海南永秀综合物流园项目可行性报告 目 录 第一章 总 论 2 第二章 项目建设背景及必要性 5 第三章 市场分析 9 第四章 建设条件 10 第五章 建设内容及工程方案 12 第六章 总图运输与公用辅助工程 17 第七章 环保、劳动安全、消防与节能 22 第八章 组织机构、劳动定员和人员培训 24 第九章 项目实施计划和进度 27 第十章 投资估算和资金筹措 28 第十一章 项目招投标 29 第十二章 财务评价 31 第十三章 社会效益分析 32 第十四章 风险分析 33 第一章 总 论 一、项目名称及建设单位概况 （一）项目名称：海南永秀综合物流园。 （二）建设地点：海口市秀英区海秀镇永秀村海榆中线6公里处金鹿工业园后面。 （三）项目性质：新建。 （四）项目占地面积：800亩。 （五）建设内容与规模：建材、粮油、工业原辅材料等仓储库房平方米，服务性配套设施50000平方米，晒场10000平方米；停车场及道路平方米、绿化50000平方米。 （六）项目经营范围：建材、粮油批发、物资仓储、铺面出租、停车及它物流服务。 （七）项目投资资金：建设项目总投资估算为 万元，其中：工程费用万元，工程建设其他费用 万元，预备费 万元，铺底流动资金 万元。 （八）资金来源：自有资金和其他资金 （九）项目单位概况 本项目由海南瑞联晟投资有限公司和海口市秀英区海秀镇永秀村合作开发建设。海口市秀英区海秀镇永秀村提供项目建设用地，海南瑞联晟投资有限公司出资建设并负责项目建成后的招商和营运管理。 海口市海南聚和投资有限公司于2007年11月5日在海南省工商行政管理局注册成立。公司注册资金人民币1000万元。法定代表人：王文光；住所：海口市龙昆南路乔海阳光大厦801房。公司经营范围：农业综合项目开发，生态观光农业，旅游项目开发，房地产项目投资咨询，室内外装饰装潢工程、设计、施工，户外体育运动及培训，建筑材料销售。公司作为专业投资机构，自成立以来，通过公开竞价，收购了海南华莱实业投资有限公司63%股权，成为该公司的控股股东。海南华莱实业投资有限公司为原华能海南股份有限公司，注册资金1.1亿元。（十）主要经济技术指标 序号 技术经济指标 单 位 数 值 备 注 一 项目用地总面积 平方米 约 220亩 1.粮、油仓储库房 平方米 50000 2.经营性用房 平方米 20000 3.晒场 平方米 6000 4.停车场及道路面积 平方米 50000 5.绿化面积 平方米 20740 二 技术指标 1.建筑系数 52% 2.容积率 0.48 3.绿化率 14% 三 项目总投资 万元 12505.52 1.固定资产投资 万元 12465.02 2.铺底流动资金 万元 40.5 四 资金筹措 万元 12505.52 1.申请贷款 万元 5000 2.业主自筹和其他来源 万元 7505.52 五 财务指标 1.财务内部收益率 （1）税前 % 11.23% （2）税后 % 9.58% 2.投资利润率 % 6.76% 3.投资利税率 % 7.87% 4.动态投资回收期（税后） 年 9.22 二、可研报告编制依据和主要研究范围 （一）可行性研究编制的依据 （1）海南聚和投资有限公司与海南省咨询投资公司关于该项目咨询服务的委托书； （2）粮食现代物流发展规划（国家发展与改革委员会，2007年8月）； （3）国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见(国发200616号)； （4）投资项目可行性研究指南（试用版）； （5）有关设计规范； （6）项目单位提供的有关基础数据、技术资料； （7）编制人员调查的有关资料、数据。 （二）可行性研究编制的范围 本可行性研究报告编制范围为大型专业标准化粮油批发市场及其配套设施技术经济研究，具体内容包括：总论、项目建设背景及必要性、市场分析、建设条件、建设规模和工程方案、总图动输及公用工程、环境保护、劳动安全、节能与消防、项目组织机构与劳动定员、项目进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析与评价、社会效益分析、风险分析等。 三、研究结论和建议 （一）研究结论 （1）项目建设符合国家粮食现代物流产业发展政策及海南省发展现代物流业的产业规划。 （2）项目在引进我省消费所需粮油、平抑物价，丰富城市粮油供应品种，整合零散的粮油市场，改善粮油批发市场交易环境，提高粮油交易的效率，确保我省粮油安全和农产品的有效供给发挥着积极的作用。 （3）项目建设条件具备，工程建设方案可行，投资估算合理。 （4）项目市场前景广阔，经财务分析和社会评价，企业有较好的经济效益和显著的社会效益，因此项目的建设是可行的。 （二）建议 （1）建议政府各职能部门和银信部门提供大力支持和服务，使项目早日建成，发挥效益。 （2）加强现代物流理念，加大实施粮油批发市场的物流服务战略、一体化战略、物流网络化战略与物流联盟战略。 （3）实施品牌战略，扩大企业及产品的知名度和影响力。 第二章 项目建设背景及必要性 一、 项目建设的背景 搞好“三农”工作是我国全面建设小康社会的基础,也是“十六大”以来党的经济工作的重中之重。农业产业化经营离不开市场，农产品批发市场是连接农产品流通的重要载体，是促进农产品进入市场的最有效的组织形式。国务院对“市场接企业，企业带基地，基地连农户”的贸、工、农一体化经营模式的重点批发市场已列为国家优先鼓励发展的产业。 “民以食为天，食以粮为本”， 粮食是关系国计民生的重要战略性商品。发展粮食现代物流，对实现粮食散储、散运、散装、散卸（即“四散化”）的变革，提高粮食流通自动化、系统化和设施现代化水平，对提高粮食流通效率，降低粮食流通成本，保障国家粮食安全具有重要意义。 2001年，我国粮食购销市场化改革迈出了实质性步伐，随我国粮食购销市场化改革稳步推进，市场对粮食资源配置的基础性作用日益增强，粮食批发市场在指导生产、引导消费、实现交换、规范流通、调节供求和发挥价格指导等方面作用越来越明显。民营粮油批发市场联结产销，为粮油加工商、批发商、零售商和消费者构建了交易平台，具有经营灵活，方便购销的特点，因此，发展民营粮油批发市场，对满足我省粮油需求，繁荣粮油市场上起到积极作用。 海南作为拥有良好种粮条件的岛屿省，以农业为主要产业，农村人口占海南省总人口的70%-80%。但海南省粮食生产水平不高，粮食不能自给，大部分还需从岛外调入。随着海南省国际旅游岛的建设，在大力发展以旅游业为龙头的现代服务业和高效农业、新型工业以及人口刚性增长等因素影响下，我省粮食缺口和调入量还将逐年增大。 2006年，国务院发布关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见(国发号)中指出“重点扶持大宗粮食品种的区域性、专业性和成品粮油批发市场”。2009年12月31日，国务院发布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，海南国际旅游岛建设上升为国家战略。若干意见明确要求加快发展海南现代物流业。海口市规划中在未来10年内，将海口建设成为集国际物流、区域物流、市域物流为一体的，以国际物流为战略重点，以区域物流为现实选择，以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点城市。 二、 项目建设的必要性 （一）项目建设是发展集体经济，建设社会主义新农村和生态文明村的需要 随着海口市城市经济和社会的快速发展，苍西村集体所有的土地陆续被征用为城市工业或居住用地。自从海南建省以来，村里已有近百分之八十的土地被征用作为城市建设用地，原来靠种地为生的村民逐渐成为失地农民。由于村级集体经济相对较弱，失地后的村民大多数无法在村级集体经济组织就业，由于自身素质的差距，失地村民也无法在城市实现就业，形成了大量失业农民。大多数村民靠少量的土地补偿款和打零工、出租临时性铺面谋生，工作生活缺乏稳定性等因素已成为城市社会治安和和谐发展的不稳定因素。由于集体经济不发达，不仅无法解决村民的就业而且连村里的公共事业都无法开展，严重影响了我村社会主义新农村的建设。利用集体经济资源，大力发展能够提供适合村民就业的集体经济组织，对于苍西村社会主义新农村建设和海口市城市化后的村镇社会发展都具有重要的意义。 （二）建设项目也是海口市城市社会和经济发展的需要 海口是海南省的省会，也是海南特区政治、经济、文化中心，更是海南岛交通枢纽和物流中心。海南绝大部分物资通过海口集散运到全省各市县。由于海口市在海南交通中的中心枢纽作用，海口市政府城市发展规划中将海口定位为海南岛物流中心，大力发展物流产业是海口市经济发展的重要战略。海口市重组琼北三港，引进国内航运巨头建设海口港深水泊位，建造海口铁路货运编组站等均是海口市构筑全岛物流中心的重要举措。在海南进出岛货物中，粮、油及饲料原料是最大宗的物资。海南每年从岛外输入大米一项就达近百万吨。根据调查统计，目前，仅海口市秀英海渝中线粮油市场每年输入的粮油数量达到300万吨，大于海南最有名的铁矿输运量。但是，目前海南省还没有一个专业的大宗粮油专业批发市场。 粮油市场的供给稳定直接关系到一个地区的民生及经济社会发展，因此建立一个大型专业化的综合性粮油市场对于稳定海南特区的粮油供应，保证人民群众的基本生活和社会稳定具有重要的意义。 （三）建立规范化、标准化的粮油市场是海南粮油市场健康发展的需要 目前海南粮油市场较为分散，北部以海口为主，分布在海口的各个区，其中以秀英区海榆中线原粮食仓库为主，集中了大约三十多家批发企业，年交易量达100多万吨。由于规模较小，海南省目前的粮油市场均达到粮油市场的标准，体现在市场仓储设施落后，通风、防潮性能差，无法大量，长期储存粮食油料。更为严重的是，由于这些市场大多自发形成或年久失修，市场内的交通环境条件差，不能满足日益提高的装卸作业要求。目前，从事粮油运输的车辆吨位在30至40吨，车长20米左右，在现有市场内无法掉头和装卸，严重影响了市场的正常运转。粮油的仓储保存和便于装卸作业成为海南现有粮油市场发展的瓶颈，建立一个符合粮油仓储保存和满足大型货车通行作业的专业粮油市场已是关系到海南粮油市场健康发展，稳定粮油市场供应和物价稳定的一件大事。 （四）项目建设是解决苍西村失地农民再就业的重要途径，具有明显的社会效益 随着海口城市的发展，该村已有近90%的土地被征用，除了少部分在一些企业以征地工的身份就业外，大多数下岗自谋生路，有的打短工、有的靠摆小摊，有些干脆外出打工。就业的不稳定导致群众收入的不稳定，而收入的不稳定又导致社会的不稳定。该村村委会总结了在城市化过程中集体经济经济发展的教训，认识到再象以前那样，靠分征地款的方式对村民进补偿最终群众的生活还是没有保障，只有发展集体经济，使广大群众有一个稳定的就业岗位，有一份稳定的收入才能保持社会稳定，才能建设社会主义新农村。 粮油市场的就业岗位主要是物业类的管理服务和装卸服务，技术要求不高，适合失地村民就业。建立粮油批发市场对于解决失地村民就业具有十分重要的意义。 第三章 市场分析 粮油批发市场主要承担粮食现货集中批量交易服务的职能，具有集散、交易、信息、价格形成和结算等五大方面的基本功能，并为进入市场交易的企业提供融资、运输、质量检测等综合服务，促进粮食高效、有序流通，引导粮食生产，满足消费需求。随着我省市场经济的不断建立和完善，市场竞争越来越激烈，我省粮油经营者希望有一个质量可靠、价格适中，可选择性强的粮油批发市场，以提高产品市场竞争力。 2008年，海南省仅粮食需求就高达315万吨。目前，年粮油需求高达700多万吨，包括各类粮食、油料和饲料用原料。海口作为全省粮食主要集散地，入岛粮食90%经海口仓储中转，仅海口秀英粮油市场年交易量就达100多万吨。海南聚龙投资有限公司在做市场调研时，项目得到了广大粮油经销商的欢迎。许多经销直接表示了入场意向。据不完全统计，有入场意向的经销商有100至200家。目前只能满足80-100家左右。因此，该市场的前景良好。 该市场拟建7万平方米的粮油仓专用仓库，最多可接纳100家粮油经销企业。根据经销户的反映，海口拥有500平方米库房的经销商每天的出货量在150吨左右，一年可3万吨左右，因此，本项目每年