营收入比企业完成的开发工作量（投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。【容易考判断】经营收入比企业完成的开发工作量（投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润2、经营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。3、经营利润的分配：国家以税收形式无偿征收，作为财政收入。企业可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。4、经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税5、利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）（二）利润1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。2、经营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。3、经营利润的分配：（1）国家：以税收形式无偿征收，作为财政收入。（2）企业：可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。4、经营利润计算公式：经营利润=经营收入经营成本期间费用经营税金及附加土地增值税5、其他几个利润概念：（1）利润总额=经营利润+营业外收支净额（2）税后利润=利润总额所得税（3）可供分配利润=税后利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）1、利润总额=经营利润+营业外收支净额2、税后利润=利润总额-所得税3、可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）（三）税金（强制、无偿、固定）1、经营税及附加：营业税=销售（出租）收入税率（5%）；城市维护建设税和教育费附加为营业税的7%和3%。2、土地使用税：按土地等级、用途、面积征收。 房产税:财产税，按原值或出租收入的一定比例收取。 以上两个税在企业所得税之前列支。3、企业所得税 应纳税所得额每一年度的收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损 所得税应纳税额应纳税所得额适用税率（房地产企业为25%）减免税额抵免税额 房地产开发企业所得税特殊规定的主要内容：（1）预售收入预计计税毛利率=当期毛利额当期应纳税所得额当期毛利额期间费用营业税金及附加（待开发产品结算计税成本后再进行调整）（2）预计计税毛利率：省、直辖市级别政府所在地不低于20%；地级市不低于15%，其他地区不低于10%。（3）开发完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确定的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。然后将 实际销售收入 按规定结转对应的计税成本，计算出实际销售收入的毛利额。实际销售收入的毛利额与预售收入毛利额直接的差额，计入完工年度的应纳税所得额。（4）税务鉴定报告：（实际毛利额和预售毛利额之间差异调整情况）开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本。三、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资（1）三种主要表现：租金收益、物业增值、股权增值。租金：月租金收入物业、股权增值：处置转让或再融资行为中实现。（2）经济效果受市场状况和物业特性变化的影响。（三种表现形式仅仅是一个模糊的期望，在没有转换为现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的）【判断】（二）开发投资（1）主要表现：销售收入。（2）衡量指标：开发利润、成本利润率、投资收益率。第二节 经济评价指标一、投资回收与投资回报（1）i/(1+i)n-1是投资者提取折旧的一种方法：储存基金法。Pi为回报，p i/(1+i)n-1为回收。（2）投资回收：提取折旧的方式获得；投资回报：投资者所获得的收益率或利息率。（注意）（3）对于房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报则主要表现在开发利润。二、经济评价指标体系1、房地产投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。2、盈利能力：分类特点适用静态指标不考虑资金的时间价值，直接通过现金流量计算出来。概略评价动态指标考虑资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的。1、详细可行性研究2、计算期较长的项目3、清偿能力：投资者重视、为项目提供融资的金融机构更加重视评价结果。4、开发投资和置业投资的经济评价指标体系项目类型盈利能力清偿能力静态动态（一样的）开发投资利润率成本利润率销售利润率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期资产负债率利息备付率置业投资利润率资本金利润率、资本金净利润率现金回报率、投资回报率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期资产负债率偿债备付率流动比率速动比率三、通货膨胀的影响1、在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率的预期（记住，是回报率），因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。2、从理论上来讲，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。预期收益率 随着 对通货膨胀预测 的变化而变化；当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，收入现金流的折现值才是一个常数。3、房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是：模拟典型投资者对未来市场的预期，而没必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。4、通货膨胀和房地产增值表现形式对钱的影响对折现率的影响通货膨胀资金、信用规模、总体价格水平上升一样（一定的贬值）导致折现率提高房地产增值由于需求超过供给，房地产价值上升。一样（一定的贬值）不影响，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。5、分析工作中，如何消除通货膨胀的影响：（1）允许未来收入及成本随着通货膨胀分别有所增加。（2）如果现金流估算过程中没有考虑通货膨胀影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率）。第三节 动态盈利能力指标及其计算一、财务净现值1、概念：是指项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收