金融街控股股份有限公司 2015 年度第一期中期票据评级报告 2 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 www.ccxi.com.cn 金融街金融街金融街金融街控股股份控股股份控股股份控股股份有限公司有限公司有限公司有限公司 2015 年度年度年度年度第一期中期票据第一期中期票据第一期中期票据第一期中期票据评级报告评级报告评级报告评级报告 发行主体发行主体发行主体发行主体 金融街金融街金融街金融街控股股份控股股份控股股份控股股份有限公司有限公司有限公司有限公司 主体信用等级主体信用等级主体信用等级主体信用等级 AAA 评级展望评级展望评级展望评级展望 稳定稳定稳定稳定 中期票据中期票据中期票据中期票据信用等级信用等级信用等级信用等级 AAA 注册额度注册额度注册额度注册额度 52 亿元亿元亿元亿元 本期规模本期规模本期规模本期规模 28 亿元亿元亿元亿元 发行期限发行期限发行期限发行期限 5 年年年年 偿还方式偿还方式偿还方式偿还方式 每年支每年支每年支每年支付利息付利息付利息付利息，到期还本付息到期还本付息到期还本付息到期还本付息 发行目的发行目的发行目的发行目的 用于用于用于用于普通商品住房项目建设普通商品住房项目建设普通商品住房项目建设普通商品住房项目建设、 偿还偿还偿还偿还 银行贷款及补充流动资金银行贷款及补充流动资金银行贷款及补充流动资金银行贷款及补充流动资金 概况概况概况概况数据数据数据数据 金融街金融街金融街金融街控股控股控股控股 2011 2012 2013 2014.6 总资产（亿元） 597.22 700.30 760.71 837.37 所有者权益(含少数股东权益)（亿元） 184.95 210.46 244.56 240.62 总负债（亿元） 412.27 489.85 516.15 596.75 总债务（亿元） 214.65 274.61 302.04 371.32 营业总收入(亿元) 96.37 172.34 198.83 43.17 EBIT(亿元) 33.20 42.30 50.86 9.27 EBITDA（亿元） 34.18 43.51 52.35 9.84 经营活动净现金流（亿元） -22.25 -19.26 -29.06 -17.73 营业毛利率(%) 43.87 31.47 37.53 36.37 EBITDA/营业总收入(%) 35.46 25.25 26.33 22.78 总资产收益率(%) 5.83 6.52 6.96 2.32* 资产负债率(%) 69.03 69.95 67.85 71.26 总资本化比率(%) 53.72 56.61 55.26 60.68 总债务/EBITDA(X) 6.28 6.31 5.77 18.88* EBITDA 利息倍数(X) 2.33 2.25 2.42 0.83 注：公司财务报表均依照新会计准则编制；2014 年半年度财务报表未经 审计；带“*”指标经年化处理；受结算周期影响，公司收入及利润主要在 下半年体现，使得公司 2014 年上半年总债务/EBITDA 指标偏高。 分分分分 析析析析 师师师师 项目负责人项目负责人项目负责人项目负责人： 刘卫华刘卫华刘卫华刘卫华 whliuccxi.com.cn 项目组成员项目组成员项目组成员项目组成员： 葛葛葛葛 飞飞飞飞 fgeccxi.com.cn 魏魏魏魏 荣荣荣荣 rweiccxi.com.cn 电话：(010) 66428877 传真：(010) 66426100 2014 年年年年 10 月月月月 8 日日日日 基本观点基本观点基本观点基本观点 中诚信国际评定金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控 股”或“公司”）主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定；评定“金 融街控股股份有限公司2015 年度第一期中期票据”的债项信用等级为 AAA。 中诚信国际肯定了公司在商用物业开发和运营领域积累了丰富的 经验，在全国具有较高品牌美誉度，形成了独特的竞争优势。公司大 部分自持物业位于北京金融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置 使得公司保持了很高的出租率及租金水平，能够为公司贡献稳定增长 的现金流。而同时，公司多元化的投资结构有利于分散行业风险。此 外，中诚信国际也关注房地产行业调整情况，公司土地、工程投资支 出规模较大对公司经营和整体信用状况的影响。 优优优优 势势势势 ? 有利的区域发展空间有利的区域发展空间有利的区域发展空间有利的区域发展空间。经过多年的发展，北京金融街已成为我国 极具影响力的金融中心。作为北京市第一个大规模整体定向开发 的金融产业功能区，金融街凭借其金融决策监管部门与金融机构 总部集中的优势，在首都金融业中具有不可替代的核心地位。同 时逐步增长的企业扩张和入驻的需求使得金融街区域继续拓展， 释放出来的位于核心区域的较大规模优质土地有望进一步提升公 司的资产质量，为公司带来新的发展机遇。 ? 股东股东股东股东和政府和政府和政府和政府的有力支持的有力支持的有力支持的有力支持。公司控股股东北京市金融街投资（集团） 有限公司代表西城区政府实施金融街及拓展区域的土地一级开 发，并拥有一定的金融及文化产业资源。公司所在的北京市西城 区是北京市核心区之一，是中央政府及主要金融监管机构所在地、 集中了北京市大量的优质教育、卫生资源。公司的发展能够获得 股东及政府的大力支持。 ? 丰富的商务地产开发经验丰富的商务地产开发经验丰富的商务地产开发经验丰富的商务地产开发经验。公司在金融街区域的建设运营过程中， 积累了丰富的商务地产开发经验及优质的客户资源。2013 年，公 司房地产开发业务实现签约销售金额达 225 亿元，同比增长 9.76%；其中商务地产签约销售额达 149 亿元，同比大幅增长 58.51%。 ? 优质优质优质优质的的的的持有持有持有持有物业物业物业物业资源资源资源资源。公司大部分自持物业位于北京金融街区域， 资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司保持了很高的出租率及 租金水平，能够为公司贡献稳定增长的现金流和利润。截至 2014 年 6 月末，公司持有的物业建筑面积约 68.2 万平方米；2013 年， 公司持有出租及经营物业经营情况良好， 营业收入增长至 11.06 亿 元。同时，由于金融街区域资源稀缺性，公司持有物业未来升值 潜力较大。 ? 多元化的多元化的多元化的多元化的业务业务业务业务结构结构结构结构。公司业务以商务地产和住宅开发为主，持有 物业出租和经营为公司的发展提供了有力的补充；多元化的业务 结构有利于分散行业风险。 ? 稳健的财务政策稳健的财务政策稳健的财务政策稳健的财务政策。公司一直坚持以商务地产为主导，适当增持优 质自持物业，以快速周转项目为补充的发展战略；同时，公司也 一直奉行稳健的财务政策，财务杠杆一直处于行业较低水平。 ? 畅通的融资渠道畅通的融资渠道畅通的融资渠道畅通的融资渠道。公司在境内与银行、保险等金融机构保持良好 合作关系。 截至 2014 年 6 月末， 公司获得银行授信额度 452 亿元， 尚有可用额度 214 亿元。同时，公司 2014 年成立了香港子公司， 作为境外投融资平台，拓展海外融资渠道。公司整体资金成本在 行业内处于较低水平，为业务持续快速发展提供有力支持。 金融街控股股份有限公司 2015 年度第一期中期票据评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 www.ccxi.com.cn 关关关关 注注注注 ? 房地产市场整体房地产市场整体房地产市场整体房地产市场整体处于调整阶段处于调整阶段处于调整阶段处于调整阶段，中长期依然向好中长期依然向好中长期依然向好中长期依然向好。2013 年 4 季度以来，受银行信贷收紧及价格预期变化等因素 影响，全国商品房销售面积和销售金额同比持续下降， 房地产市场目前处于量价调整阶段。长期来看中国城镇 化处于快速推进阶段，房地产市场中长期依然处于较快 增长阶段；但短期内中诚信国际仍将对房地产调整情况 保持关注。 ? 公司公司公司公司土地土地土地土地、工程工程工程工程投资支出规模较大投资支出规模较大投资支出规模较大投资支出规模较大。为保持公司业绩持 续稳健增长，公司将因需安排土地投资、工程投资，预 计未来资本支出将保持上升趋势，公司债务规模将随着 业务规模扩张而持续上升，但整体来看公司资本支出将 同业务增长相匹配。 金融街控股股份有限公司 2015 年度第一期中期票据评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 www.ccxi.com.cn 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、本次评级结果本期债务融资工具发行之日起生效，有效期为一年。债券存续期内， 中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级 情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 金融街控股股份有限公司 2015 年度第一期中期票据评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 www.ccxi.com.cn 发行主体发行主体发行主体发行主体概况概况概况概况 公司的前身是成立于 1992 年的北京市金融街 建设开发公司，于 2000 年 6 月通过资产置换在深 圳证券交易所上市，股票代码 000402。公司控股股 东是北京市金融街投资（集团）有限公司（简称“金 融街集团”） ，实际控制方是北京市西城区国有资产 监督管理委员会。截至 2014 年 6 月末，金融街投 资集团及其一致行动人持有公司 29.74%的股份。 2014 年 8 月，公司发布公告，拟以不超过 2.5 亿元 自有资金回购部分社会公共股份，回购方案实施 后，金融街集团对公司的持股比例将进一步增加。 公司主要经营范围为房地产开